Особенности
При составлении договора купли-продажи дома с земельным участком важно учитывать несколько особенностей. Если они пропущены, то договор может быть признан незаключенным, а сделка ничтожной.
- В предмете договора важно подробно описать не только жилой дом, но и земельный участок, на котором он расположен. В противном случае ДКП считается незаключенным.
- Лучше указывать цену за каждый объект, а уже потом полную стоимость договора. Но это необязательно.
- Сделку могут заключить только два дееспособных лица. Данные сторон принято отражать в тексте документа.
Следует отметить, что продать дом и земельный участок, на котором он расположен, можно в рамках двух сделок. То есть у каждого объекта есть свой контракт. Однако проще всего записать все условия в один документ.
Помните, что заключение ДКП еще не означает переход права собственности на недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.
А чтобы снизить риски претензий сторон после сделки, при передаче ключей от жилья лучше составить акт приема-передачи дома.
Как составить договор купли-продажи
Договор купли-продажи дачного участка с домом или ИЖС с земельным участком не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. При его подготовке рекомендуется опираться на стандартные правила документооборота.
Само соглашение может иметь вид рукописного или машинописного текста. Также допускается использование специально подготовленной формы.
Договор условно можно разделить на 4 раздела: преамбула, существенные условия, дополнительные положения, реквизиты сторон.
Существенные условия
К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка с жилым домом относятся описание предмета сделки и стоимости объектов. Если эти пункты не включены в договор, то он считается незаключенным.
Если договор разбит на разделы, то описание дома и земельного участка включается в пункт «Предмет сделки». Более того, исходя из содержания, пользователь документа должен понимать, о чем идет речь. Принято указывать:
- Расположение дома и земельного участка;
- Кадастровый номер обоих объектов;
- Площадь жилого дома, этажность, категория;
- Площадь земельного надела, его назначение;
- Наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на имущество и т. д.
Как правило, сначала описывается дом, а затем земельный участок, на котором он расположен. Но возможно и наоборот. Это не обязательно.
Дополнительные условия
Дополнительными условиями договора купли-продажи садового участка с домом или ИЖС с земельным участком являются все положения, не являющиеся существенными.
Они включаются в договор в зависимости от ситуации и потребностей сторон. Сюда могут входить права и обязанности субъектов, ответственность за неисполнение обязательств, обстоятельства непреодолимой силы и другие положения.
Дополнительные условия помогают урегулировать правоотношения, сложившиеся между сторонами в результате заключения сделки.
Образец договора
Как было сказано ранее, единого образца договора купли-продажи дома с земельным участком на законодательном уровне не установлено. При составлении документа можно опираться на типовой пример. Обычно он включает в себя следующую информацию:
- Название документа;
- Дата и место совершения сделки;
- Наименования сторон;
- Предмет договора;
- Права и обязанности сторон;
- Гарантии;
- Стоимость сделки;
- Условия передачи имущества;
- Заключительные положения;
- Адреса и реквизиты сторон.
Образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать онлайн. Как правило, он используется в качестве основы в процессе подготовки договора.
Следует отметить, что передаточный акт к договору, который стороны подписывают в момент передачи имущества, является, по сути, неотъемлемой частью ДКП.
Нотариальное заверение
По общим правилам ДКП дома с земельным участком не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, урегулированных на законодательном уровне. К таким ситуациям относятся:
- Собственник продаваемого имущества является несовершеннолетним;
- Продавец продает долю в общей собственности на дом.
В первом случае без нотариуса не обойтись. Но, что касается продажи доли в праве общей собственности, нотариальное удостоверение требуется, если один собственник планирует продать свое имущество.
Если все собственники продают доли в доме в рамках одной сделки, то к нотариусу обращаться не нужно.
Если дом находится в совместной собственности супругов, то по общему правилу для его продажи необходимо будет получить согласие на сделку от мужа или жены. Однако теперь Росреестр вправе зарегистрировать переход права собственности на объект, даже если такого документа нет. В этом случае сотрудник регистрационного центра делает отметку.
Если права второго супруга нарушены и он не давал своего согласия на продажу совместного дома, то он вправе обратиться с иском о признании сделки недействительной в суд.
Регистрация
Согласно действующему российскому законодательству ДКП на дом с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.
Для проведения регистрационных действий необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ.
«Существует удаленный способ подачи заявки. Для этого необходимо заполнить специальную форму на официальном сайте ведомства, предварительно авторизовавшись в личном кабинете при помощи аккаунта от портала Госуслуги».
За регистрацию права собственности на дом и земельный участок необходимо уплатить государственную пошлину. Его размер составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей. для юр.
Если земельный надел отнесен к сельскохозяйственным, то госпошлина составит 350 руб.
Следует отметить, что за регистрацию права собственности на каждый объект взимается плата. То есть гражданин, оформляющий документы на дом и земельный участок ИЖС, должен заплатить 4 тысячи рублей.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о возврате суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи от Шибановой Д. к Люлькевич А.
Истец пояснила, что между ней и ответчиком в феврале 2022 года был заключен СРП, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи загородного дома с участком до апреля 2022 года.
В целях обеспечения исполнения обязательств Шибановой был внесен залог в размере 100 тысяч рублей.
В марте 2022 года Люлькевич продала недвижимость другому лицу. Шибанова обратилась к ней с претензией и потребовала вернуть залог в двойном размере. Однако ответчик вернул истцу только 100 тысяч рублей.
В ходе рассмотрения дела он установил, что между сторонами действительно заключен ПДПК. Люлькевич нарушил его исполнение, заключив ДКП с третьим лицом.
В свою очередь, дело имеет договор о внесении задатка, подписанный обеими сторонами. В связи с этим не вызывает сомнений, что уплаченная сумма является именно задатком, а не авансовым платежом.
Согласно условиям статьи 381 ГК РФ, если сторона, принявшая задаток, виновна в том, что не заключила договор купли-продажи по предварительному сговору, она обязана вернуть деньги в двойном размере.
Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение стороны, суд пришел к выводу о правомерности требований Шибановой Д. и удовлетворил иск в полном объеме.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Договор купли-продажи дома с земельным участком не имеет единого образца, установленного на законодательном уровне. В обязательном порядке должны быть указаны существенные условия. К ним относятся описание предмета сделки и стоимость объектов.
Продать дом и землю, на которой он построен, можно только тому, кто приобретает объект ИЖС. При этом допускается оформление двух ДКП: на земельный участок и на жилой дом.
Дома и земельные участки ДКП подлежат обязательной государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.