Доброе время суток.
Моя мать вступила в наследство доли квартиры, после смерти моей бабушки. Вторая часть (доля) квартиры досталась ее брату. Между ними была устная договоренность о том, что брат выкупит долю у матери. Мать назвала сумму за свою долю на уровне рынка, и уже почти год родственники под разными предлогами (сбор денег/ипотека) тянут время и не хотят выкупать долю. На встречное предложение матери выкупить их долю квартиры они не соглашаются.
1. Что можно сделать в такой ситуации, в смысле можно ли как-то торопить родственников с выкупом доли? Или заставить их продать свои акции матери?
2. Если рассматривать крайний случай, то в каком порядке продать долю, уведомить родственников и назначить цену. В чем подводные камни, объясните
Уважаемый Николай! К сожалению, этот вопрос не лежит в правовом поле, в данном случае все будет зависеть только от ваших переговоров. Однако в соответствии со статьей 250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на иных равных условиях. , за исключением случая продажи с публичных торгов
2. Продавец доли обязан письменно уведомить других участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он ее продает. имущества в течение месяца, а в собственности движимого имущества в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если ваши родственники продадут долю, вы имеете преимущественное право ее выкупа, и наоборот, если вы ее продадите.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Способы выкупа доли у родственника
Квартиры могут находиться в собственности семьи в долях по разным основаниям – по наследству, после приватизации или покупки за счет материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей доли. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, в том числе родным и близким.
В зависимости от готовности обеих сторон к сделке различают добровольный выкуп доли и принудительную продажу небольшой части жилплощади.
При заключении договора купли-продажи с близким родственником следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда оплаченная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в компенсируемости сделки часто вынуждают кредиторов отказывать заемщику в ипотечной заявке, а Пенсионный фонд отклонять заявки на использование материнского капитала.
Добровольный договор купли-продажи
Есть некоторые особенности в процедуре переоформления, если:
- Последняя доля выкупается;
- Для покупки используются заемные средства;
- Доля переходит к другому совладельцу квартиры;
- Для приобретения использовался материнский капитал;
- Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.
Покупка части недвижимого имущества – это стандартная сделка по отчуждению, когда имущество переходит от одного собственника к другому, однако перед регистрацией вам придется пройти предварительную договоренность с другими собственниками квартиры, имеющими предварительный договор. преимущественное право покупки. Вы можете избежать предварительного одобрения, только если продаете свою часть другому совладельцу.
Высокие шансы на одобрение ипотеки, если собственник части квартиры решит выкупить оставшуюся долю.
Если эта часть принадлежит ребенку, вам придется договариваться с органами опеки и попечительства о предоставлении несовершеннолетнему альтернативного равноценного жилья. Если покупка другой недвижимости на вырученные средства не планировалась, деньги помещаются на отдельный счет до достижения ребенком совершеннолетия.
Вынужденный выкуп
Никто не вправе принуждать собственника к продаже собственного имущества или его части, если нет соответствующего решения суда.
Правовые основания признания судом ничтожности доли приведены в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предусматривает лишение собственника части имущества с одновременной выплатой денежной компенсации.
Для удовлетворения требований принудительного выкупа необходимо выполнение ряда условий:
- Признание доли в имуществе незначительной.
- Установление судом факта невозможности выделения в натуре (оборудование раздельного санузла, кухни, прихожей).
- Собственник не проявляет интереса к имуществу – он не живет в жилплощади, не испытывает в ней потребности.
Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, все условия должны быть соблюдены одновременно.
Важный! Доля 1/30 или 1/3 может оказаться незначительной. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.
При принятии решения суд будет исходить из реальной заинтересованности собственника в имуществе, и насколько она соизмерима с причиненными неудобствами другим сособственникам. Суду предстоит установить, имеет ли место злоупотребление правом на небольшую долю, которую собственник будет использовать в личных целях – сдавая внаем, прописывая в своей жилплощади чужих людей.
Как оценить стоимость квартиры по минимальной цене, чтобы выкупить долю у бывших родственников в собственной квартире
Здравствуйте, Елена!
Вы спросите: "Как я могу купить долю в квартире, в которой живу, а также получить свою долю от родственников?"
Очень легко выкупить, если они продаются. Стоимость продаваемой доли определяется продавцом и покупателем. Как договорятся между собой - так и будет. Только нужно иметь в виду, что не стоит далеко отходить от кадастровой стоимости доли в договоре купли-продажи. В противном случае это может вызвать подозрения у налоговых органов как способ ухода от налогообложения. В Вашем случае, если стоимость доли меньше 1 000 000 рублей, а тем более если доля находится в собственности более пяти лет (ст.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Пошаговая инструкция добровольного выкупа доли родственника
Когда обе стороны сделки согласны с условиями продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы соблюдалось преимущественное право остальных собственников на выкуп доли.
Продавец должен сначала предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из собственников не изъявит желания купить эту часть, может быть оформлен договор купли-продажи с третьим лицом.
Шаг 1. Предложение выкупа доли другим собственникам
Все сделки с долями требуют выполнения обязательного условия — согласования сделки с остальными совладельцами. Поскольку нынешние владельцы частей имеют преимущественное право покупки, им следует предложить расширить свои владения, добавив долю за определенную плату.
Предложение составляется в письменной форме и вручается лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении о покупке необходимо указать стоимость объекта и сроки принятия решения. Специальной формы нет, но есть обязательные реквизиты оферты:
- Информация о продавцах.
- Информация о доле, ее размере и адресе расположения.
- Цена продаваемой части квартиры.
- Сроки принятия решения.
Важно на этапе составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, так как изменить их впоследствии, при согласовании договора с реальным покупателем, будет невозможно. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, нынешние владельцы имеют право оспорить его в суде.
Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц, прежде чем подписывать договор с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение о выкупе.
Важный! Родственник продавца не имеет никаких преимуществ при покупке недвижимости, если только он не владеет частью той же квартиры.
Шаг 2. Составление договора купли-продажи
Если другие собственники не захотели покупать часть имущества, можно подготовить договор купли-продажи с родственником с обязательным указанием в нем следующих реквизитов:
- Место и дата составления;
- Информация о продавцах и покупателях;
- Описание отчуждаемого имущества (адрес, этаж, квартира, площадь);
- Состав долевой собственности;
- Информация о правоустанавливающих документах;
- Перечисление аванса или депозита;
- Условия платежа;
- Акт приемки;
- Разрешение спора;
- Подписи с расшифровкой.
Договор составлен в 3-х экземплярах. По одному для продавца и покупателя, плюс еще один оригинал для Росреестра.
Подписанный договор заверяется у нотариуса и передается для регистрации перехода права собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть нотариально удостоверена. Исключением являются ситуации, когда все собственники одновременно хотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.
После подписания договора расчеты с продавцом осуществляются в заранее оговоренном порядке.
Шаг 3. Регистрация сделки
Во избежание проблем с оформлением сделки настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на недвижимость и участников сделки.
Стандартный список документов, которые потребует Росреестр:
- Гражданские паспорта сторон сделки.
- Подготовлен и подписан договор с отметкой нотариуса.
- Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Договор купли-продажи.
- Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.
Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя и доверенность (по запросу).
Помимо документов по сделке представляется квитанция об уплате государственной пошлины для регистрации изменения права собственности на долю.
Пошаговая инструкция покупки доли у родственника, если он против
Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться продавать или потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире можно у родственника, если он завысит цену, в судебном порядке, при соблюдении определенных условий.
Есть 2 варианта покупки доли через суд:
- Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные лица могут попытаться подать в суд с требованием лишения доли в квартире, но на практике такой вариант покупки маловероятен.
- Доля настолько мала, что она не может быть выделена в натуре без ущерба для интересов других собственников. В судебном порядке собственник другой части квартиры требует признать имущество другого собственника ничтожным с целью последующего принудительного выкупа.
Для признания доли незначительной необходимо совершить 4 шага. Поскольку ведение судебных дел требует знания применимых законов и нормативных актов, стоит заручиться помощью опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции в суде.
Шаг 1. Составление претензии
Залогом успешного судебного разбирательства в суде является подготовка доказательств и грамотная аргументация требований. При подготовке иска о признании доли ничтожной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.
Основные реквизиты претензии:
- Наименование судебного органа, в который направлена претензия;
- Сина хочет;
- Сведения об истце и ответчике, третьем лице (если в споре участвуют иные органы);
- В основной части искового заявления описаны обстоятельства, при которых возникло право собственности на доли квартиры, и причины, по которым необходимо было обратиться в суд;
- Если ситуация предполагает досудебное урегулирование, это должно быть указано в претензии;
- Формулирование исковых требований истца;
- Законодательные ссылки;
- Дата составления, подпись составителя.
Заявление составляется в нескольких экземплярах, по числу участников судебного разбирательства и на судью. Подготовленный пакет документов с заявлением истец направляет каждому из участников.
Шаг 2. Подача документов в суд
Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Как правило, приложениями к иску являются:
- Паспорт истца;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- Письменное предложение о покупке;
- Техническая документация на объект;
- Экспертное заключение о невозможности изоляции в натуре;
- Иные доказательства правомерности требований истца;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Подготовленный пакет документов передается лично через канцелярию суда, либо отправляется по почте с описью вложения.
Шаг 3. Участие в судебных заседаниях
Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен правильно и приведены компетентные аргументы, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.
В ходе заседания суд заслушивает стороны. При необходимости проводится дополнительная экспертиза о невозможности выделения доли в натуре и стоимости объекта.
После принятия судом решения следует дождаться его вступления в законную силу, либо обжаловать решение в вышестоящей организации.
Шаг 4. Регистрация права собственности на долю
Получив решение суда, вступившее в законную силу, недвижимость следует переоформить. Росреестр подготавливает пакет документов и оплачивает госпошлину. Вы можете подать документы:
- Напрямую в Росреестр;
- Через отделение МФЦ;
- Через нотариуса.
По истечении установленного срока они получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.
Условия выкупа доли в квартире у родственника
В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки сделки могут варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев.
| Добровольно через договор купли-продажи | Определение условий сделки | 1 день |
|---|---|---|
| Направление письменного предложения собственникам | 10 дней | |
| Составление договора и заверение нотариусом | 1 день | |
| Подготовка и подача документов для Росреестра | 1 день | |
| Получение выписки ЕГРН | 7-10 дней | |
| Принудительный выкуп через суд | Досудебное урегулирование | 10 дней |
| Составление иска и подготовка документации | 1-5 дней | |
| Судебное разбирательство | 2 месяца | |
| Вступление в силу судебного решения | 1 месяц | |
| Получение новой выписки ЕГРН | 7-10 дней |
В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. На самом деле, если покупатель является родственником с долей в той же квартире, то рассмотрение может занять не более недели. Если выкуп предполагает получение ипотеки или материнского капитала, время оформления увеличивается с недели до 2 месяцев.
Расходы на оформление выкупа
Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия добровольного выкупа. В этом случае стоимость сделки составит около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей — регистрационный сбор и 5 тысяч рублей — услуги нотариуса).
Если обстоятельства потребуют от вас обращения в суд, вместо расходов на нотариуса вам придется оплатить судебный сбор, определяемый в соответствии с положениями пп. 1 р. 1 ст. 333.19 НК РФ плюс пошлина за регистрацию права в Росреестре.
Юридические сложности при покупке акций у родственников
Выкуп доли предусматривает сложности при согласовании сделки с другими собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.
Грамотная юридическая помощь позволит решить вопрос о принудительном выкупе в судебном порядке. Юрист поможет вам составить претензию и обосновать претензии, ссылаясь на действующие законодательные нормы.