Зачем нужно согласие бывшего супруга при продаже квартиры?
По закону имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов. Это установлено статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации.
Такой режим совместной собственности может быть изменен брачным договором и установлением того, что принадлежит мужу, а что жене.
В период брака для продажи совместно нажитой квартиры или иного недвижимого имущества одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это предусмотрено и Семейным кодексом Российской Федерации (статья 35). А вот бывшие супруги, решившие продать жилье, не подпадают под правовое регулирование этой статьи.
Конечно, для продажи совместной квартиры нужно согласие бывшей второй половинки. Но закон не устанавливает обязательного наличия нотариально заверенного согласия бывшего мужа или жены. Как следует из пункта 3 статьи 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено договором.
Вот и получается, что сам факт продажи квартиры без согласия бывшего супруга нельзя считать нарушением закона.
Значит ли это, что продавать совместную недвижимость можно без согласия бывшего супруга? Нет, согласие нужно, просто закон не требует, как оно должно быть оформлено. Это означает, что оно может быть даже устным.
Что делать, если бывший супруг продал совместную квартиру без вашего согласия
Если бывший муж или жена продали совместную квартиру без согласия второго супруга, то сделку можно оспорить. Это позволит вернуть имущество в свое распоряжение, что важно для тех, у кого нет другого жилья для проживания.
Для оспаривания сделки купли-продажи жилья без согласия бывшей жены или мужа вам придется доказать 2 обстоятельства:
- Продавец не имел полномочий на продажу имущества (например, он точно знал, что бывшая жена не согласна на продажу имущества),
- Покупатель такой совместной квартиры бывших супругов знал или должен был знать, что продавец продает имущество против воли совладельца (то есть без согласия бывшего мужа или жены).
Если вы не хотите доказывать эти обстоятельства, то признать такую сделку купли-продажи жилья недействительной в судебном порядке будет невозможно. Об этом свидетельствует судебная практика, в том числе позиция Верховного Суда РФ по таким делам.
Иногда в ходе консультации и подготовки документов для суда выявляются обстоятельства, при которых мало шансов на победу в данном споре. Тогда лучше выбрать другую стратегию защиты права.
По своему опыту замечу, что в таких случаях важна каждая мелочь.
Все эти обстоятельства подлежат оценке судом.
А при определенных обстоятельствах сделка по продаже совместной квартиры без согласия бывшего супруга может быть признана недействительной. Это очень важно для пострадавшего бывшего супруга.
Но иногда по результатам разбора и анализа всех обстоятельств рекомендую не тратить время и деньги на оспаривание сделки - иногда выгоднее сразу взыскать с бывшего мужа половину денег, которые он заработал на продажа совместной квартиры.
Когда сложно признать сделку купли-продажи квартиры без согласия бывшего супруга недействительной
Если бывший супруг продал совместную квартиру, эту сделку не всегда можно признать недействительной.
Например, если покупатель действовал добросовестно – и проверил выписку из ЕГРН, и не увидел штампа в паспорте продавца, то суд защитит покупателя и не лишит его покупки.
Недавно Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил свою позицию по этому вопросу. Он заявил, что сам супруг-совладелец должен своевременно принять меры по защите своих прав на совместно нажитое имущество, чтобы продажа не произошла без его согласия.
Как получить деньги за долю в квартире, которая была продана без согласия бывшего супруга
Если квартира продается без согласия супруга, такой супруг по-прежнему имеет право на компенсацию.
Суд может отказать в признании сделки купли-продажи совместной квартиры бывших супругов недействительной. Но суд не откажет во взыскании денег за долю в квартире, которая была продана без согласия бывшего мужа или жены.
Бывший супруг, узнав о продаже совместной квартиры вторым супругом, может обратиться в суд о взыскании денег за свою долю в этом имуществе. Учитывая, что доли супругов в совместно нажитом в браке имуществе равны, возможно взыскание половины стоимости этой проданной квартиры.
При определенных обстоятельствах суд может отступить от принципа равенства долей супругов. Тогда вы сможете взыскать деньги пропорционально установленной судом доле в праве собственности на эту квартиру.
Перед обращением в суд с иском лучше взвесить все риски и перспективы подобных споров. Как показывает моя практика, подробный анализ ситуации помогает не только хорошо подготовиться к суду, но и использовать возможность достичь соглашения между супругами без суда.
Есть вопросы или нужна моя помощь?
Напишите или позвоните мне.
Ваш адвокат Елена Могилевская
8-903-038-16-50