Сильные и слабые стороны сделки
Аренда квартиры с правом выкупа с условием дальнейшего выкупа не часто встречается на рынке жилья.
Рассмотрите преимущества и риски этой финансовой операции. К отрицательным моментам относятся:
- Отсутствие конкретной формы договора;
- Слабая правоприменительная практика;
- Высокая вероятность изменения начальных условий;
- Передача права собственности планируется в отдаленном будущем;
- Форма договора аренды с последующей реализацией объекта имущества не предусмотрена нормами гражданского законодательства. Если собственник недвижимости решит использовать заемные средства для решения личных проблем, он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.
Если покупатель не зарегистрирован в арендованном имуществе, он не сможет наложить запрет на сделку. Наличие регистрации позволяет заблокировать сделку по предоставлению недвижимости в качестве объекта залога по жилищному или ипотечному кредиту и максимально защитить свои права на спорный объект:
- Пока гражданин, заинтересованный в продаже съемной квартиры, не получил права собственности, его могут выселить из жилья, обосновав свое положение сменой финансовых приоритетов;
- Собственник квартиры может указать в договоре фиксированную сумму, которая будет превышать ценовые значения, установленные для недвижимости в долгосрочной перспективе.
Среди положительных сторон следует отметить:
- Низкий уровень выплат. Ежемесячные платежи в рассрочку или взносы по ипотеке значительно выше, чем арендная плата;
- Возможность проживать в квартире или делать ремонт до фактического заселения.
Подготовка документов на аренду жилья
При заключении договора основными моментами являются следующие:
- Цена жилой недвижимости;
- Расчет суммы потенциального выкупа;
- Период и частота внесения платежей за квартиру;
- Момент перехода права собственности;
- Условия передачи квартиры арендатору;
- Условия передачи имущества;
- Стоимость квартиры, рассчитанная на основе рыночных показателей;
- Размер арендной платы;
- Условие об индексации выплат в зависимости от экономической ситуации;
- Определение вида валюты для осуществления платежей.
Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что он не предполагает внесения корректировок в существенные условия в течение срока действия. Такая ситуация означает, что при изменении рыночных условий одна из сторон сделки может понести серьезные финансовые потери.
Несмотря на такие юридические требования, можно обойти это, включив в условия договора пункт о возможности корректировки выкупной цены.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
Основными положениями договора аренды квартиры с правом выкупа являются:
- Описание сдаваемого в аренду имущества. В этом разделе описываются технические характеристики жилья - количество жилых и подсобных помещений, их размеры, наличие инженерных коммуникаций. Кроме того, могут быть указаны такие характеристики, как наличие косметического ремонта, установка стеклопакетов, дорогое сантехническое оборудование и другие характеристики, позволяющие идентифицировать объект недвижимости.
- Момент перехода права собственности. Этот пункт может вызвать разногласия между продавцом и покупателем арендованного имущества. Продавцу выгодно установить дату окончания периода лизинговых платежей. Покупателя интересуют более ранние сроки, например, с момента согласования договора сторонами.
Переход прав осуществляется через процедуру государственной регистрации права собственности. Факт заключения договора аренды с последующей продажей не означает наличие у арендатора прав собственности на занимаемое имущество.
Если домовладелец игнорирует регистрацию передаваемых имущественных прав в установленном порядке, то этот шаг может быть предпринят на основании решения суда.
- Оценка стоимости жилья является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для его выполнения чаще всего пользуются помощью специалиста. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и других факторов, влияющих на динамику стоимости квартир.
Выкупная стоимость в любом случае должна быть результатом соглашения с собственником квартиры. Цена может быть основана на оценке запасов или на информации, предоставленной независимой оценкой.
Финансовый показатель рассчитывается путем суммирования рыночной стоимости и возможных убытков, к которым относятся непосредственно ущерб и материальные выгоды, упущенные в результате сделки.
- Условия договора - обязательный реквизит всех гражданско-правовых договоров, предметом которых является сделка, направленная на куплю-продажу имущества. Договор может быть составлен на краткосрочный (1-2 года), среднесрочный (3-5 лет) или долгосрочный (более 5 лет). Срок зависит от заинтересованности покупателя и продавца в оперативной сделке, диктуется материальными соображениями и потребностью в денежных средствах.
- Оплата и условия. Расчеты могут осуществляться в безналичной или наличной или наличной форме. Неденежные формы в данной ситуации не актуальны.
Безналичный расчет наиболее популярен. В этой ситуации арендатор перечисляет сумму сделки на счет продавца (банковская карта, депозит).
Наличный расчет может осуществляться с привлечением понятых или банковского учреждения (аренда банковской ячейки). Расчетный период устанавливается с учетом интересов сторон сделки.
Оплата за квартиру может быть в рассрочку или в виде фиксированных ежемесячных платежей.
- Условия аренды. Договор, как правило, включает несколько пунктов, прописывающих порядок пользования объектом собственности.
Договор аренды позволяет удовлетворить потребности граждан в жилплощади. Кроме того, нормативный акт позволяет получить преимущественное право приобретения объекта недвижимости при соблюдении ряда условий.
Договоры аренды признаются консенсуальными, поскольку права и обязанности по ним начинаются с даты его подписания сторонами сделки.
С
сделка может рассматриваться как договор аренды только в тех случаях, когда жилое помещение предоставляется гражданам на возмездной основе. Это не исключает возможности дальнейшей продажи имущества.
- Ответственность сторон. В случае отказа одной из сторон заключенной сделки от исполнения первоначальных договоренностей обязательства, указанные в положениях договора, могут автоматически прекратиться. Отказ может быть связан с уклонением арендатора от уплаты платежей или перечислением денег арендодателю со значительной задержкой во времени. Кроме того, лицо, предоставляющее квартиру в аренду, может отказаться от выполнения дальнейших договоренностей.
Скачать Договор аренды квартиры с правом последующего выкупа - Образец
Вас может заинтересовать возможность получения пожизненной ренты как вариант покупки жилья.
Стоит ли рисковать
Рассматриваемый вид сделок относится к финансовым операциям с максимальным уровнем риска, что связано с отсутствием отработанных механизмов реализации и общепринятых принципов формирования рыночной стоимости жилья. Сделка очень похожа на процедуру рассрочки, которая также является отложенным выкупом. На данные виды договоров распространяются правовые нормы, регулирующие механизм купли-продажи объектов недвижимости.
Процесс выкупа по договору аренды может быть коротким или длительным. Это обстоятельство очень важно, так как на протяжении длительного периода времени выкупная стоимость или скорость выплаты могут значительно возрасти. Выкупная стоимость может быть изменена только путем дополнительного соглашения между арендодателем и арендатором.
На практике этот вариант реализуется очень редко, поскольку продавец не заинтересован в потере материальной выгоды от сделки.
Лучшее время для заключения договора выкупной аренды – период застоя на рынке жилья, когда в этом сегменте экономики происходят редкие и предсказуемые изменения.
Консультация юриста
При выборе этого варианта сделки следует внимательно отнестись к личности продавца. Кроме того, стоит рассчитать конечную стоимость объекта и сравнить полученную сумму с рыночными показателями, актуальными на сегодняшний день.
Чтобы снизить риски, стоит позаботиться о временной регистрации в съемной квартире и нотариальном заверении договора.
Вы можете узнать о возможности выкупа недвижимости в рассрочку и проанализировать уровень затрат в обоих случаях. Полезным шагом будет консультация юриста, который изложит основные нюансы сделки, а также ознакомит клиента с основными рисками, сопровождающими уплату арендных платежей и окончательные расчеты, связанные с продажей квартиры.
Аренда с последующей передачей права собственности — это своеобразный пробный шар, который покупатель забрасывает в «карман» будущей сделки. Если качество бала соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то отношения аренды заканчиваются приобретением объекта недвижимости, если нет, то арендатор ищет другие варианты удовлетворения собственных потребностей в квадратных метрах.
При этом собственник квартиры не может продать квартиру по своему усмотрению или превратить ее в объект ипотеки. Договор аренды с правом собственности может содержать положение о первоначальном взносе, необходимом для покрытия расходов на страхование имущества и уплаты налогов собственником имущества.
Заключение таких договоров существенно повышает бережливость арендатора, заинтересованного в поддержании объекта недвижимости в привлекательном состоянии.
Видео: Аренда жилья с последующей выкупом, что это такое