Я замужем на данный момент, бабушка хочет, чтобы я оставил ее квартиру, что лучше оформить договор дарения, или завещание, чтобы мама не могла потом оспорить в суде как первая наследница квартиры.
Привет!
По завещанию может быть такой момент. Если бабушка вашей мамы на день смерти пенсионерка, она получит не менее 1/4 завещанного вам наследства – это обязательная доля. И неважно, что это имущество было завещано только вам.
Лучше сделать пожертвование. Право собственности перейдет к вам при жизни бабушки и не будет включено в наследственную массу.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Пожизненная рента
Согласно ст. 583 ГК рента – это сделка по отчуждению имущества от одного лица к другому, в данном случае от получателя ренты (бабушки) к плательщику (внуку). Последний обязуется в обмен на переданное имущество уплатить определенные денежные суммы или иным образом сохранить имущество.
Таким образом, основным преимуществом ренты перед дарением является компенсация. Законодательно различают два вида таких сделок: бессрочная и пожизненная рента.
Риск случайной гибели имущества не освобождает плательщика от исполнения договора, так как он принимает на себя риски.
Обязательным условием заключения договора аренды является его нотариальная форма, а также размер арендных платежей, который не может быть меньше прожиточного минимума.
Преимущества и недостатки
Преимущества заключения договора пожизненной ренты:
- Этот вид договора трудно оспорить, в том числе после смерти получателя, если исполнение по ренте было добросовестным.
- Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что косвенно подтверждает законность ее совершения.
- В договоре ренты прописываются обязанности плательщика ренты, а именно ясность и емкость договорных условий.
- Для бабушки плюсом являются дополнительные гарантии и бонусы: она сможет жить в квартире до самой смерти, а также ей гарантированы ежемесячные выплаты и содержание.
- Плательщик ренты (внук или внучка) получает гарантии перехода к ним недвижимого имущества после смерти бабушки при условии добросовестного выполнения обязательств.
Однако договор пожизненной ренты имеет следующие недостатки:
- Нотариальная форма договора влечет за собой дополнительные расходы на оформление сделки.
- Дополнительные риски для внука: минимальное невыполнение договора может привести к его расторжению. Однако его расходы не возмещаются. Более того, бабушка также может потребовать возмещения своих убытков по ст. 599 ГК РФ.
- Если бабушка столкнется с недобросовестностью плательщика ренты, то получателю придется обращаться в суд для расторжения договора.
- Чтобы стать полноправным собственником имущества, плательщику ренты необходимо выждать неопределенный срок: права собственности не перейдут к внуку до смерти бабушки. Внук сможет распоряжаться имуществом только с письменного согласия получателя ренты.
- При пожизненной ренте не допускается ее погашение по требованию плательщика.
- Пожизненная рента фиксируется в Росреестре и выступает его отягощением. Получатель ренты имеет право заложить имущество.
Разрешено ли оспаривать
Договор пожизненной ренты с содержанием может быть оспорен по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом. Такими основаниями являются, если арендатор:
- Не понимал смысла своих действий;
- Был введен в заблуждение;
- Был под влиянием обмана, насилия, угроз и т.п.
- Сделка была подписана, чтобы скрыть другую сделку;
- Был некомпетентен.
Хороший день для тебя. У меня есть вопрос, и если вы можете посоветовать его. Пожилой друг хочет оставить моей семье квартиру. муниципальная квартира. своих детей нет, только племянники, живущие в другом городе. как лучше оформить документы и нужно ли приватизировать эту квартиру, чтобы потом не возник вопрос о ее разделе у племянников. К тете не навещают и ничем не помогают (соседи могут подтвердить) и нужно ли кому-то из моей семьи прописать эту квартиру и оформить на себя, мы просто живем в служебной квартире и если кто-то из у нашей семьи есть жилье, то нас скорее всех выселят из офиса. как правильно и лучше оформить квартиру другу (чтобы потом не было проблем с судами) и как уйти из офиса на время. Если их выселят, то нам просто негде будет жить, квартира у знакомой однокомнатная, а у нас с мужем один ребенок. есть ли способ получить квартиру без прописки, или лучше кому-то там прописаться? заранее спасибо
Алексей, привет,
Квартира не приватизирована, она не является собственностью и ваш друг никак не может ею распоряжаться. Она не сможет оставить ее вам или своим племянникам. Чтобы иметь возможность распоряжаться квартирой, ее необходимо приватизировать. Те, кто в ней зарегистрирован, имеют право приватизировать квартиру. Соответственно, теперь ваша знакомая может сама приватизировать квартиру и потом распорядиться ею в вашу пользу, например, завещать, дарить. Если кто-то из вашей семьи впервые пропишется (пропишется) в квартире, то он будет иметь право проживать в этой квартире, а также получит право участвовать в приватизации.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Пожертвования по контракту
Дарение квартиры является альтернативой вступлению в права наследования. Этот вариант перехода права собственности оформляется бабушками в пользу внуков для облегчения процедуры вступления в наследство.
По дарению допускается передача любого имущества, но обычно договор заключается в отношении недвижимого имущества. Важной характеристикой сделки является добровольность: даритель и одаряемый должны выразить свое согласие на переход права собственности на квартиру.
По дарению допускается передача квартиры, право собственности на которую оформлено в установленном порядке. Квартира должна быть приватизирована, а собственником по ЕГРН должна быть бабушка.
Договор дарения должен быть оформлен в письменной форме, так как цена квартиры превышает порог устной сделки: этот порог составляет 3000 рублей.
Но без официального оформления перехода права собственности на квартиру дарение бессмысленно. Так, если бабушка умрет до обращения сторон в Росреестр, этот документ не будет альтернативой завещанию и не будет учитываться при разделе прав собственности.
По нормам п. 3 ст. 572 ГК не допускается заключение договора, по которому квартира переходит к внуку после смерти дарителя. Эта форма передачи права собственности должна иметь форму завещания.
Преимущества и недостатки
Преимущества оформления дарения на передачу квартиры от бабушки к внуку следующие:
- Пожертвование – самый простой способ передачи права собственности. Достаточно подписать договор с бабушкой и внуком и оформить переход права собственности. Его не нужно заверять нотариально (только при желании).
- По умолчанию одаряемый получает налогооблагаемый доход в результате оформления дарения, так как именно он является выгодоприобретателем и должен перечислить в бюджет 13% от стоимости имущества. Но Налоговый кодекс предусматривает налоговые льготы. При передаче квартиры в дар ближайшим родственникам налог не взимается. Среди них родители, бабушки и дедушки, братья и сестры, а также дети. Так, при передаче квартиры от бабушки внукам НДФЛ в размере 13% не предусмотрен. Это достаточно существенная статья экономии, так как НДФЛ при переоформлении квартиры может достигать нескольких сотен тысяч рублей.
- В любом случае бабушка освобождается от уплаты каких-либо налогов, так как даритель не платит НДФЛ.
- К расходам по оформлению договора дарения можно отнести только госпошлину за переход права собственности через Росреестр. Стоимость данной услуги 2000 руб.
- Дарственная позволяет освободить ближайших родственников от дополнительных расходов, связанных с оформлением наследства: при передаче имущества по наследству родственники должны заплатить 0,3% от стоимости квартиры и оплатить технические и юридические услуги нотариуса.
- Еще одно преимущество может быть актуальным для внука: это адресность пожертвования. Если он женат, то при получении квартиры в дар она не будет включена в состав совместно нажитого имущества. Такая квартира не подлежит разделу при разводе, так как получена безвозмездно.
- Договор дарения позволяет «обойти» некоторые юридические ограничения: доля в недвижимости может быть передана без согласия других собственников. Таким образом, если бабушка владеет только долей в собственности, она легко может передать ее внуку в дар без согласия других собственников.
- Скорость перехода права собственности. По дарению квартира передается крайне быстро, что немаловажно в случае тяжелой болезни дарителя или если он хочет покинуть страну.
Пожертвование не лишено недостатков. Допускается определить следующие минусы дарения:
- Договор дарения легко оспорить, что отличает его от договора купли-продажи. Это могут сделать не только участники сделки, но и третьи лица.
- Даритель не вправе устанавливать особые условия для передаваемого имущества. Договор дарения выступает как безусловная сделка, и при его заключении все права на квартиру должны перейти к приобретателю. То есть внук может сразу распорядиться квартирой по своему усмотрению: продать, сдать, отдать по своему усмотрению.
- Что касается еще одного возможного недостатка дарения в виде возможной уплаты дарителем НДФЛ, то он не актуален применительно к сделке между бабушкой или внуком, о чем говорилось выше.
- Даритель, то есть бабушка, в подарок ничего не получает.
Разрешено ли оспаривать
Ключевым недостатком перехода права собственности на дарение является возможность его оспорить: такое право принадлежит как участникам сделки, так и третьим лицам. Обычно инициатива в спорах принадлежит недовольным родственникам бабушки, которые могли претендовать на долю в наследстве.
Договор дарения может быть признан недействительным по следующим основаниям:
- Сделку совершил социально незащищенный родственник, тем самым ухудшив его жилищные условия. Акцент делается на том, что бабушка не догадывалась, что после оформления дарения останется без квартиры.
- Пожертвование было оформлено пожилым человеком или человеком с психическими расстройствами. Родственники, желающие оспорить дарение, подчеркивают, что бабушка в силу возраста не способна мыслить рационально, она недееспособна и не может выступать донором в договоре.
- Договор дарения был подписан под влиянием шантажа, угроз или давления, бабушка не уточнила, какой именно документ она подписывала.
Наличие нотариального удостоверения сводит к минимуму риски оспаривания договора дарения родственниками. Но за это нужно будет заплатить: стоимость услуги удостоверения договора дарения у нотариуса составляет:
- 0,2% от оценочной стоимости квартиры до 10 млн руб. +3000 руб. — оплата технических и юридических работ;
- 0,1% от оценочной стоимости квартиры свыше 10 млн руб. + 23000 руб. - оплата технических и юридических работ, но не более 50 тыс. руб.
Например, бабушка решила подарить квартиру стоимостью 2 миллиона рублей. Стоимость удостоверения договора дарения у нотариуса составляет (2 млн.руб. * 0,2% + 3000) = 7000 руб.
Для того, чтобы нотариус сам составил договор дарения, потребуется дополнительно заплатить 1-2 тысячи рублей.
Купля-продажа квартиры
По российским законам нет запрета на заключение договоров купли-продажи между родственниками. То есть бабушка имеет право оформить договор купли-продажи с внуком. Главное, что внуку на момент подписания сделки уже 14 лет.
Договор купли-продажи предполагает переход права собственности от бабушки-продавца к внуку-покупателю на возмездной основе.
Преимущества и недостатки
Преимущества заключения договора купли-продажи:
- Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее 5 лет.
- В договоре купли-продажи меньше условий для расторжения сделки третьими лицами.
Недостатки заключения договора купли-продажи во многом связаны со спецификой налогообложения:
- Если квартира находится в собственности бабушки менее 5 лет, то она не освобождается от налогообложения. С 2016 года ужесточились правила исчисления налогооблагаемой базы: ранее продавцы прописывали в договоре купли-продажи суммы до 1 млн рублей, что позволяло уйти от налогообложения. Воспользовались установленным вычетом в размере 1 млн руб. и оказалось, что их налогооблагаемая база была обнулена. Но после 2016 года эту лазейку устранили. Если кадастровая цена квартиры превысила цену договора, то учитывается цена в размере 70% от кадастровой цены и на ее основе рассчитывается НДФЛ. Если цена договора превышает кадастровую стоимость, то необходимо брать стоимость из договора.
- Внук не сможет получить налоговый вычет при заключении сделки с бабушкой, так как считается ее близким родственником.
Также следует отметить, что квартира по договору купли-продажи будет частью совместно нажитого имущества. У купли-продажи есть еще одно ограничение: другие собственники имеют преимущественное право покупки квартиры.
Разрешено ли оспаривать
По сравнению с договором дарения договор купли-продажи труднее признать недействительным в судебном порядке. Но такие риски все равно остаются. Итак, если владелец квартиры достаточно взрослый, то следует дополнительно обезопасить себя и предпринять следующие действия:
- Получить справку из органов опеки о дееспособности бабушки.
- Получить справку из наркологического и психодиспансера о дееспособности бабушки.
- Заключить договор у нотариуса.
Другие основания для оспаривания договора купли-продажи стандартны: договор заключен под влиянием обмана или угроз; договор был воображаемой сделкой, заключенной для прикрытия другой сделки (например, пожертвования); сделка не была нотариально удостоверена (в случае отчуждения жилья, принадлежавшего несовершеннолетнему и недееспособному лицу).
Что лучше выбрать при общении с пожилым человеком
Однозначно ответить на вопрос, какая из форм сделок при переходе квартиры от бабушки к внуку будет оптимальной, невозможно. Все будет зависеть от специфики ситуации: отношений между родственниками, рисков оспаривания сделки, срока владения недвижимостью, возмездного или безвозмездного характера передачи и т.д.
Дарение оптимально для близких отношений между внуком и бабушкой, так как в этом случае внук сразу приобретает права собственности и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Подписание договора купли-продажи квартир с коротким сроком владения влечет за собой налоговые последствия для бабушки, а внука лишает права на вычет. В этом случае пожертвование однозначно выгоднее.
Договор ренты с пожизненным содержанием между близкими родственниками подписывается редко из-за его сложности. Но договор найма делает бабушку (получателя квартплаты) более обеспеченной по сравнению с оформлением договора дарения: снимаются риски того, что внук продаст квартиру, а бабушка останется без крыши над головой . Поэтому целесообразно подписать договор аннуитета, если есть сомнения в добросовестности вашего родственника. Также допускается замена его завещанием: в этом случае права собственности перейдут к внуку только после смерти бабушки в результате вступления в права наследования. В то же время договор аренды ущемляет права внука, так как высоки риски того, что после смерти бабушки его попытаются признать недобросовестным плательщиком и лишить права на квартиру.
Даже если формально бабушка знает о своих действиях и дееспособна, это не значит, что сделка не будет оспорена родственниками. Высока вероятность того, что родственники обратятся в суд с иском о признании любой формы сделки недействительной по причине старческого слабоумия или слабоумия бабушки на момент подписания. Поэтому при заключении договора купли-продажи или дарения не стоит экономить на услугах нотариуса. Нотариус потребует дополнительные справки, подтверждающие вменяемость бабушки, и возьмет плату за свою работу, но и станет гарантом в суде, что бабушка была осведомлена о сути подписываемого договора. Риски оспаривания сделок с участием нотариуса сведены к минимуму.