Ставка налога на продажу недвижимости в России
НДФЛ — это налог на доходы физических лиц (подоходный налог), который взимается практически со всех видов заработка, в том числе и с продажи недвижимости. В последнем случае он удерживается в целях пополнения государственной казны и предотвращения сделок, при которых гражданин сначала покупает квартиру, а затем продает ее со значительной наценкой, что по сути уже является предпринимательской деятельностью и должно облагаться налогом.
Ставка налога зависит от статуса продавца недвижимости:
- Нерезидент – 30%;
- Резидент - 13%.
Таким образом, если гражданин Казахстана решит продать недвижимость в России, сумма НДФЛ будет напрямую зависеть от его статуса.
Кто считается резидентом?
Согласно ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются все лица, находящиеся на территории РФ 183 календарных дня в году. Для получения этого статуса можно находиться все 183 дня, как непрерывно, так и с перерывами в виде выезда в Казахстан: главное, чтобы за год в сумме было нужное количество дней.
Иностранным гражданам при продаже недвижимости выгоднее быть резидентом, поскольку в этом случае они получают возможность платить налог по сниженной ставке 13%.
Каковы правила исчисления налога:
- Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, для расчета используется цена, указанная в договоре.
- Если квартира зарегистрирована в собственность после указанной даты, для расчетов следует использовать ее кадастровую стоимость, размер, установленный государством. Его можно найти на официальном сайте Росреестра. Если в результате цена жилья по договору составляет менее 70% от кадастровой стоимости, расчет ведется именно от этих 70%. Если цены выше, все должно рассчитываться от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Пример №1: расчет налога для резидентов
В 2018 году гражданин Казахстана купил квартиру в России за 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 4 500 000 рублей. В 2022 году он решает продать ее за 4 000 000 рублей.
4 500 000 х 70% = 3 150 000 руб. - это те самые 70% от кадастровой стоимости, следовательно, налог будет рассчитываться от общей суммы за продажу, которая указана в договоре:
4 000 000 х 13% = 520 000 руб. – эта сумма должна быть выплачена резидентом в указанный срок после продажи жилья.
При исчислении срока пребывания (183 дня) иностранному гражданину разрешается покинуть территорию Российской Федерации на срок, не превышающий 6 месяцев, в следующих целях:
| Причина | Разъяснение | Дополнительно |
| Лечение | Лечение является экстренной мерой, поэтому время нахождения в медучреждении можно включить в указанный срок | Мигранту потребуются подтверждающие документы – их можно взять в лечебной организации |
| Обучение | Под обучением понимается повышение квалификации или поступление в иностранные вузы | Потребуется справка из образовательного учреждения |
| Командировки | Работники направляются в командировки по распоряжению руководителей | Для подтверждения можно использовать копию приказа о направлению в командировку |
| Выполнение работ в местах нахождения углеводородных материалов | Это может быть как командировка, так и работа вахтовым методом | Понадобятся документы от работодателя |
Важный! Резидентами могут быть как граждане РФ, так и иностранцы, при этом в последнем случае понимается, что мигранты не проживают в РФ на постоянной основе, и им необходимо подтверждать свой статус.
Для подтверждения статуса резидента следует подготовить миграционные документы и обратиться в ФНС по месту нахождения продаваемой недвижимости, ведь там уплачиваются налоги. Мигранту потребуется миграционная карта, разрешение на временное проживание, вид на жительство, разрешение на работу или другой документ, подтверждающий постоянное проживание в России.
Кто не является резидентом?
На основании вышеизложенного лица, проживающие в России менее 183 дней в календарном году, не могут считаться резидентами. Расчет этого года начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.
Также важно учитывать, что граждане Российской Федерации, проживающие на территории иностранного государства на постоянной основе, не могут быть резидентами. Им придется платить налог по повышенной ставке 30%.
Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры?
Рассмотрим пошаговый алгоритм расчета налога при продаже недвижимости:
- Определяем сумму, с которой будет исчисляться НДФЛ: от цены, указанной в договоре, или от кадастровой стоимости.
- Полученную цифру умножаем на 13 или 30%, в зависимости от статуса налогоплательщика.
Пример №2: расчет НДФЛ для нерезидента
Мужчина приехал в Россию в 2018 году, купил здесь квартиру и снова вернулся в Казахстан. В 2022 году он решил продать недвижимость и для этого приехал в РФ. Цена покупки 5 000 000 рублей, кадастровая стоимость 3 500 000 рублей, цена продажи 5 500 000 рублей.
3 500 000 х 70% = 2 450 000 рублей - очевидно, что цена продажи выше 70% от кадастровой стоимости, поэтому для расчета будет использована сумма, указанная в договоре.
5 500 000 х 30% = 1 650 000 рублей - общая сумма НДФЛ к уплате.
Кто освобождается от уплаты налога на прибыль?
Граждане, владеющие недвижимым имуществом более сроков, установленных ст. 217.1 НК РФ:
| Условие | Минимальный срок владения |
| Если квартира куплена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Если жилье приобретено после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Если жилье получено после приватизации, по договору ренты или дарения | 3 года |
Раньше эти льготы были актуальны только для резидентов, теперь ими могут воспользоваться и нерезиденты. Например, если гражданин Казахстана решит продать недвижимость, купленную в январе 2016 года, в декабре 2022 года ему придется заплатить налог. Если сделка совершена после января 2022 года, он освобождается от уплаты НДФЛ, т.к. срок владения имуществом превысит установленные 5 лет.
«Иногда люди получают квартиры по наследству или по другим причинам, и это имущество им не нужно. Если они решат его продать, им придется заплатить высокие налоги. Именно поэтому после рассмотрения законопроекта были внесены поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым при наличии оснований продавцы недвижимости могут быть освобождены от уплаты НДФЛ»
В.В. Путин, Президент Российской Федерации.
Сроки уплаты налога и подачи декларации
Декларация 3-НДФЛ должна быть представлена в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Например, если вы продали квартиру в ноябре 2018 года, вы можете подать документ уже в 2022 году.
Крайний срок уплаты налога – 15 июля года, в котором была подана декларация. Если указанная дата приходится на выходной, она сдвигается на ближайший рабочий день.
Как заполнить налоговую декларацию?
Форма декларации 3-НДФЛ утверждена Приказом ФНС РФ от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569. Документ должен содержать следующую информацию:
| Сведения | Разъяснения |
| ИНН | Указывается ИНН налогоплательщика |
| Номер корректировки | Если декларация подается в первый раз, ставится «0». Если производится корректировка в первый раз после подачи, ставится «1», и т.д. |
| Код налогового периода | Указывается промежуток, за который подается документ: год, первый квартал, полугодие, 9 месяцев |
| Код категории налогоплательщика | Физические лица, не относящиеся к индивидуальным предпринимателям, указывают «760» |
| Ф.И.О., дата и место рождения | Указываются данные из паспорта |
| КБК, код подразделения, ОКТМО | Сведения можно узнать на сайте ИФНС, куда предоставляется декларация |
| Сумма налога | Рассчитывается самостоятельно и указывается в соответствующем поле |
| Расчет налоговой базы (раздел 2) | Вписывается общая сумма доходов, сумма расходов, налоговая база (кадастровая стоимость жилья) |
Декларация заполняется на нескольких листах, каждый из которых должен быть подписан налогоплательщиком.
Ответственность за неуплату НДФЛ при реализации недвижимости
Ответственность за несвоевременную подачу декларации или неуплату налогов предусмотрена ст. 114 НК РФ. В случае совершения резидентом или нерезидентом правонарушения к ним могут быть применены следующие санкции:
- Штрафы;
- Пеня за недоимку.
Важный! При наличии у налогоплательщика смягчающего обстоятельства, из-за которого он не смог вовремя уплатить налог, размер штрафа для него может быть уменьшен вдвое, в отдельных случаях допускается полное освобождение от ответственности. Если таких обстоятельств нет, но налоговой службой зафиксировано несколько правонарушений, штраф налагается по каждому из них.
Как продать квартиру в РФ иностранному гражданину: пошаговая инструкция
Чтобы без проблем продать недвижимость в РФ и не нарваться на штрафы от ИФНС, гражданину Казахстана достаточно воспользоваться следующим алгоритмом:
- Проверить, есть ли основания для освобождения от уплаты НДФЛ. Если 3- или 5-летний срок владения недвижимостью еще не истек, с продажей рекомендуется повременить: это позволит сэкономить сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Если оснований для освобождения от налогообложения нет, а продать жилье нужно срочно, придется заплатить деньги в госбюджет.
- Подготовьте квартиру к продаже, найдите покупателей. Это можно сделать самостоятельно или с помощью риелторов.
- Заключить договор купли-продажи, затем переоформить право собственности вместе с новым собственником в МФЦ.
- Заполните декларацию и сдайте ее до 30 апреля, а налоги нужно заплатить до 15 июля.
Все платежные документы рекомендуется хранить не менее 3 лет. Если налоговая совершит ошибку и направит требование об уплате налога, при отсутствии подтверждающих чеков доказать факт уплаты будет проблематично.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Может ли нерезидент воспользоваться налоговым вычетом?
Нет, вычеты предоставляются только резидентам, трудоустроенным на территории РФ.
Вопрос №2. Как определить свой статус?
Для определения статуса резидента или нерезидента необходимо учитывать не дату продажи имущества, а 31 декабря года, в котором оно было продано. Если до указанного срока иностранец находился в Российской Федерации более 183 дней, он считается резидентом.
Распространенные ошибки
Ошибка №1. Налог можно оплатить только в отделении банка.
Нет, уплата налога разрешена любым способом: через онлайн-сервисы, в терминале, с электронных кошельков. Важно всегда сохранять чеки.
Ошибка №2. Если договор купли-продажи был заключен в декабре 2015 года, а зарегистрирован в Росреестре в январе 2016 года, вы можете продать его и не платить налоги через 3 года.
Нет, в этом случае отсчет срока владения начинается не с даты совершения сделки, а с даты регистрации права собственности. Продать жилье без уплаты НДФЛ можно будет только через 5 лет.
Заключение
Особенности уплаты налогов при реализации имущества гражданами Казахстана в РФ зависят от их статуса. Для резидентов предусмотрены сниженные налоговые ставки, они также могут пользоваться льготами и полностью не платить НДФЛ при наличии оснований.