Можно ли оформить в собственность сарай или флигель (самострой) во дворе многоквартирного дома по закону 2021 года: важные изменения в законе, юридические консультации
Кому принадлежит недвижимость на прилегающей территории МКД
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратиться к жилищному законодательству.
Так в статье 36 Жилищного кодекса (ЖК) прямо указано, что земельный участок, на котором расположен МКД со всеми расположенными на участке служебными постройками, насаждениями и благоустройством территории, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 части 1 статьи 36 ЖК). Об этом же говорится в Постановлении Правительства № 491 от 13.08.2006 (пп. «д» и «ж» пункта 2).
Исходя из прямого толкования этих норм, получается, что зоны отдыха с благоустройством, стоянки для жителей дома, детские и спортивные площадки, а также котельные, трансформаторные подстанции, контейнерные площадки для мусора, хозпомещения с сушилками для белья и т.д. Все эти объекты относятся к обслуживанию многоквартирного дома и принадлежат всем жильцам. Земля в этом случае используется по целевому назначению. Если на этом участке есть хозяйственные постройки, фактически используемые индивидуально отдельными гражданами, то они не обслуживают МКД. И земля не используется по прямому назначению.
Проблемы проектирования надворных построек, расположенных на прилегающей территории МКД
В целом можно выделить три типичных проблемы оформления строений в частную собственность на придомовой территории.
Отсутствие свидетельства о праве собственности
Начать нужно с того, что у большинства граждан нет никаких документов, подтверждающих, что когда-то возведенное здание принадлежит им. Нет ни разрешения от городских властей, ни договоров аренды, ни каких-либо подобных документов. Причем это может относиться как к отдельным собственникам, так и к целым сообществам граждан. Например, нередки ситуации, когда при строительстве многоквартирного дома проектом предусматривалось печное отопление. Для каждой квартиры были предусмотрены сараи для хранения дров и угля на придомовой территории. Однако с развитием инфраструктуры, когда дома перешли на централизованное (или газовое) отопление, необходимость в этих сараях отпала. В некоторых случаях эти хозяйственные постройки впоследствии даже не были включены в документацию на МКД. А у собственников квартир нет никаких документов, подтверждающих, что сараи находятся в их пользовании. А учитывая их солидный возраст, властям проще эти сараи снести, чем возводить.
Иногда сараи строились еще в 70-е годы без всякого разрешения. И пользовались ими граждане по 30, 40 и даже 50 лет. И опять же, в этих случаях у них нет никаких подтверждающих документов на хозяйственные постройки.
Признание хозяйственного сооружения самостоятельным сооружением, не отвечающим требованиям безопасности
Вторая причина, по которой сараи никогда не будут оформлены в собственность, заключается в том, что они не соответствуют противопожарным и другим нормам. Например, власти могут признать, что строение может перекрывать проход или проход к дому, либо не обеспечивать подъезд для спецтехники – пожарных машин, машин скорой помощи и т. д. В этом случае такую хозяйственную постройку никогда не допустят к регистрации в качестве частная собственность и подлежит сносу. И это понятно - власть будет действовать по принципу: "нет строительства - нет проблемы".
Нарушение прав пользования территорией других собственников в многоквартирном доме
Третья причина заключается в следующем: чтобы оформить в частную собственность сарай, гараж или другую хозяйственную постройку, расположенную на придомовой территории, необходимо, в первую очередь, решить вопрос с земельным участком, на котором эта постройка расположена. И это самая большая проблема.
Так как по закону эта земля не может быть выделена отдельному гражданину без ущемления прав других собственников. Точнее, это возможно, если все собственники МКД на общем собрании дадут разрешение на использование этого участка земли под хозпостройку. Однако получить такое согласие практически невозможно. А если нет права на землю, то нельзя признать постройку самовольной, чтобы получить на нее право собственности через суд. Поскольку самовольная постройка по ч. 3 ст. 222 ГК может быть закреплена только за собственником земельного участка, на котором расположена постройка. В целом здесь важно понимать следующее: земельный участок под МКД должен быть сформирован и находиться на государственном кадастровом учете. Но часто сайт не формируется и находится не на таком счету.
Поэтому определить границы участка невозможно. Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК границы (и соответствующие размеры) прилегающей территории МКД определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Поэтому все многоквартирные дома, построенные после вступления в силу Жилищного кодекса, не могут быть введены в эксплуатацию, если земельный участок не оформлен и не оформлен. Если земельный участок образовался до вступления в силу Жилищного кодекса, то он переходит в общую собственность всех нанимателей-собственников квартир в доме безвозмездно (ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г.). может обратиться в соответствующие органы для регистрации участка и постановки его на кадастровый учет (п. 3 Постановления Конституционного Суда от 28.05.2010 № 12-П).
Очень распространена ситуация, когда дом построен до 1 марта 2005 года (до введения Жилищного кодекса). И его участок не сформирован и не зарегистрирован. В этом случае участок находится в муниципальной собственности, но собственники многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им при необходимости для эксплуатации дома (п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановление Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) Хотя есть прецеденты, когда городские власти в данном случае злоупотребляют своими полномочиями.
Можно ли оформить пристройку в частную собственность: судебная практика
Однако зарегистрировать коровник в частную собственность все же можно, что подтвердил Верховный Суд РФ своим определением от 30.03.2021 по делу № 11-КГ21-1-К6. Суть дела заключалась в следующем: у собственника квартиры, проживающего в многоквартирном доме, на придомовой территории есть сарай, площадью 8м2. Имущество он унаследовал от своих родителей, которые начали жить в доме и пользоваться амбаром в 1952 году. Сарай был построен в соответствии со строительными нормами и правилами. Долгое время горожанин открыто и беспрерывно пользовался сараем. При этом ничьи права и интересы не были нарушены. Об этом знали все соседи. В суде истец просил суд обязать муниципалитет признать его собственность на коровник. Однако Бавлинский городской суд отказал в удовлетворении иска. Верховный суд Республики Татарстан также отклонил иск. А потом Шестой кассационный суд общей юрисдикции. И только Верховный суд РФ встал на сторону гражданина. Всего с момента подачи иска в суд первой инстанции до вынесения решения Верховным Судом РФ прошло почти полтора года.
Но Верховный суд России указал, что действующее гражданское законодательство позволяет признавать право собственности на недвижимое имущество двумя способами: либо как самовольное строительство, либо в порядке приобретательной давности. Согласно части 1 статьи 234 ГК РФ приобретательной давностью признается добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом в течение пятнадцати лет лицом, не являющимся собственником имущества, но владеющим этим имуществом как своим. А признание права собственности на самовольную постройку может быть принято судом за гражданином, имеющим земельный участок, на котором возводится постройка, в постоянное или бессрочное пользование. В этом случае должны быть соблюдены следующие условия:
- Лицо, самовольно построившее объект, имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство;
- Самовольная постройка соответствует установленным требованиям;
- Сохранение здания не нарушает прав и законных интересов других лиц и не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации такого недвижимого имущества. Верховный суд России отметил, что судами не установлены все обстоятельства, в том числе признание права собственности в порядке приобретательной давности. Суд также установил, что суды оперировали понятиями градостроительного законодательства «объект капитального строительства», а не правовыми категориями «объект недвижимого имущества». Кроме того, суды не приняли и не рассмотрели заключение строительно-технической экспертизы, а также не указали мотивы квалификации сарая как самовольной постройки. А в принятых решениях есть выводы, что сарай является и самовольной постройкой, и общедомовой собственностью. Это взаимоисключающие понятия. Таким образом, Верховный суд России отменил предыдущие решения судов и направил дело на пересмотр. А у простых горожан появилась надежда, что хозпостройки, построенные на прилегающей территории МКД много лет назад, теперь можно будет получить в частную собственность в порядке приобретательной давности.
Как спасти скваттер (юридическая консультация)
Сразу хочу обратить внимание, что такие дела достаточно сложны, как с точки зрения правовых вопросов, так и в связи с тем, что судебные иски инициируются государственными или муниципальными органами, в отношении которых суды иногда не готовы принять решения, которые им не приятно.
Тем не менее, положительная практика для предпринимателей есть, и многим владельцам коммерческой недвижимости удается отстоять свое имущество.
Расскажу о том, какие процессуальные и правовые инструменты необходимо использовать для отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
Итак, во-первых. Для того чтобы здание или его часть, возведенные без разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию и других связанных с ними первоначальных разрешений, не были снесены судом, необходимо доказать, что спорное имущество является капитальным строением и не подлежит сносу. не представлять угрозы для жизни и здоровья людей.
Оба эти обстоятельства подтверждаются проведением строительно-технической экспертизы. Это может быть досудебное, подготовленное до решения вопроса по существу в арбитражном суде собственником сносимого объекта. Или, если досудебная экспертиза не устраивает инициатора сноса или суда, то судебная.
Выбирая экспертную компанию и задавая вопросы экспертам, необходимо сначала пообщаться со специалистами по строительству, правильно поставить правильные вопросы, чтобы получить очень точные и содержательные ответы. Если эксперты недостаточно профессиональны и не могут ответить так, как нужно ответчику, или ответить двусмысленно, то такая экспертиза сыграет против собственника сносимого имущества, и он проиграет суд. Чего, как известно, допустить нельзя. Результаты строительно-технической экспертизы должны отражать отсутствие нарушений градостроительных, строительных, пожарных и других норм и правил, отсутствие угрозы жизни и здоровью человека.
Второй. Не забывайте, что собственником сносимого имущества должен быть собственник или собственник, например, по договору аренды, земельного участка, на котором находится самовольная постройка. В противном случае сноса не избежать.
И, наконец, третий, очень важный момент – это срок исковой давности. Использование такового является отдельным основанием для отказа в иске о сносе, но при условии, что объект соответствует градостроительным и иным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей. При этом сразу хочу отметить, что опираться только на сроки исковой давности нельзя и неправильно, ввиду того, что на практике суды применяют их весьма хаотично и совсем не однозначно. Те. может применяться, а может и не применяться, в зависимости от совершенно разных обстоятельств, отсчитывая начало таких сроков от совершенно разных дат в одних и тех же спорах. И с момента окончания строительства здания, и с момента регистрации права собственности в Росреестре, и с момента регистрации земельных отношений, и с момента получения первого предписания надзорного органа об устранении нарушений или акт межевания земли и многое другое.
Резюмируя, хотелось бы порекомендовать относиться к таким спорам, если они вас затронули, очень и очень серьезно, не полагаясь на суд или сторонних экспертов. Как говорится, в таких делах нужно все делать самому, ну или хотя бы контролировать.
Резюме
This information applies to residents of all regions of Russia: Adygea, Altai, Bashkiria, Buryatia, Dagestan, Ingushetia, KBR, Kalmykia, KChR, Karelia, Komi, Crimea, Mari El, Mordovia, Sakha (Yakutia), North Ossetia (Alania), Tatarstan, TYVA, Udmurtia, Khakassia, Chechnya, Chuvashia, Altai Territory, Trans-Baikal Territory, Kamchatka Territory, Krasnodar Territory, Krasnoyarsk Territory, Perm Territory, Primorsky Territory, Stavropol Territory, Khabarovsk Territory, Amur Region, Astrakhan Region, Arkhangelsk Region, Belgorod Region, Bryansk region, Vladimir region, Volgograd region, Vologda region, Voronezh region, Ivanovo region, Irkutsk region, Kaliningrad region, Kaluga region, Kemerovo region, Kirov region, Kostroma region, Kurgan region, Kursk region, Leningrad region, Lipetsk region, Magadan region, Moscow region, Murmansk region, Nizhny Novgorod region, Novgorod region, Novosibirsk region, Omsk region, Orenburg I region, Oryol region, Penza region, Pskov region, Rostov region, Ryazan region, Samara region, Saratov region, Sakhalin region, Sverdlovsk region, Smolensk region, Tambov region, Tver region, Tomsk region, Tula region, Tyumen region, Ulyanovsk region , Chelyabinsk region, Yaroslavl region, cities of federal significance - Moscow, St. Petersburg, Sevastopol, Jewish Autonomous Okrug, Khanty-Mansi Autonomous Okrug, YNAO, Nenets and Chukotka Autonomous Okrug.