Долевое владение
Понятие «долевая собственность» закреплено в ст. 244 ГК РФ. На практике данный вид собственности на имущество возникает у граждан при следующих обстоятельствах:
- Приватизация жилой недвижимости;
- Получение квартиры в наследство;
- Раздел совместно нажитого имущества между супругами и другие ситуации.
Есть 2 способа купить долю в недвижимости:
- По добровольному соглашению сторон;
- Судебно.
Выкуп доли квартиры у родственников по обоюдному согласию
Самый простой способ – приобрести долю в квартире по соглашению между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем быть не должно. Главное, придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.
Уведомление владельцев о своих намерениях
Если вам нужно продать долю, помните о преимущественном праве покупки. Продавец обязан предложить выкуп доли другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) вправе продать имущество третьим лицам (п. 1 п. 2 ст. 250 ГК РФ). Российская Федерация). Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения. Владельцы могут быть уведомлены одним из следующих способов:
- Лично вручить уведомление на руки под роспись. Конечно, это не всегда возможно, и иногда один из собственников квартиры может отказаться принять и подписать извещение, чтобы отсрочить сделку.
- Отправить уведомление по почте. Письмо должно быть отправлено с описанием вложений. Если адресат не получит письмо, вам будет возвращен конверт с извещением, что впоследствии может служить доказательством того, что вы соблюдали все необходимые нормы при совершении сделки.
- Подайте уведомление через нотариуса. Нотариус составляет извещение и рассылает его от своего имени всем собственникам жилого помещения.
У соискателей есть месяц на рассмотрение и ответ. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам без нарушения закона. Если все домовладельцы не будут должным образом уведомлены, сделка будет признана недействительной и аннулирована.
Сбор документов и составление договора купли-продажи
После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Список может дополняться в зависимости от ситуации, но к основным можно отнести следующие:
- Паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
- Документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
- Свидетельство о собственности (если есть);
- Нотариально заверенное согласие супруга на покупку/продажу доли недвижимости;
- Выписка из ЕГРН;
- Справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Техническая документация.
Далее составляется договор купли-продажи.
Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.
Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах и включает в себя:
- Дата и место составления.
- Информация об участниках сделки.
- Предметом договора. Описание продаваемой части имущества - доли (её технические характеристики, местонахождение квартиры, её расположение в доме, сведения о помещении и сведения о проживаемости).
- Цена акции, условия оплаты и порядок расчета.
- Основание, на котором продавец приобрел право собственности.
- Информация о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Информация о владельцах и их количестве.
- Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
- Другие условия, разрешенные законодательством.
Постановка на учет
Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с необходимой документацией и составить заявление на месте (ст. 131 и 551 ГК РФ).
Уплата налогов
Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем купили, вам нужно будет заплатить налог (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) в размере 13% от дохода. Если доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее по той же стоимости, по которой купили, или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.
Выкуп доли через суд
Когда родственники не могут прийти к компромиссу по вопросу о покупке/продаже доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Есть основания, по которым один из родственников может быть лишен права на долю в квартире. Это включает:
- Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в судебном порядке. На практике это доли в малогабаритных жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
- Невозможность выделить небольшую долю в натуре (в виде жилплощади).
- Миноритарный акционер не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован в владении и управлении своей долей. Например, собственник живет в другом месте и давно не оплачивает свою долю коммунальных платежей.
Что должно быть сделано
Алгоритм действий по выкупу доли в судебном порядке следующий:
- Подготовить доказательную базу;
- Предъявлять иск;
- Подать заявление в суд;
- Оплатить госпошлину;
- Дождитесь рассмотрения претензии;
- Получить решение;
- Сделать выкуп.
Какие документы нужно взять с собой
При обращении в суд к заявлению должны быть приложены следующие документы (перечень может быть дополнен):
- Паспорт;
- Доказательства (сертификаты, квитанции и т.д.);
- Документ, подтверждающий право долевой собственности;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли.
Что включить в претензию
Иск предъявляется на основании требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:
- Название суда и его адрес;
- Сведения о заявителе (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- Сведения об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- Стоимость иска и размер госпошлины;
- Описание причин обращения в суд;
- Номер и адрес жилого помещения;
- Указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
- Описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
- Подтверждение мотивов претензии;
- Наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
- Требование истца признать долю ответчика незначительной и выкупить ее в принудительном порядке;
- Список прилагаемых документов;
- Дата подачи и подпись.
Исчисление и уплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы требования (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. Например, если цена акции до 20 000 рублей, то она составит 4 процента от цены иска, но не менее 400 рублей.
Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 250. Преимущественное право покупки
Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
НК РФ. Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобожденные от налогообложения)
НК РФ. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями