Когда доверенность требует нотариального удостоверения?
Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:
- Если сама сделка, которую совершит представитель, по закону должна быть совершена в нотариальной форме;
- Если на представителя возложена подача заявлений о государственной регистрации прав или сделок;
- Если на представителя возложено распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах.
Что это значит для пожертвования? Если подарком является недвижимость, то получатель подарка приобретет право собственности на нее только с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Это означает, что в этом случае представитель будет иметь право подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности и распоряжаться зарегистрированными правами. Поэтому доверенность на оформление договора дарения, например, квартиры или иного недвижимого имущества должна быть оформлена в нотариальной форме.
Так, необходимо нотариально удостоверить права представителя на вручение и получение имущества в дар в следующих случаях:
- Если дарится доля в объекте недвижимости (дом, земельный участок или квартира) – такие сделки действительны только при нотариальном удостоверении, а значит, доверенность должна быть такой же;
- Если представителю доверяют дарение недвижимости с регистрацией права собственности в Росреестре;
- В случае безвозмездной передачи имущества несовершеннолетних или недееспособных лиц (через их опекунов или законных представителей - особенности таких сделок см. ниже);
- Если стороны решили оформить договор дарения у нотариуса – это не обязательно, но можно сделать по желанию граждан (нотариус проверит все документы и полномочия, и такую сделку сложнее опротестовать); в этом случае полномочия представителя должны быть нотариально удостоверены.
Кстати, если договор дарения требует нотариального удостоверения, то проще всего поручить нотариусу подать документы на регистрацию права собственности - у него есть такие полномочия, они могут сделать это в электронном виде через ЕИС, и это бесплатно для сторон. к сделке. Вы можете самостоятельно подать документы на оформление имущества по договору дарения через МФЦ – это могут сделать представители сторон.
Доверенности 2022 - новое в законодательстве
Федеральным законом от 6 декабря 2021 г. № 402-ФЗ «О внесении изменений в статью 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в порядок использования доверенностей.
С 29 декабря 2021 года простая доверенность может быть аннулирована через Единую информационную систему (ЕИС) нотариуса.
Отдельным элементом ЕИС станет Реестр приказов об аннулировании доверенностей, куда будут вноситься изменения. На портале нотариат.ру любой желающий может проверить, действителен документ или аннулирован – доступ к информации бесплатный и круглосуточный, для просмотра этой части реестра не требуется специальных разрешений.
На портале нотариат.ру доверитель сможет аннулировать доверенность. При внесении изменений в электронный реестр все заинтересованные лица считаются уведомленными об этом.
Все это делается для того, чтобы обеспечить юридическую безопасность сделок. В особенности это важно для случаев, когда имеется доверенность на право дарения. Ведь этот договор может быть оформлен в простой письменной форме, как и доверенность на него, что создает простор для мошеннических действий и подделок. Электронный реестр распоряжений об отзыве доверенностей снизит риск мошенничества.
Раньше при аннулировании доверенностей в простой письменной форме необходимо было опубликовать об этом уведомление через газету «Коммерсантъ». Документ считался аннулированным только через месяц после отправки такой информации. А граждане по незнанию обычно этого вообще не делали. Естественно, такая система была гораздо менее прозрачной, чем после введения электронных реестров.
Отмена нотариальных доверенностей была включена в ЕИС еще раньше и осуществлялась за один день. Нотариус вносит сведения в соответствующий реестр и с этим видят все нотариусы, проверяющие полномочия уполномоченных лиц.
Существенные условия договора дарения квартиры
Существенными условиями являются договоренности по отдельным пунктам сделки, без которых договор не считается заключенным.
Чтобы договор дарения квартиры был действительным, в нем должны быть прописаны существенные условия:
- Предмет договора
Здесь нужно указать конкретную квартиру – с адресом, метражом, этажом, количеством комнат, балконов, лоджий, дать ссылки на технические документы (они будут приложением к документу). Если дается доля, она должна быть прописана, и должен быть указан размер доли. Доли в праве собственности на недвижимое имущество можно дарить без раздела в натуре (п. 2 ст. 246 ГК РФ);
- Имя донора
- Основание, на основании которого даритель имеет право собственности на данную квартиру (договор купли-продажи, акт приватизации, свидетельство о праве на наследство);
- Имя одаряемого (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
- Четко выраженное желание дарителя передать имущество;
- Указание на безвозмездность передачи дара.
Если вышеуказанные условия не будут четко указаны в документе, то сделка может быть оспорена и она будет признана судом недействительной или незаключенной.
Спорные вопросы дарения: судебная практика и юридические консультации
Отсутствуют четкие позиции Верховного Суда РФ по спорным вопросам передачи имущества в дар. Поэтому во многих случаях судебная практика противоречива. Когда писались законы, власти исходили из того, что подарки не будут частой ситуацией и в основном останутся в отношениях между близкими родственниками. То есть споров будет немного.
Однако количество пожертвований растет. Поскольку процедура несложная, эту сделку часто используют, чтобы не заниматься более сложным оформлением имущественных отношений. В результате возникают противоречия в нормах законодательства о дарении, наследовании, совместном имуществе супругов и т. д. Кроме того, рядовые граждане мало знают о других договорах, предусмотренных ГК РФ, и пытаются включать различные дополнительные условия в документах о передаче дара. В результате возникают сложные и непредсказуемые жизненные ситуации.
Ситуация №1 - подарки от имени несовершеннолетних
Подарки с участием несовершеннолетних имеют ряд особенностей. Во-первых, если несовершеннолетний получает недвижимость в подарок, то ограничений практически нет. Для этого не требуется согласия органов опеки и попечительства. Подарок можно оформить в простой письменной форме без привлечения нотариуса. Для оформления прав собственности на несовершеннолетнего, его родителей, опекунов или попечителей необходимо обратиться в Росреестр.
Во-вторых, если имущество дарится от имени несовершеннолетнего, то есть много ограничений. Прежде всего, запрещены пожертвования от имени несовершеннолетних граждан, то есть лиц, не достигших 14-летнего возраста.
Кроме того, все сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним, должны совершаться в нотариальной форме.
Еще один момент – дарение за несовершеннолетнего возможно только с согласия органов опеки и попечительства.
Согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан выдаются их законными представителями. Лицо в возрасте от 14 до 18 лет может выдать доверенность с письменного согласия родителя или опекуна.
Но нужно сказать, что органы опеки и попечительства в большинстве случаев не дадут разрешения на дарение недвижимости от имени несовершеннолетнего.
Ситуация №2 - даритель проживает в подаренной квартире
В качестве обязательного условия граждане часто ставят право проживания дарителя в квартире. Существует противоречивая судебная практика по этому вопросу. Дело в том, что дарение под условием или подразумевающее встречные обязательства недействительно по закону (ч. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ). Поэтому некоторые суды не признают сделки с таким условием дарения (например, решение Ленинградского областного суда от 17.04.2014 по делу N 33-1913/2014).
Другие суды в аналогичных делах исходят из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). В результате стороны признаются вправе включить в текст документа условие о сохранении права пользования недвижимым имуществом за лицами, указанными в договоре (например, (определение Воронежского областного суда от 16.06.2016 по делу № 33-3880/2016).
То есть в одних случаях дарения с таким условием действуют и влекут за собой последствия, в других - оспариваются, что порождает сложные имущественные споры между родственниками.
Ситуация №3 - сохранение права проживания в квартире за другими лицами
Суд решил, что существенным условием договора дарения не является указание лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, а также указание прав этих лиц на пользование безвозмездно переданным жилым помещением.
Поясним на примере, что это значит.
Так, для договоров купли-продажи, а не дарения существенно условие проживания в квартире. Это означает, что на этом основании опротестовать дарение и сохранить за собой право пользования квартирой не получится.