Что такое банкротство застройщика
Банкротство юридического лица означает официальное признание арбитражным судом того факта, что общество не может исполнять свои обязательства. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается арбитражным судом. Суд находится по адресу официальной регистрации компании.
Процедура банкротства застройщиков, а также иных юридических лиц регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен пункт 7 главы 9 ФЗ-127. Эти положения появились в ФЗ-127 в 2011 году путем принятия 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика в долевом строительстве, хотя на самом деле отдельного нормативно-правового акта по этому вопросу принято не было.
Для применения положений пункта 7 при банкротстве арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не обычного юридического лица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают в суд заявление о признании должника застройщиком. Заявление могут подать участники дела о банкротстве: в этом случае это могут быть дольщики, требования которых были включены в реестр.
Требования дольщиков в этом случае будут погашены в рамках третьего этапа, а остальных кредиторов - позднее. Также дольщики имеют право признавать договоры, замаскированные под договоры купли-продажи, договорами купли-продажи.
Условия банкротства застройщика характеризуются особым составом участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Эти термины имеют в 127-ФЗ несколько иное значение, чем в законе «О долевом строительстве…» от 2004 г. № 214-ФЗ.
Прежде чем принимать решение о порядке банкротства застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться в разнице в терминологии. Согласно 127-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его формы собственности, а также индивидуальный предприниматель (согласно 214-ФЗ это должен быть хозяйствующий субъект или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. Согласно 214-ФЗ, такая компания должна иметь опыт строительства в МКД не менее трех лет.
В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как согласно 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на строящийся участок.
Таким образом, согласно требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Арбитражный суд придерживается аналогичного широкого толкования.
Согласно постановлению Верховного суда от 2018 г. № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, являющееся собственником строения объекта (даже если он не принимает непосредственного участия в привлечении средств), независимо от факта наличия или отсутствия жилого помещения для передачи в натуру. Верховный суд также указал, что даже физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя может быть признано застройщиком, если оно привлекло средства на строительство многоквартирного дома (то есть можно обратиться с исками к физическому лицу, с которым заключен договор был заключен договор о передаче квартиры в строящемся доме).
Что делать акционеру?
127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим критериям:
- Имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
- Основанием для иска является возмездный гражданско-правовой договор.
Участником долевого строительства выступает гражданин (физическое лицо) или фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а договор долевого строительства.
При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого необходимо, чтобы выполнялось одно из следующих условий:
- Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
- Денежные средства вносятся акционером на счет условного депонирования.
Если застройщика признали банкротом, то для внесения в реестр нужно предъявить требования, вытекающие из договора долевого строительства.
Какие претензии можно предъявить
В законе 127-ФЗ дано определение, что ждет дольщиков при признании застройщика банкротом. Они имеют право:
- Приобретать права члена кооператива, который создается для завершения строительства (на основании статьи 201.10 127-ФЗ).
- Получить платный объект через признание права собственности или в качестве компенсации, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
- Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Этот вариант подходит для владельцев эскроу-счетов.
- Вернуть деньги согласно ст. 201.13 127-ФЗ. В этом случае акционер вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.
Те кредиторы, которые решат заявить о своих требованиях о возврате средств, должны понимать, что:
- Банкроту редко хватает всей суммы на оплату долгов;
- Остатки средств на счетах компании постоянно уменьшаются за счет платежей по текущим счетам – например, оплата судебных издержек и вознаграждения управляющего;
- Выплаты дольщикам происходят только в рамках третьего этапа;
- Недвижимое имущество, которое было зарегистрировано в собственности некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).
Не забывайте о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные органы власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет человеку рассчитывать на помощь государства, например, в виде адресной финансовой поддержки.
Порядок включения в реестр требований кредиторов
При предъявлении требований разработчику применяется следующий алгоритм действий:
- Руководитель или собственник застройщика обязан представить управляющему список дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
- Конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков о возбуждении дела о банкротстве в отношении должника в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
- Акционеры предъявляют свои требования в установленные сроки.
- Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает решения об их включении в реестр, частичном удовлетворении либо об отказе во включении в реестр.
При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:
- О необходимости передачи жилых помещений (квартир или комнат), которые указаны в договоре жилищного строительства. Такие претензии могут быть предъявлены при наличии подписанного договора о передаче недвижимого имущества, а также в случае, если объект не введен в эксплуатацию. При этом в ЕГРЮЛ вносятся данные о сумме, уплаченной за квартиру, и остатке долга.
- О возврате уплаченных денег и возмещении причиненного реального ущерба. При предъявлении данного требования в соответствии с п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ, акционер вправе отказаться от нее в одностороннем порядке.
В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании права собственности или об оспаривании недействительных сделок и др. Перечень и порядок предъявления этих требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.
Размер денежных требований участника строительства, заключившего договор передачи машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.
127-ФЗ не содержит обязательной формы для заявления требования акционера, но предполагается, что оно должно быть в письменной форме. Часто к рассылаемому уведомлению руководитель прилагает форму для предъявления требований акционером.
Заявление акционера на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:
- Наименование конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
- Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
- Информация об акционере: его полное имя, адрес регистрации и контакты для связи.
- Наименование документа: заявление о включении в реестр или заявление.
- Информация о договоре долевого участия, произведенных по нему платежах и принятых судебных решениях.
- Заявление о выходе из договора при предъявлении денежных требований.
- Указание требований акционера: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
- Приложения.
В качестве приложений к требованиям представляются копии: решения или определения суда, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.
Помимо требований о погашении основного долга, акционер может предъявить требования о выплате:
- Штрафы.
- Негодование.
- Возмещение морального вреда (по определению Верховного суда это не считается злоупотреблением правом).
При обосновании этих требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданского кодекса. Предать эти требования можно только в том случае, если лицо приобрело жилое помещение для личных целей. Но такие требования следует направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд по делу о банкротстве. Они не включены в реестр дольщиков, а в общий реестр обеспечения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.
Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании пени и неустойки - в арбитражный суд.
Сроки подачи заявления о включении в реестр
Требование передается акционером в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков претензия не подлежит рассмотрению, но сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины. Акционер вправе заявить о своих требованиях еще до получения уведомления от управляющего.
В процессе формирования реестра требований участников строительства могут возникать различные спорные ситуации. Например, если конкурсный управляющий отказывался включать сведения о дольщике, либо в реестр попадали дубликаты, несуществующие дольщики.
При возникновении таких споров по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только одна процедура разрешения - через подачу заявления в арбитражный суд. После рассмотрения иска суд может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основании судебного акта.
Акционер вправе оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления в порядке п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Порядок рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. Суду дается 1 месяц на рассмотрение жалобы.
На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ, руководитель обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После прочтения участники могут в течение 15 дней заявить о своих возражениях (например, в случае обнаружения недостоверной информации).
Преимущества требований перед другими кредиторами
Требования кредиторов в делах о банкротстве оплачиваются строго в определенном порядке.
Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующий:
- Граждане, которым застройщик обязан возместить вред здоровью.
- Работники компании в части требований к заработной плате и выходным пособиям.
- Участники долевого строительства (дольщики, приобретшие квартиры по договору долевого участия).
- Все остальные кредиторы.
Таким образом, дольщики в делах о банкротстве имеют приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами общества. В рамках одной очереди погашаются требования к кредиторам пропорционально размеру конкурсной массы.
Требования о передаче жилого помещения подлежат погашению путем передачи жилого помещения по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не погашены жилым помещением, то такие кредиторы вправе быть включены в состав денежных требований кредиторов 3-й очереди.