Как происходит продажа земли сельскохозяйственного назначения?

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Сельскохозяйственные земли могут использоваться только в соответствии с требованиями действующего законодательства. Например, на таких участках нельзя строить жилые или промышленные здания. Это ограничение не единственное.

К землям сельскохозяйственного назначения относится любая территория, предназначенная для нужд сельского хозяйства. Может быть:

• Поля;
• Стог сена;
• Пастбища;
• Пахотная земля;
• Вспомогательные объекты - дороги, коммуникации и т.п.;
• Районы со зданиями.

Таким образом, целые деревни, растянувшиеся на километры, могут относиться к категории сельскохозяйственных. Везде будет особый режим, который необходимо соблюдать.

Преимущественное право покупки земли сельскохозяйственного назначения

Основным признаком купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право покупки. Муниципалитеты владеют им.

Это означает, что если собственник намерен продать землю сельскохозяйственного назначения, он должен направить уведомление в местную администрацию. Уведомление содержит все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет согласен выкупить землю, собственник не имеет права предлагать ее кому-либо еще или размещать объявление о продаже в открытом доступе.

Такое уведомление всегда должно быть сделано в письменной форме. При игнорировании положений закона о преимущественном праве покупки сделка впоследствии может быть признана недействительной в судебном порядке. Местная администрация имеет право подать в суд в течение года и потребовать передачи прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц на принятие решения. Если по истечении этого срока продавец не получил уведомление о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. Однако важно отметить, что цена продажи не может быть ниже указанной в первоначальном уведомлении.

Кстати, преимущественное право покупки — не единственный нюанс, связанный с принадлежностью земли к этой категории. Можно выделить и другие особенности:

1. Покупатель не может покупать землю сельскохозяйственного назначения и использовать ее для других целей. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств сайта. В противном случае государство может изъять земельный участок у нового собственника.
2. Возможен отзыв участка государственными органами в случае несоблюдения сторонами норм и правил, касающихся правового положения и использования земли на момент совершения сделки.
3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа продавцом участка на определенный срок.

При совершении сделки продавец обязан предоставить достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, которые на него распространяются. Если выяснится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципалитеты или государство. Граждане часто приобретают земли сельскохозяйственного назначения в надежде решить и жилищную проблему. Однако нужно понимать, что развитие таких территорий не всегда допускается.

Строительство разрешается только при регистрации КФХ. Строительство без этого не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определить ключевые характеристики:

• Цель использования;
• Условия использования надела;
• Допустимая сумма земельного налога;
• Необходимое качественное состояние земли;
• Уровень почвы.

Перед совершением сделки следует убедиться в наличии у продавца всех необходимых документов для осуществления. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Порядок оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто является продавцом. Рассмотрим ситуацию заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм выкупа земли сельскохозяйственного назначения у государства следующий:

1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель данной категории. В заявке указывается намерение приобрести недвижимость, а также желаемый размер и местоположение.
2. Муниципальный орган рассмотрит заявление и примет решение о заключении сделки или об отказе.
3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение принимается путем издания постановления главы муниципального образования. Этот документ должен содержать обоснование решения. Если, по мнению заявителя, отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в суде.

Цена сельскохозяйственных участков формируется на основе нескольких критериев. Учитываются плодородные качества, размер и расположение. Окончательная стоимость устанавливается в нормативных правовых актах местной администрации.

Следует иметь в виду, что при выявлении фактов незаконного использования территории она может быть изъята у собственника. Использование таких земель для других целей строго запрещается.

С физическим лицом

Покупка земли у частного владельца будет отличаться. В первую очередь нужно убедиться, что он имеет право ее продать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

• Выписка из ЕГРН;
• Свидетельство о собственности (при наличии, не выданное с 2017 года);
• Базовый документ для возникновения права собственности - договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
• Техническая документация от БТИ.

На официальном сайте Росреестра в режиме онлайн можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумаге 200 руб.

Сделка заключается путем составления договора купли-продажи и акта приема-передачи, которым подтверждается факт перехода земельного участка от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто используют банковские ячейки.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск мошенничества. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерений продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

В договоре купли-продажи содержится следующая информация:

• Полная информация о сторонах договора;
• Идентификационная информация о сайте;
• Данные правоустанавливающих документов;
• Цена сделки;
• Информация о цели выделения;
• Права и обязанности сторон;
• Порядок передачи земли;
• Процедура расчета.

В тексте указано, что продавец обязан передать землю, не имеющую обременений и не переданную в дар другому лицу.

Особенности покупки доли земли сельскохозяйственного назначения

Если вы планируете купить долю сельскохозяйственного участка, вам следует помнить о следующих ограничениях:

• Участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянского хозяйства;
• В случае продажи доли муниципалитет не имеет преимущественного права.

Таким образом, продажа доли земли, относящейся к данной категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует отметить, что после определения границ необходимо направить в муниципалитет уведомление о продаже. Если они откажутся покупать, вы можете продать сайт кому угодно.

Обратитесь за юридической консультацией, если у вас возникнут трудности. На нашем сайте вы можете получить бесплатную юридическую помощь. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Часто без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.