Добрый день. Состоялось внеочередное собрание собственников МКД (кворум имеется). Принято решение заключить новый договор управления с действующей управляющей компанией.
Протокол Общего собрания собственников и проект договора управления были отправлены в УО. Прошло более 30 дней, компания МА игнорирует подписание договора управления (за что проголосовали жители МКД), а также не выражает несогласия с ним.
Вопрос. В течение какого времени (периода) следует заключить договор управления с собственниками, после направления его на рассмотрение в УО? Что делать, если УО игнорирует решение общего собрания собственников?
Здравствуйте Виталий Юрьевич!
В соответствии с ГК РФ вы отправили оферту в ОУ (главное зафиксировать отгрузку).
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Если МА перестала обслуживать ваш дом, то заставить ее заключить новый договор против ее воли невозможно. Но если УО, получив оферту, совершил в срок, установленный для ее акцепта, действия по содержанию вашего дома, то в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, это можно считать акцептом.
С уважением, Олег Рябинин.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Формы управления МКД
В 2021 году несколько организаций получили полномочия по управлению МКД.
Список включает:
- Собственники жилых помещений. Форма прямого управления может быть использована, если в доме не более 30 квартир;
- ТСЖ (ТСЖ);
- Жилищный кооператив (ЖСК);
- Управляющая организация.
В последнем случае перед заключением договора нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение о том, какая форма будет установлена, принимается на общем собрании собственников квартир.
Для того, чтобы оформить контракт, половина собственников должна проголосовать. Подсчет голосов осуществляется с учетом размеров помещений, находящихся в собственности граждан. Независимо от того, какой формат управления выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.
Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается путем созыва общего собрания.
Договор на прямое управление домом
При использовании формы непосредственного управления осуществляется заключение договора с лицами, выполняющими работы и оказывающими услуги, связанные с ремонтными работами в МКД.
В этом направлении действуют следующие акты:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Постановление Правительства № 491 от 2006 г. «Об утверждении Правил содержания…»;
- Постановление Правительства № 354 от 2011 года о предоставлении государственных услуг.
При обсуждении условий договора должны присутствовать все или большинство собственников помещения. Аналогичные правила распространяются и на подписание сформированного договора.
Новый документ можно оформить на весь дом одновременно или на каждого жильца отдельно. Точка зрения, что не требуется оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства без договора, ошибочна.
В данном случае решение о составлении договора принималось на собрании собственников жилья, по этой причине все жильцы несут ответственность за оплату коммунальных услуг.
Соглашение с владельцами
Если на общем собрании собственников принимается решение о заключении договора с управляющей компанией, то составляется специальный акт.
Функции управления в этом случае могут быть возложены на:
- Товарищество собственников жилья;
- Управляющая организация.
Эта компания отвечает за предоставление услуг, связанных с государственным сектором и обслуживанием имущества, принадлежащего резидентам. В свою очередь гражданин должен заплатить управляющей компании за оказание данных услуг.
Договор с собственниками может быть составлен только в том случае, если согласие выразило более половины жителей МКД. Решение принимается на общем собрании собственников помещений. Подписи в документе ставят все собственники или председатель совета дома.
В этом случае он должен иметь доверенность. Бланк договора письменный, его можно составить от руки или с помощью печатного оборудования. В последнем случае используются ГИС ЖКХ.
Договор управления с застройщиком
Сторонами договора не могут быть собственники помещения и управляющая компания. Строители также имеют право на заключение договора. Акт составляется при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию. Можно использовать типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.
Пока муниципалитет не проведет конкурс и не определит компанию, управляющую домом, договор составляет застройщик. В дальнейшем собственники помещения могут расторгнуть договор и оформить новый.
Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает заказчиком, так как согласовывает перечень работ и размер оплаты за них.
Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной организации, так как выступает единственным собственником здания. Срок договора не более 3-х месяцев.
На МКД-новострой через 9 месяцев после ввода в эксплуатацию действует 2 договора управления с управляющей компанией (далее УК). Первый – конкурсный, приемлемый для заключения (появился в результате открытого конкурса, проведенного Администрацией города по выбору управляющей компании для данного МКД). Второй, неприемлемый для вывода, был придуман выбранной застройщиком управляющей компанией сразу после ввода МКД в эксплуатацию до объявления открытого конкурса. Конечно же, этот МС стал победителем конкурса.
В ходе конкурса, участвуя в нем, данная управляющая компания провела общее собрание «собственников» среди дольщиков и лиц, принявших квартиры по акту приема-передачи, на тему выбора формы управления МКД и самостоятельного выбора со своим договором (на безальтернативной основе). Выиграв конкурс, этот УК о нем и условиях, на которых он там выиграл, уже 4-й месяц умалчивает. И продолжает требовать подписать ей договор управления, отказываясь иным образом закрепить лицевой счет и выдать платежные документы.
Какой договор управления МКД действует в такой ситуации?
Привет!
По результатам открытого конкурса заключается договор управления между собственниками помещений в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией на условиях, установленных организатором конкурса - органом местного самоуправления (подпункты 4, 5, 16, пункт 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). С учетом предусмотренного законодательством порядка определения условий договора управления многоквартирным домом эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.
В Вашем случае рекомендую обратиться в надзорные органы и к организатору аукциона с жалобой на действия УК.
С проектом договора можно ознакомиться на сайте https://torgi.gov.ru/ в разделе «Подбор управляющей организации».
Если вам нужна поддержка, пишите в чат.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Срок действия акта
Нежилые помещения также подлежат содержанию по договору. Акт может быть оформлен с приложениями. Они подробно описывают, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно воспользоваться актом, утвержденным Правительством в Постановлении № 416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа управляющая организация обязана начать оказание услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на срок действия соглашения:
- Если организацию выбирают собственники помещения, то срок действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- При получении компанией функций домоуправления на условиях конкурса - от 1 до 3 лет;
- При исполнении договора застройщиком - не более 3-х месяцев.
Продление действия акта предусмотрено в ситуации, когда по истечении вышеуказанного срока ни одна из сторон не сообщила о расторжении в письменной форме.
Расторжение договора
Акт может быть прекращен путем выражения обоюдного согласия сторон правоотношения. В этом случае положения ст. 450 ГК РФ. Обязательным пунктом документа является расторжение. В этом разделе указываются причины, по которым соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.
Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, в котором указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, возложенные на него договором обязательства. Вторая сторона теряет то, на что рассчитывала при составлении документа.
При невыполнении управляющей компанией своих обязательств собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Необходимо, чтобы инициативу поддержало более 50% владельцев помещений.
Образец договора
Образец договора помогает составить документ, не нарушая требований ТК РФ.
Это выглядит так:
ДОГОВОР НА УПРАВЛЕНИЕ №1
Г. Москва 10 декабря 2019 г.
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Союз», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице руководителя Ивановой И.Р., действующего на основании Устава, с одной стороны, и собственников помещений в многоквартирном доме, расположенных по адресу : Москва, ул. Спортивная, 54, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили договор:
1. Предмет договора
1.1. Предметом договора является оказание услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, содержание помещений общего пользования Управляющей компанией.
1.2. Состав имущества, в отношении которого осуществляется управление, отражен в Приложении к настоящему договору.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Управляющая компания обязана:
2.1.1. Организовывать работу в соответствии с требованиями законодательства.
2.1.2. Провести капитальный ремонт здания.
2.1.3. Обслуживайте места общего пользования.
2.1.4. Оказывать услуги, связанные с регистрацией граждан, зарегистрированных в доме.
2.2. Управляющая компания имеет право:
2.2.1. Установить сроки и порядок оказания услуг.
2.2.2. Внесите изменения в запланированный план работы.
2.3. Собственники и иные пользователи помещений обязаны:
2.3.1. Своевременная оплата услуг компании. Оплата производится до 10 числа каждого месяца.
2.3.2. Обеспечивать сохранность общего имущества.
2.3.3. Сообщить о необходимости ремонта.
2.4. Собственники и иные пользователи помещений имеют право:
2.4.1. Контролировать деятельность СК.
2.4.2. Запросить отчет.
3. Цена договора, порядок расчета и уплаты вознаграждения
3.1. Оплата производится на основании тарифов, установленных администрацией города Москвы.
4. Контроль за исполнением Управляющей компанией обязательств по Договору
4.1. Контроль за деятельностью управляющей компании возлагается на собственников жилых помещений.
4.2. Председатель совета многоквартирного дома вправе от имени всех собственников согласовывать сметы.
5. Заключительные положения
5.1. Настоящее соглашение вступает в силу с 10 декабря 2019 года и заключается сроком на 1 год. Подлинный договор
Подписи сторон:
Управляющая компания ___________________
Владельцы ___________________
Таким образом, договор управления многоквартирным домом может заключаться в нескольких формах. Вне зависимости от того, какой вариант руководства по МКД выбран, в акте необходимо прописать существенные условия. К ним относятся: цена, срок действия, предмет.