Привет. Я хочу продать квартиру. Есть доли несовершеннолетних детей. Я хочу переехать в другой город. В другой район. Но в заключении меня ошарашило, что нужен договор купли-продажи дома, который я должен купить.
Но как я это сделаю? Покупать не собираюсь (денег не хватает), поэтому хотел пополнить вклад от продажи квартиры.
Я хотел жить с сестрой. И работать там. (где я живу там вообще нет работы или очень маленькая зарплата) Куда я уезжаю с детьми ехать поездом на 2 дня и деньги не маленькие что туда туда туда. Как действовать?
Добрый вечер Екатерина.
Опека никогда не даст вам согласия на продажу квартиры, в которой есть доля ребенка, без условия покупки другой равноценной жилой площади на его имя, если это единственная жилая площадь, принадлежащая ребенку. Варианта нет, можно даже не пробовать. Если вы получите согласие органов опеки, продадите квартиру, а потом ничего не купите, сделка, скорее всего, будет признана недействительной по иску прокуратуры или органа опеки.
Удачи
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Общая идея вопроса
Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Нет ограничений на распоряжение своей квартирой или ее частью:
- Собственники, достигшие совершеннолетия;
- Лица, эмансипированные по решению суда или в результате брака в возрасте от 16 до 18 лет.
В положениях Гражданского кодекса указывается на возможность отца и матери распоряжаться детскими долями только с разрешения попечительского совета. Самовольной продажей доли в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.
По достижении 14 лет ребенок может высказать свое мнение относительно продажи квартиры, находящейся в его частичной собственности. Точка зрения несовершеннолетнего будет учитываться органами опеки и попечительства при принятии решения о выдаче согласия на сделку.
Закон
Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные отношения, регулируется следующими положениями:
| Основной закон страны | Конституция РФ | Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника Искусство. 38 борется за детей и их интересы Искусство. 40 гарантирует право на жилище |
| Кодифицированные законы | Гражданский кодекс | Ст. 26—28 регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок |
| Жилищный кодекс | отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений Гарантии обеспечения жильем детей-сирот | |
| Семейный кодекс | Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество Искусство. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями | |
| Отдельные федеральные законы | «Об основных гарантиях прав ребенка» | Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка |
| «Об опеке и попечительстве» | Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних |
Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных отношений на территории субъектов Российской Федерации, а также нормативные акты, косвенно связанные с реализацией недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников.
Причины отчуждения квартиры
Продажа квартиры может произойти в связи со следующими обстоятельствами:
- Планируете переезд в другой город или регион;
- Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
- Качественное улучшение жилищных условий;
- Раздробленность жилплощади из-за развода родителей;
- Потребность в деньгах для погашения долгов.
Главное условие – предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшаться: жилищные условия ребенка следует улучшать за счет увеличения площади комнаты.
Есть необходимость продать квартиру, в которой ребенку принадлежит 1/24 доли. Собственно, есть два вопроса:
1) Какие варианты защиты прав ребенка помогут опекунам дать согласие на продажу?
2) Есть ли возможность обязать себя перечислить на счет ребенка (после продажи квартиры) средства, соразмерные доле ребенка в квартире? Если да, то как рассчитывается точная стоимость доли, подлежащей переводу на счет ребенка?
Заранее большое спасибо за ваши ответы.
Взамен либо другое подобное жилье, либо деньги от продажи на счет ребенка.
есть ли вариант обязать себя обязательством перечислить на счет ребенка (после продажи квартиры) денежные средства, соразмерные с долей ребенка в квартире? Если да, как рассчитывается точная стоимость доли для перечисления на счет ребенка?
-- Нужна справка о стоимости доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Порядок реализации квартиры с участием несовершеннолетних
Подробно будут рассмотрены обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры. Учитывая нюансы сделки в данной ситуации, целесообразно экспроприировать жилье без промедления в рамках правового поля.
Список документов
Перед процедурой оформления купли-продажи квартиры родителям ребенка необходимо подготовить следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность совершеннолетних владельцев и детей;
- Договор купли-продажи с прописыванием участия в сделке ребенка;
- Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Выписка из домовой книги о снятых с учета гражданах;
- Материалы об отсутствии задолженности по квартплате, а также подтверждение наложенных обременений.
Совет! Продавцы квартиры должны будут подать документы в органы опеки, к нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.
После сбора документов, необходимых для реализации жилого помещения, родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства для получения согласия на отчуждение квартиры.
Содержание договора купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников составляется только в письменной форме и заверяется нотариально. Этот принцип ведения бизнеса организован для контроля за соблюдением прав всех участников сделки.
Обычно у нотариуса уже есть заверенная форма договора купли-продажи, которая включает в себя следующие основные пункты:
- Наименование заключаемого договора, обозначение времени и места его исполнения;
- Указание актеров с их паспортными данными;
- Подробное описание объекта сделки;
- Установление стоимости квартиры, подлежащей продаже;
- Распределение прав и обязанностей сторон;
- Ввод дополнительной информации, связанной с транзакцией;
- Подписи сторон;
- Приложения.
Продавец и покупатель могут использовать любую форму, соответствующую структуре сложившихся обстоятельств сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Их представителями в данном случае являются их родители.
Инструкция по организации сделки
Пошаговая инструкция продажи квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:
- Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
- Подбор подходящего варианта для покупки.
- Оформление предварительных договоров: с банком - в части привлечения материнского капитала; с собственником новой квартиры - урегулировать долевое участие детей.
- Обращение в городской орган опеки и попечительства для получения согласия на сделку.
- Посещение нотариальной конторы: составление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок о приеме задатка.
- Снятие с учета всех зарегистрированных граждан по адресу отчуждаемой квартиры.
- Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
- Получение копии договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
- Уведомление органов опеки об успешно проведенной сделке.
Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее оформить сразу два договора у нотариуса – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.
Когда покупка квартиры еще не состоялась, от родителей в органы опеки и попечительства должна быть составлена расписка-уведомление, в которой гарантируется участие детей в новой сделке.
Если покупка жилья не входит в планы семьи, на каждого ребенка должен быть открыт счет в банке с суммой денег, покрывающей стоимость доли при учете проданных детских долей. В дальнейшем, по достижении совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.
Налоги и расходы
Участникам сделки с недвижимостью нужно быть готовыми потратиться на регистрацию и удостоверяющие действия. Обычно все статьи расходов на содержание и оформление перехода права собственности указываются в договоре купли-продажи.
Государственная пошлина за получение справки из органов опеки не взимается: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.
Услуги нотариуса нужно будет оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не будет превышать 20 000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность по уплате вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.24 НК РФ. Нотариальные сборы могут быть разделены поровну между продавцом и покупателем. Также вполне допустимо возложить их только на продавца, так как именно ему необходимо осуществить нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними собственниками.
При переоформлении права собственности на жилое помещение новый собственник квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.
Собственникам, владеющим квартирой менее 3 лет, придется платить налоги с продажи жилых помещений. Ставка налога в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% - в остальных случаях.
Примечание! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 НК РФ имеют право на получение имущественного вычета.
Особенности отчуждения квартиры у несовершеннолетних собственников
При продаже квартиры, которая была поделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не следует забывать, что после покупки нового жилья каждому ребенку придется заново выделить равноценные доли. В частности, это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: обязательным условием является включение несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения.
Согласие родителей на сделку
Если мать и отец разведены, но не лишены родительских прав судом, для продажи доли ребенка в квартире требуется согласие каждого из родителей. Довольно часто возникают препятствия на пути получения письменного разрешения.
Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это невозможно и родитель принципиально отказывается давать разрешение, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в судебном порядке. Процесс может быть длительным, но если планируемая сделка понятна в правовом поле, то суд потребует согласия отца или матери в принудительном порядке.
В ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, потребуются документы, подтверждающие невозможность выражения согласия на осуществляемую продажу квартиры.
Разрешение органов опеки
Положительное решение Попечительского совета по сделкам с недвижимостью будет играть роль при следующих обстоятельствах:
- Повышение доходности семейного бюджета;
- Улучшение жилищных условий детей;
- Вероятность переезда в новый дом;
- Выбор нового места жительства с учетом развития инфраструктуры.
Важный! Выданное органами опеки согласие на совершение действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает родителям право на продажу жилплощади.
Перечень документов, необходимых органам опеки и попечительства для принятия решения, можно найти на сайте государственного учреждения, как и форму заявления на подачу заявления.
В нем нет особенностей для заполнения, стоит отметить только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и личных данных заявителя, сам текст включает в себя формулировку требований, на в конце ставится дата и подпись.
К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей, являющихся совладельцами квартиры, и другие документы, имеющие отношение к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ государственного органа готовится в течение 14 рабочих дней.
Помощь юристов в сложных ситуациях
Проведение сделки купли-продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, может быть связано с юридическими сложностями, такими как:
- Отказ органов опеки и попечительства в выдаче согласия на продажу жилья;
- Сложности со сбором документов для подачи по месту требования;
- Несогласие второго родителя с продажей детского имущества.
Это неполный список ситуаций, требующих немедленного реагирования. В сфере вещного права стоит обратиться за юридической консультацией. Ряд, казалось бы, неразрешимых задач можно оспорить в суде при грамотном анализе ситуации.