Аренда части земельного участка: как составить договор

Аренда части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендовать часть земли у муниципалитета несколько сложнее, чем у физического или юридического лица. Для того, чтобы совершить сделку, нужно пройти обучение. В зависимости от способа получения права аренды этапы будут следующими:

1. Заключение договора аренды земельного участка на аукционе в форме аукциона по инициативе администрации или потенциального арендатора.
2. Заключение договора без проведения торгов (в случаях, предусмотренных статьей 39.6 ТК РФ):

• Для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
• Для земельных участков, не состоящих на кадастровом учете (если их разграничением занимается будущий арендатор);
• Для земель, предназначенных для подсобного, садово-огородного, индивидуального жилищного строительства.

Администрация муниципалитета после аукциона имеет право сдать часть земли в аренду победителю аукциона. Либо без торгов - тому, кто подготовил необходимые документы.

На практике часто возникают ситуации, когда аренда всего земельного участка с целью использования природного объекта нецелесообразна и даже невозможна.

Особенности аренды

Поскольку в законодательстве отсутствуют конкретные сведения о частях земельного надела, он может быть передан в аренду только после индивидуализации и его засвидетельствования в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:

• По договоренности (когда временное имущество арендатора указано на плане или его описание в договоре).
• Физические (речь идет о межевании);

Финальный опциональный этап индивидуализации - это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.

Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:

Порядок процедуры регистрации

Предоставление собственником части земельного участка в аренду мало чем отличается от стандартного вида аренды. Стороны также связаны обязательствами друг перед другом и несут ответственность за нарушение договора аренды. Обязательно обратите внимание на все существующие формальные процедуры, так как теоретически любая из сторон может пострадать от мошеннических действий.

Подготовка плана границ

Межевой план является альтернативой кадастровому плану. Если фактическое межевание проводится с геодезическими и другими работами (наниматель вправе проводить такие работы только с согласия собственника), результат формирования частей территории должен быть зафиксирован в плане межевания или создается, если его еще нет (так бывает, например, если земля была зарегистрирована до возникновения РФ).

Регистрация в ЕГРН

Здесь вам понадобится кадастровый паспорт. Только кадастровый инженер может вести там учет и заверять те или иные изменения после согласования границ с инспекциями.

Для постановки потребуется четкая индивидуализация части повязки.

Заключение договора между сторонами

Соглашение подписывается обеими сторонами, после чего у каждой из них остается свой экземпляр. К договору прилагается:

• Кадастровый паспорт или межевой план (при наличии);
• Разрешения от соответствующих служб;

Кроме того, договор должен содержать следующее:

Продлить договор можно по истечении срока его действия, для этого потребуется согласие обеих сторон. Если все условия остались прежними, то нужно просто обновить ранее составленный документ, изменив в нем даты.

Если же вам нужно продлить договор на каких-то иных условиях, придется переписывать текст документа. Например, если планируется расширение участка или какие-то иные изменения, сторонам необходимо оформить новое соглашение.

При составлении договора вы можете опираться на образец, специально подготовленный нашими специалистами. Вы найдете его ниже.

Если договор подписывают две организации, а не граждане, то потребуется немного другая форма документа. Вы можете прочитать его ниже:

Если объектом сделки являются земли сельскохозяйственного назначения, договор будет выглядеть так:

Прекращение сделки

Аренда части земельного участка довольно часто используется арендаторами и собственниками из-за взаимной выгоды. Условия договоров аренды в этих видах договоров мало чем отличаются от стандартных и также регулируются законодательством. По истечении срока договора арендатор обязан прекратить использование части надела. Теперь владелец снова полностью владеет всей территорией.

Если нет острой необходимости расторгнуть договор, можно просто дождаться истечения сроков. Если требуется срочное расторжение, то и собственник, и арендатор имеют право инициировать расторжение отношений:

1. В случае расторжения по обоюдному согласию договор аннулируется и прекращает свое действие сразу или с отсрочкой — все зависит от того, что решат стороны.
2. При возникновении конфликта между сторонами сделки стороны обращаются в судебный орган.

Судебная практика: передача части земли в субаренду

Передача в субаренду уже сданной в аренду части земельного участка допускается, если между сторонами достигнуто соглашение об условиях договора и он оформлен соответствующим образом. Давайте рассмотрим практический пример.

ГП обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО с требованием о взыскании долга по договору субаренды земельного участка в целях эксплуатации здания.

Ответчик подал апелляционную жалобу, не согласившись с решением суда. Он заявил, что договор субаренды части сдаваемого в аренду неделимого земельного участка не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, а потому является ничтожной сделкой, согласно ст. 168 ГК РФ.

Проверив жалобы, Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что аренда части земельного участка произошла на законных основаниях, непроверенных фактов, не принятых во внимание судом первой инстанции, и опровергающих его выводы нет. .

Так, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что субаренда земельных участков, арендуемых истцом, вопреки содержанию Земельного кодекса Российской Федерации, отклонен, т.к. не обосновано. Как показало изучение материалов, на момент заключения договора аренды участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 1 января 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) администрация города имела право заключать договор аренды договор на земельный участок с ФГУП.

В 2006 году на этот земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Из-за чего администрация города утратила права собственника указанного объекта, а РФ в соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, наоборот, приобретенное.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на предмет лизинга к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Таким образом, государственная регистрация права федеральной собственности на указанный земельный участок не повлияла на права истца, указанные в договоре аренды.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе право передавать арендованный участок земли в субаренду в пределах срока договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды должен содержать сведения, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такой информации в договоре нет, то условие о сдаваемом в аренду объекте несостоятельно.

В рассматриваемом нами деле, по мнению Апелляционного суда, предмет договора субаренды земельного участка был полностью согласован. Индивидуализирующие признаки этого объекта, указанные в договоре субаренды, совпали с признаками, содержащимися в свидетельстве о праве собственности на здание. Договор субаренды был подписан обеими сторонами сделки, а от имени ответчика договор субаренды был подписан генеральным директором, а также скреплены печатями ФГУП.

В связи с изложенными фактами договор субаренды считается заключенным в части передачи земельного участка в аренду. Кроме того, учитывается тот факт, что до обращения истца в суд у участников процесса не было разногласий относительно предмета договора субаренды. Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик частично признал задолженность по договору субаренды. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела на рассмотрение в порядке надзора за судебными актами отказано (дело/2009 (№ 07АП-10159/2009).

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

Аренда земельного участка, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за плату, должна регулироваться письменным договором между арендодателем и лицом, приобретающим право на предмет аренды. В соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации отдельные земельные участки или их части могут также участвовать в качестве объекта имущественных отношений путем распоряжения, владения и пользования. Аренда части земельного участка осуществляется так же, как и целого. Главное – обозначить конкретные границы этой части. Правообладатель вправе распоряжаться частью своего недвижимого имущества путем заключения договора аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ТК РФ).