Банкротство застройщика в долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования предъявить?

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица означает официальное признание арбитражным судом того факта, что общество не может исполнять свои обязательства. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается арбитражным судом. Суд находится по адресу официальной регистрации компании.

Процедура банкротства застройщиков, а также иных юридических лиц регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен пункт 7 главы 9 ФЗ-127. Эти положения появились в ФЗ-127 в 2011 году путем принятия 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика в долевом строительстве, хотя на самом деле отдельного нормативно-правового акта по этому вопросу принято не было.

Для применения положений пункта 7 при банкротстве арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не обычного юридического лица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают в суд заявление о признании должника застройщиком. Заявление могут подать участники дела о банкротстве: в этом случае это могут быть дольщики, требования которых были включены в реестр.

Требования дольщиков в этом случае будут погашены в рамках третьего этапа, а остальных кредиторов - позднее. Также дольщики имеют право признавать договоры, замаскированные под договоры купли-продажи, договорами купли-продажи.

Условия банкротства застройщика характеризуются особым составом участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Эти термины имеют в 127-ФЗ несколько иное значение, чем в законе «О долевом строительстве…» от 2004 г. № 214-ФЗ.

Прежде чем принимать решение о порядке банкротства застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться в разнице в терминологии. Согласно 127-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его формы собственности, а также индивидуальный предприниматель (согласно 214-ФЗ это должен быть хозяйствующий субъект или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. Согласно 214-ФЗ, такая компания должна иметь опыт строительства в МКД не менее трех лет.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как согласно 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на строящийся участок.

Таким образом, согласно требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Арбитражный суд придерживается аналогичного широкого толкования.

Согласно постановлению Верховного суда от 2018 г. № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, являющееся собственником строения объекта (даже если он не принимает непосредственного участия в привлечении средств), независимо от факта наличия или отсутствия жилого помещения для передачи в натуру. Верховный суд также указал, что даже физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя может быть признано застройщиком, если оно привлекло средства на строительство многоквартирного дома (то есть можно обратиться с исками к физическому лицу, с которым заключен договор был заключен договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать акционеру?

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим критериям:

1. Имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
2. Основанием для иска является возмездный гражданско-правовой договор.

Участником долевого строительства выступает гражданин (физическое лицо) или фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а договор долевого строительства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого необходимо, чтобы выполнялось одно из следующих условий:

1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
2. Денежные средства вносятся акционером на счет условного депонирования.

Если застройщика признали банкротом, то для внесения в реестр нужно предъявить требования, вытекающие из договора долевого строительства.

Какие претензии можно предъявить

В законе 127-ФЗ дано определение, что ждет дольщиков при признании застройщика банкротом. Они имеют право:

1. Приобретать права члена кооператива, который создается для завершения строительства (на основании статьи 201.10 127-ФЗ).
2. Получить платный объект через признание права собственности или в качестве компенсации, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Этот вариант подходит для владельцев эскроу-счетов.
4. Вернуть деньги согласно ст. 201.13 127-ФЗ. В этом случае акционер вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Те кредиторы, которые решат заявить о своих требованиях о возврате средств, должны понимать, что:

• Банкроту редко хватает всей суммы на оплату долгов;
• Остатки средств на счетах компании постоянно уменьшаются за счет платежей по текущим счетам – например, оплата судебных издержек и вознаграждения управляющего;
• Выплаты дольщикам происходят только в рамках третьего этапа;
• Недвижимое имущество, которое было зарегистрировано в собственности некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Не забывайте о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные органы власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет человеку рассчитывать на помощь государства, например, в виде адресной финансовой поддержки.

Порядок включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований разработчику применяется следующий алгоритм действий:

1. Руководитель или собственник застройщика обязан представить управляющему список дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
2. Конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков о возбуждении дела о банкротстве в отношении должника в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
3. Акционеры предъявляют свои требования в установленные сроки.
4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает решения об их включении в реестр, частичном удовлетворении либо об отказе во включении в реестр.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

1. О необходимости передачи жилых помещений (квартир или комнат), которые указаны в договоре жилищного строительства. Такие претензии могут быть предъявлены при наличии подписанного договора о передаче недвижимого имущества, а также в случае, если объект не введен в эксплуатацию. При этом в ЕГРЮЛ вносятся данные о сумме, уплаченной за квартиру, и остатке долга.
2. О возврате уплаченных денег и возмещении причиненного реального ущерба. При предъявлении данного требования в соответствии с п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ, акционер вправе отказаться от нее в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании права собственности или об оспаривании недействительных сделок и др. Перечень и порядок предъявления этих требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

Размер денежных требований участника строительства, заключившего договор передачи машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

127-ФЗ не содержит обязательной формы для заявления требования акционера, но предполагается, что оно должно быть в письменной форме. Часто к рассылаемому уведомлению руководитель прилагает форму для предъявления требований акционером.

Заявление акционера на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

1. Наименование конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
3. Информация об акционере: его полное имя, адрес регистрации и контакты для связи.
4. Наименование документа: заявление о включении в реестр или заявление.
5. Информация о договоре долевого участия, произведенных по нему платежах и принятых судебных решениях.
6. Заявление о выходе из договора при предъявлении денежных требований.
7. Указание требований акционера: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
8. Приложения.

В качестве приложений к требованиям представляются копии: решения или определения суда, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Помимо требований о погашении основного долга, акционер может предъявить требования о выплате:

1. Штрафы.
2. Негодование.
3. Возмещение морального вреда (по определению Верховного суда это не считается злоупотреблением правом).

При обосновании этих требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданского кодекса. Предать эти требования можно только в том случае, если лицо приобрело жилое помещение для личных целей. Но такие требования следует направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд по делу о банкротстве. Они не включены в реестр дольщиков, а в общий реестр обеспечения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании пени и неустойки - в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается акционером в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков претензия не подлежит рассмотрению, но сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины. Акционер вправе заявить о своих требованиях еще до получения уведомления от управляющего.

В процессе формирования реестра требований участников строительства могут возникать различные спорные ситуации. Например, если конкурсный управляющий отказывался включать сведения о дольщике, либо в реестр попадали дубликаты, несуществующие дольщики.

При возникновении таких споров по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только одна процедура разрешения - через подачу заявления в арбитражный суд. После рассмотрения иска суд может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Акционер вправе оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления в порядке п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Порядок рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. Суду дается 1 месяц на рассмотрение жалобы.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ, руководитель обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После прочтения участники могут в течение 15 дней заявить о своих возражениях (например, в случае обнаружения недостоверной информации).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в делах о банкротстве оплачиваются строго в определенном порядке.

Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующий:

1. Граждане, которым застройщик обязан возместить вред здоровью.
2. Работники компании в части требований к заработной плате и выходным пособиям.
3. Участники долевого строительства (дольщики, приобретшие квартиры по договору долевого участия).
4. Все остальные кредиторы.

Таким образом, дольщики в делах о банкротстве имеют приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами общества. В рамках одной очереди погашаются требования к кредиторам пропорционально размеру конкурсной массы.

Требования о передаче жилого помещения подлежат погашению путем передачи жилого помещения по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не погашены жилым помещением, то такие кредиторы вправе быть включены в состав денежных требований кредиторов 3-й очереди.