Проверка квартиры перед покупкой
В процессе выбора жилья покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не жалеть о сделке в самое ближайшее время, перед составлением предварительного договора или внесением задатка покупатель предпринимает следующие действия:
- Осмотр территории, изучение инфраструктуры и близлежащих домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
- Внешний вид дома, в котором находится квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и т.д.
- Входное условие. Внутри покупателю следует обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифтов, исправность мусоропровода, состояние дверей, прилегающих к квартире.
- Осмотр внутри квартиры проводится в следующем порядке: планировка, перепланировка, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтёков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки. , газовое оборудование, сантехника.
- Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт жильцов.
Лучшим вариантом будет осмотр квартиры совместно с экспертом, который оценит степень ветхости и технического состояния будущей покупки, либо обратиться в независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.
Проверка документов
Правоустанавливающие документы
Если квартира была предварительно проверена и покупателя устраивает состояние квартиры и ее окружения, самое время проверить, какие документы следует потребовать от продавца недвижимости перед покупкой квартиры.
У продавца запрашиваются сведения об обстоятельствах, при которых имущество перешло в собственность собственника (договор мены, купчая, договор дарения, наследство, приватизация и т. д.). Правоустанавливающие документы должны быть проверены на наличие исправлений, подделок, нотариально заверены, есть ли отметка о регистрации.
Рекомендуется внимательно читать документы, изучать пункты, в которых могут быть прописаны условия, несоблюдение которых влечет расторжение сделки (например, обязательства по оплате продавцу после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет скорая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.
История квартиры
Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях для переоформления права собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП (реестра прав на недвижимость). По этому документу выясняют все действия с недвижимостью с 1998 года, а также проверяют наличие споров по поводу жилья или ареста. Если жилье было предметом спора, следует помнить, что существует установленный законом срок исковой давности – в пределах 3 лет.
В некоторых случаях получить выписку из ЕГРП не получится из-за отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра в течение многих лет с этими объектами не совершалось никаких сделок. Максимальную уверенность в чистоте объекта недвижимости можно придать, направив запрос в отдел жилищной политики относительно законности прав собственника.
Контроль качества
О качестве и техническом состоянии квартиры можно судить по технической документации, полученной в БТИ. Осмотр квартиры вместе с изучением плана позволит выявить несоответствия и проверить на наличие незаконной перепланировки. При выявлении несоответствий рекомендуется отказаться от сделки или дождаться, пока продавец приведет документы в порядок.
Подтверждение личности продавца
Полезно в процессе подготовки к сделке проверить личность продавца и подлинность его права распоряжения имуществом. Особое внимание следует обратить на сделку, совершенную не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Необходимо помнить, что такая документация должна быть нотариально заверена. Кроме того, проверяют действительность доверенности, а также круг полномочий, которыми наделено доверенное лицо. Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным лицом, будет признана законной. Справки из их психоневрологических и наркологических диспансеров позволят вам быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.
Претензии третьих лиц
С помощью выписки из дома проверяется факт нахождения лиц, прописанных в отчуждаемой жилплощади. Если на момент совершения сделки кто-то остается зарегистрированным по этому адресу, необходимо выяснить, сохранят ли эти граждане право проживания после отчуждения имущества. В ряде случаев среди зарегистрированных жителей находят пропавших без вести. В этом случае есть риск оспаривания сделки со временем со стороны найденного гражданина.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="Как проверить квартиру перед покупкой" cnt="1" col="1" shls="true"]
Особый порядок предусмотрен законом в отношении жилья, в котором собственниками выступают несовершеннолетние дети. Данные сделки потребуют обязательного разрешения органов опеки и попечительства по месту нахождения объекта недвижимости.
Если квартира была куплена предыдущим владельцем совместно с женой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="Документы, необходимые от продавца при покупке квартиры" cnt="1" col="1" shls="true"]
Документы по сделке от продавца
Если вся информация заверена и нет препятствий для совершения сделки со стороны закона, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.
Продавец должен предоставить следующие документы со сделкой:
- Заграничный пасспорт.
- Законные документы.
- Технический паспорт, кадастровый паспорт.
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по налогам.
- Справка о своевременности коммунальных платежей и отсутствии задолженности.
- Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
- Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
- Разрешение отдела опеки (если собственник ребенок до 18 лет).
- Нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.
Только при наличии всех необходимых документов можно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре и, следовательно, заключить договор купли-продажи с подписанием передаточного акта.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!