Инструкция по покупке дома без посредников 2022

Какие документы должен иметь продавец дома

1. Разрешение на строительство;
2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки и попечительства;
6. Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того, в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и землю.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если вы хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказывать справку через Quick Documents — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение суток, официальные данные ЕГРН Росреестра.

Заявление от USRN, которое я недавно заказал через Quick Documents

Порядок покупки жилья у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на землю лучше доверить юристу;
2. После проверки оставить продавцу задаток и согласовать место проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный купон и, пока ждете своей очереди, внимательно ознакомьтесь с договором купли-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда придет ваша очередь, подойдите к стойке регистрации, чтобы подписать контракты и завершить продажу. Простую сделку (без ипотеки на идолов) можно совершить самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров в присутствии регистратора покупатель производит расчет с продавцом, либо стороны обращаются в банк за безналичным расчетом;
6. В конце регистратор выдает расписку о получении оригиналов документов с указанием даты оформления зарегистрированного договора о переходе права собственности к новому собственнику (обычно 14 дней).

Как перевести деньги при покупке недвижимости

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами, вы можете продать свой дом, не оформляя договор аренды земли.

Как купить дом дистанционно

1. Задавайте вопросы по дому по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу увидеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запрашиваются по электронной почте в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составить, подписать и отправить продавцу по почте 2 экземпляра договора задатка (предварительного договора купли-продажи) с просьбой выслать Вам 2-й экземпляр, подписанный продавцом;
4. Когда подписанный договор задатка окажется у вас на руках, перечислите задаток, указанный в договоре, с банковской карты на карту продавца, указав в комментарии к платежу «Залог на покупку дома до договора №1 от хх/хх /xxxxx дата”;
5. Далее вы приходите на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купли-продажи, перечисляете оставшуюся сумму покупателю и подаете документы на регистрацию, в том числе договор задатка;
6. Чтобы после регистрации не приходить в МФЦ за документами, вам придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом является риелтор, проводящий сделку) и оформлять на него нотариальную доверенность (~1000 руб.) документы в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие тоже лучше написать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую воспользоваться так называемой «выездной службой» — это удобный способ получения услуг Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью выездного сервиса можно получить информацию из ЕГРН, зарегистрировать права на недвижимое имущество, зарегистрировать регистрацию, исправить техническую ошибку в данных ЕГРН. Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, владеющие недвижимым имуществом, выездные услуги оказываются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Как составить договор купли-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору субподряда с последующей его регистрацией в РосРеестре – это минимизирует риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купли-продажи составляется в 4-х экземплярах (1 продавец, 1 покупатель, 1 остается в МФЦ, 1 в Росреестре;
2. Подпишите договор на каждой странице;
3. Зафиксировать в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда деньги будут переведены, в какой валюте и что будет, если деньги не поступят вовремя;
5. Добавьте описание обязанностей как продавца, так и покупателя;
6. Сделайте подробный атк: когда дом будет оставлен и какое имущество переходит вместе с домом к новому владельцу.

Подготовка и оплата договоров купли-продажи является обязанностью продавца. В крайнем случае соглашайтесь платить 50/50.

Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Что указать в договоре купли-продажи дома

С 2020 года не нужно платить 13% НДФЛ по сделкам купли-продажи жилья, если оно было единственным жильем и вы им владели 3 года и более. Ранее освобождение от налога на доходы физических лиц могли получить только те, кто владел домом не менее 5 лет. Поэтому собственник, владеющий домом менее 3 лет, скорее всего, предложит указать в договоре сумму до 1 млн рублей. рублей. Вы имеете право отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется с 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купли-продажи указана сумма меньше.

Если сумма полная, а дом в собственности менее 5 лет, то продавец должен будет возместить продавцу 13% от суммы свыше 1 млн руб. рублей, прописанных в договоре, что экономически нецелесообразно, так как деньги вы отдаете сейчас, а будете возвращать в рассрочку в течение нескольких лет и только в том случае, если ранее не возвращали подоходный налог. Если сумма в договоре больше 70% от кадастровой стоимости дома, то с нее будет рассчитываться 13% налога.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы вернете, а в случае крупной формы или расторжения сделки вам будет возвращена только сумма, прописанная в договоре.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Каковы затраты на самостоятельную покупку дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тыс. руб.);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлины (до 2 тысяч).

Общие расходы составят ~ 10 тыс. руб. против 50 тыс. руб. (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами, покупать самостоятельно в 5 раз выгоднее, чем покупать через риелтора.

Сколько на самом деле стоит риэлтор?

Каковы риски самостоятельной покупки дома?

Конечно, вы хотите купить дом дешевле, в таком случае продать его дороже или хотя бы остаться со своими людьми. Но когда вы спешите и пытаетесь сэкономить на всем, есть риск купить недвижимость на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными расходами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а тут выясняется, что фундамент дал трещину и без капитального ремонта жить в доме невозможно;
• Продавец обещал вам подключить дом к газу по ФЦП, но оказалось, что прокладка газопровода и установка ШРП будет происходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость – это не супермаркет, здесь нет акций и скидок просто так.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком необходимо:

1. Выберите район проживания;
2. Изучите порядок цен;
3. Найти объявления от владельцев (рекомендуется) или обратиться в агентство недвижимости;
4. Соберите 5-10 объектов и посетите каждый знакомым строителем;
5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, ЧП и преступности в выбранном доме;
6. Выбрать оптимальный вариант и проверить документы у суриста;
7. Получите скидку и оставьте задаток продавцу;
8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Также будьте готовы:

1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
2. Тратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировалось;
3. Тратить на покупку на 10-30% больше, чем планировалось;
4. Найдите свой вариант и откажитесь от покупки из-за проблем с законом.

Как купить дом на материнский капитал

Как купить землю напрямую у собственника