Бабушка хочет оставить мне свою квартиру: как лучше оформить недвижимость

Пожизненная рента

Согласно ст. 583 ГК рента – это сделка по отчуждению имущества от одного лица к другому, в данном случае от получателя ренты (бабушки) к плательщику (внуку). Последний обязуется в обмен на переданное имущество уплатить определенные денежные суммы или иным образом сохранить имущество.

Таким образом, основным преимуществом ренты перед дарением является компенсация. Законодательно различают два вида таких сделок: бессрочная и пожизненная рента.

Риск случайной гибели имущества не освобождает плательщика от исполнения договора, так как он принимает на себя риски.

Обязательным условием заключения договора аренды является его нотариальная форма, а также размер арендных платежей, который не может быть меньше прожиточного минимума.

Преимущества и недостатки

Преимущества заключения договора пожизненной ренты:

1. Этот вид договора трудно оспорить, в том числе после смерти получателя, если исполнение по ренте было добросовестным.
2. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что косвенно подтверждает законность ее совершения.
3. В договоре ренты прописываются обязанности плательщика ренты, а именно ясность и емкость договорных условий.
4. Для бабушки плюсом являются дополнительные гарантии и бонусы: она сможет жить в квартире до самой смерти, а также ей гарантированы ежемесячные выплаты и содержание.
5. Плательщик ренты (внук или внучка) получает гарантии перехода к ним недвижимого имущества после смерти бабушки при условии добросовестного выполнения обязательств.

Однако договор пожизненной ренты имеет следующие недостатки:

1. Нотариальная форма договора влечет за собой дополнительные расходы на оформление сделки.
2. Дополнительные риски для внука: минимальное невыполнение договора может привести к его расторжению. Однако его расходы не возмещаются. Более того, бабушка также может потребовать возмещения своих убытков по ст. 599 ГК РФ.
3. Если бабушка столкнется с недобросовестностью плательщика ренты, то получателю придется обращаться в суд для расторжения договора.
4. Чтобы стать полноправным собственником имущества, плательщику ренты необходимо выждать неопределенный срок: права собственности не перейдут к внуку до смерти бабушки. Внук сможет распоряжаться имуществом только с письменного согласия получателя ренты.
5. При пожизненной ренте не допускается ее погашение по требованию плательщика.
6. Пожизненная рента фиксируется в Росреестре и выступает его отягощением. Получатель ренты имеет право заложить имущество.

Разрешено ли оспаривать

Договор пожизненной ренты с содержанием может быть оспорен по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом. Такими основаниями являются, если арендатор:

• Не понимал смысла своих действий;
• Был введен в заблуждение;
• Был под влиянием обмана, насилия, угроз и т.п.
• Сделка была подписана, чтобы скрыть другую сделку;
• Был некомпетентен.

Пожертвования по контракту

Дарение квартиры является альтернативой вступлению в права наследования. Этот вариант перехода права собственности оформляется бабушками в пользу внуков для облегчения процедуры вступления в наследство.

По дарению допускается передача любого имущества, но обычно договор заключается в отношении недвижимого имущества. Важной характеристикой сделки является добровольность: даритель и одаряемый должны выразить свое согласие на переход права собственности на квартиру.

По дарению допускается передача квартиры, право собственности на которую оформлено в установленном порядке. Квартира должна быть приватизирована, а собственником по ЕГРН должна быть бабушка.

Договор дарения должен быть оформлен в письменной форме, так как цена квартиры превышает порог устной сделки: этот порог составляет 3000 рублей.

Но без официального оформления перехода права собственности на квартиру дарение бессмысленно. Так, если бабушка умрет до обращения сторон в Росреестр, этот документ не будет альтернативой завещанию и не будет учитываться при разделе прав собственности.

По нормам п. 3 ст. 572 ГК не допускается заключение договора, по которому квартира переходит к внуку после смерти дарителя. Эта форма передачи права собственности должна иметь форму завещания.

Преимущества и недостатки

Преимущества оформления дарения на передачу квартиры от бабушки к внуку следующие:

1. Пожертвование – самый простой способ передачи права собственности. Достаточно подписать договор с бабушкой и внуком и оформить переход права собственности. Его не нужно заверять нотариально (только при желании).
2. По умолчанию одаряемый получает налогооблагаемый доход в результате оформления дарения, так как именно он является выгодоприобретателем и должен перечислить в бюджет 13% от стоимости имущества. Но Налоговый кодекс предусматривает налоговые льготы. При передаче квартиры в дар ближайшим родственникам налог не взимается. Среди них родители, бабушки и дедушки, братья и сестры, а также дети. Так, при передаче квартиры от бабушки внукам НДФЛ в размере 13% не предусмотрен. Это достаточно существенная статья экономии, так как НДФЛ при переоформлении квартиры может достигать нескольких сотен тысяч рублей.
3. В любом случае бабушка освобождается от уплаты каких-либо налогов, так как даритель не платит НДФЛ.
4. К расходам по оформлению договора дарения можно отнести только госпошлину за переход права собственности через Росреестр. Стоимость данной услуги 2000 руб.
5. Дарственная позволяет освободить ближайших родственников от дополнительных расходов, связанных с оформлением наследства: при передаче имущества по наследству родственники должны заплатить 0,3% от стоимости квартиры и оплатить технические и юридические услуги нотариуса.
6. Еще одно преимущество может быть актуальным для внука: это адресность пожертвования. Если он женат, то при получении квартиры в дар она не будет включена в состав совместно нажитого имущества. Такая квартира не подлежит разделу при разводе, так как получена безвозмездно.
7. Договор дарения позволяет «обойти» некоторые юридические ограничения: доля в недвижимости может быть передана без согласия других собственников. Таким образом, если бабушка владеет только долей в собственности, она легко может передать ее внуку в дар без согласия других собственников.
8. Скорость перехода права собственности. По дарению квартира передается крайне быстро, что немаловажно в случае тяжелой болезни дарителя или если он хочет покинуть страну.

Пожертвование не лишено недостатков. Допускается определить следующие минусы дарения:

1. Договор дарения легко оспорить, что отличает его от договора купли-продажи. Это могут сделать не только участники сделки, но и третьи лица.
2. Даритель не вправе устанавливать особые условия для передаваемого имущества. Договор дарения выступает как безусловная сделка, и при его заключении все права на квартиру должны перейти к приобретателю. То есть внук может сразу распорядиться квартирой по своему усмотрению: продать, сдать, отдать по своему усмотрению.
3. Что касается еще одного возможного недостатка дарения в виде возможной уплаты дарителем НДФЛ, то он не актуален применительно к сделке между бабушкой или внуком, о чем говорилось выше.
4. Даритель, то есть бабушка, в подарок ничего не получает.

Разрешено ли оспаривать

Ключевым недостатком перехода права собственности на дарение является возможность его оспорить: такое право принадлежит как участникам сделки, так и третьим лицам. Обычно инициатива в спорах принадлежит недовольным родственникам бабушки, которые могли претендовать на долю в наследстве.

Договор дарения может быть признан недействительным по следующим основаниям:

1. Сделку совершил социально незащищенный родственник, тем самым ухудшив его жилищные условия. Акцент делается на том, что бабушка не догадывалась, что после оформления дарения останется без квартиры.
2. Пожертвование было оформлено пожилым человеком или человеком с психическими расстройствами. Родственники, желающие оспорить дарение, подчеркивают, что бабушка в силу возраста не способна мыслить рационально, она недееспособна и не может выступать донором в договоре.
3. Договор дарения был подписан под влиянием шантажа, угроз или давления, бабушка не уточнила, какой именно документ она подписывала.

Наличие нотариального удостоверения сводит к минимуму риски оспаривания договора дарения родственниками. Но за это нужно будет заплатить: стоимость услуги удостоверения договора дарения у нотариуса составляет:

• 0,2% от оценочной стоимости квартиры до 10 млн руб. +3000 руб. — оплата технических и юридических работ;
• 0,1% от оценочной стоимости квартиры свыше 10 млн руб. + 23000 руб. - оплата технических и юридических работ, но не более 50 тыс. руб.

Например, бабушка решила подарить квартиру стоимостью 2 миллиона рублей. Стоимость удостоверения договора дарения у нотариуса составляет (2 млн.руб. * 0,2% + 3000) = 7000 руб.

Для того, чтобы нотариус сам составил договор дарения, потребуется дополнительно заплатить 1-2 тысячи рублей.

Купля-продажа квартиры

По российским законам нет запрета на заключение договоров купли-продажи между родственниками. То есть бабушка имеет право оформить договор купли-продажи с внуком. Главное, что внуку на момент подписания сделки уже 14 лет.

Договор купли-продажи предполагает переход права собственности от бабушки-продавца к внуку-покупателю на возмездной основе.

Преимущества и недостатки

Преимущества заключения договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее 5 лет.
2. В договоре купли-продажи меньше условий для расторжения сделки третьими лицами.

Недостатки заключения договора купли-продажи во многом связаны со спецификой налогообложения:

1. Если квартира находится в собственности бабушки менее 5 лет, то она не освобождается от налогообложения. С 2016 года ужесточились правила исчисления налогооблагаемой базы: ранее продавцы прописывали в договоре купли-продажи суммы до 1 млн рублей, что позволяло уйти от налогообложения. Воспользовались установленным вычетом в размере 1 млн руб. и оказалось, что их налогооблагаемая база была обнулена. Но после 2016 года эту лазейку устранили. Если кадастровая цена квартиры превысила цену договора, то учитывается цена в размере 70% от кадастровой цены и на ее основе рассчитывается НДФЛ. Если цена договора превышает кадастровую стоимость, то необходимо брать стоимость из договора.
2. Внук не сможет получить налоговый вычет при заключении сделки с бабушкой, так как считается ее близким родственником.

Также следует отметить, что квартира по договору купли-продажи будет частью совместно нажитого имущества. У купли-продажи есть еще одно ограничение: другие собственники имеют преимущественное право покупки квартиры.

Разрешено ли оспаривать

По сравнению с договором дарения договор купли-продажи труднее признать недействительным в судебном порядке. Но такие риски все равно остаются. Итак, если владелец квартиры достаточно взрослый, то следует дополнительно обезопасить себя и предпринять следующие действия:

1. Получить справку из органов опеки о дееспособности бабушки.
2. Получить справку из наркологического и психодиспансера о дееспособности бабушки.
3. Заключить договор у нотариуса.

Другие основания для оспаривания договора купли-продажи стандартны: договор заключен под влиянием обмана или угроз; договор был воображаемой сделкой, заключенной для прикрытия другой сделки (например, пожертвования); сделка не была нотариально удостоверена (в случае отчуждения жилья, принадлежавшего несовершеннолетнему и недееспособному лицу).

Что лучше выбрать при общении с пожилым человеком

Однозначно ответить на вопрос, какая из форм сделок при переходе квартиры от бабушки к внуку будет оптимальной, невозможно. Все будет зависеть от специфики ситуации: отношений между родственниками, рисков оспаривания сделки, срока владения недвижимостью, возмездного или безвозмездного характера передачи и т.д.

Дарение оптимально для близких отношений между внуком и бабушкой, так как в этом случае внук сразу приобретает права собственности и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Подписание договора купли-продажи квартир с коротким сроком владения влечет за собой налоговые последствия для бабушки, а внука лишает права на вычет. В этом случае пожертвование однозначно выгоднее.

Договор ренты с пожизненным содержанием между близкими родственниками подписывается редко из-за его сложности. Но договор найма делает бабушку (получателя квартплаты) более обеспеченной по сравнению с оформлением договора дарения: снимаются риски того, что внук продаст квартиру, а бабушка останется без крыши над головой . Поэтому целесообразно подписать договор аннуитета, если есть сомнения в добросовестности вашего родственника. Также допускается замена его завещанием: в этом случае права собственности перейдут к внуку только после смерти бабушки в результате вступления в права наследования. В то же время договор аренды ущемляет права внука, так как высоки риски того, что после смерти бабушки его попытаются признать недобросовестным плательщиком и лишить права на квартиру.

Даже если формально бабушка знает о своих действиях и дееспособна, это не значит, что сделка не будет оспорена родственниками. Высока вероятность того, что родственники обратятся в суд с иском о признании любой формы сделки недействительной по причине старческого слабоумия или слабоумия бабушки на момент подписания. Поэтому при заключении договора купли-продажи или дарения не стоит экономить на услугах нотариуса. Нотариус потребует дополнительные справки, подтверждающие вменяемость бабушки, и возьмет плату за свою работу, но и станет гарантом в суде, что бабушка была осведомлена о сути подписываемого договора. Риски оспаривания сделок с участием нотариуса сведены к минимуму.