Продам всю квартиру
Продать всю квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно только с согласия всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в этом случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 ГК), сообщил нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Теперь такие сделки можно совершать как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Однако юристы советуют обратиться за помощью к нотариусу, так как его участие дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия права на ее совершение каждой из сторон. Кроме того, если ущерб был причинен одному из участников сделки по вине нотариуса, нотариус полностью его возместит», — отметил эксперт.
Если соглашение между участниками общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, находящуюся в долевой собственности, если против этого выступает хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая ему принадлежит.
Продам долю в квартире
Собственник доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, заложить (ст. 250 ГК). Для продажи доли законом предусмотрена особая процедура – преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю для выкупа другим собственникам квартиры, — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Для этого продавец доли должен письменно уведомить о продаже постороннее лицо с указанием цены и других условий продажи. При наличии нескольких совладельцев письменное уведомление должно быть направлено каждому в отдельности. Для этого необходимо выполнить ряд условий:
- Это уведомление должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
- Обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже его доли считается исполненной с момента вручения соответствующего сообщения адресатам;
- Уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было доставлено адресату по независящим от него обстоятельствам.
«Совладелец, получивший предложение о покупке доли, должен в течение месяца ответить на него — принять или отклонить. Молчание в этом случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в этом случае она может быть продана постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Возможна продажа доли в праве общей собственности третьему лицу до истечения этого срока (одного месяца), если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Вы можете выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новой собственностью, поэтому ее продажа возможна без разрешения бывших совладельцев», — пояснил член АСЮР.
Если нет согласия всех собственников, то выделение долей в виде комнат, а также определение порядка пользования жилым помещением осуществляется в судебном порядке.
«Если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без ущерба для квартиры, то выделившийся собственник вправе выплатить ему стоимость своей доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе при ее получении», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение этой сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — это своеобразный барьер от мошенников. На сегодняшний день нотариус является единственным лицом на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае ошибки возмещает потерпевшему ущерб в полном объеме. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и оформляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первым делом необходимо уведомить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен выполнить все действия по уведомлению других совладельцев о продаже доли, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с детской долей совершается только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредил член АСЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммуналках в крупных городах (студенты, мигранты и т.д.), которые потом часто переделываются покупателями в студии. Однако, продав долю в квартире, собственник может получить меньше денег, чем если бы квартира была продана целиком.
Поэтому предстоящую сделку лучше обсудить заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В этом случае цена сделки будет выше. Хотя чаще всего покупатель стремится купить доли по отдельности, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире следует начинать только после переговоров со всеми заинтересованными сторонами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся достичь консенсуса. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним во избежание неприятных ситуаций в будущем.