1. Самовольное строительство, при котором здание может быть принято в эксплуатацию (продолжение начатого строительства)
Так, если самовольное строительство осуществлялось на земельном участке не в соответствии с его целевым назначением или предоставлено государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, при предоставлении земельный участок возможен только по результатам аукциона, и (или) предоставлен с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места нахождения земельного участка, если в соответствии с с законодательными актами, требуется для выполнения, то право собственности на «АВОЛ» может быть оформлено при наличии (выполнении) трех условий:
- • лицо осуществило самовольную постройку на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения;
- • сохранение самовольной застройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • вынесено решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
При соблюдении первых двух условий судьба «самоволки» фактически определяется судом. И если вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для признания строительства самовольным, то следует позаботиться о выполнении первых двух условий (если это еще возможно и уместно) и подготовить заявление в суд.
И уже в случае принятия решения суда о признании права собственности на возводимое здание (сооружение) или на реконструкцию это решение суда будет являться основанием для принятия местным исполнительным комитетом в пределах своих полномочий решения о продолжении строительства или о принятии самовольное строительство в эксплуатацию, если его строительство уже завершено. Ниже будет рассмотрен порядок принятия такого решения местным исполнительным комитетом, установленным законодательством.
Если самовольное строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации, в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, то решение по вышеуказанным делам принимает непосредственно местный исполнительный комитет (наличие решения суда не обязательно), который вправе принять одно из следующих решений:
- • о продолжении строительства или вводе в эксплуатацию самовольной постройки и ее государственной регистрации в установленном порядке, - если консервация постройки не повлекла существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением, с определением в таком постановлении срока осуществления этих действий, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- • о приведении самовольной постройки в прежнее состояние, предшествующее осуществлению самовольной постройки, с определением в таком постановлении сроков осуществления этих действий, если сохранение постройки влечет за собой существенные нарушения градостроительного и строительного нормы и правила.
2. Общий порядок принятия решения о самовольной постройке, установленный законодательством
Во всех вышеперечисленных случаях при принятии решения Исполнительный комитет должен руководствоваться специально принятым нормативным актом - Положением о порядке принятия решений о самовольных постройках, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь. от 22 декабря 2007 г. N 1802 (далее - Положение).
Как следует из текста постановления, Положение определяет порядок принятия местными исполнительными комитетами решений о продолжении строительства или о приемке самовольного строительства в эксплуатацию и его государственной регистрации в установленном порядке.
Местный исполнительный комитет во исполнение Положения о принятии решений о самовольных постройках обязан создать постоянно действующую комиссию из «представителей структурных подразделений исполнительного комитета, осуществляющих государственные полномочия в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, использования и охраны земель, управлений (отделов) внутренних дел и других структурных подразделений исполкома, а также уполномоченных должностных лиц органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор, а при необходимости - представителей коммунальных и других организаций.Предусматривается, что в случае необходимости к работе комиссии могут быть привлечены и другие специалисты.
Для получения решения исполкома о продолжении строительства или о приемке самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в органе государственной регистрации (бывшем БТИ) необходимо подать заявление в исполком с приложением необходимых документов.
Заявление подается в рамках административных процедур, предусмотренных законодательством, поэтому перечень прилагаемых к заявлению документов для граждан и для юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) несколько отличается.
Для граждан административная процедура называется «принятие решения о продолжении строительства либо о приеме в эксплуатацию самовольной постройки и ее государственная регистрация в установленном порядке», она предусмотрена пунктом 9.4. перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по обращениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.
Согласно данному пункту, к заявлению граждане должны приложить следующие документы:
- • заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки - для построек более одного этажа, которое может выдать организация, зарегистрированная в реестре свидетельств по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений конструкции;
- • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домах, а также нежилых капитальных строениях на прилегающей территории и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, для принятия в эксплуатацию и государственной регистрации помещений, домов и строений;
- • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку - в случае принятия судом такого решения;
- • документ, подтверждающий право на земельный участок (для блокированных жилых домов, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных строений на придомовой территории);
- • письменное согласие залогодержателя на прием самовольной постройки в эксплуатацию, если объект, в отношении которого осуществлялась самовольная постройка, находился в залоге и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено по закону или договору залога;
- • утверждение технических характеристик.
Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей административная процедура носит одноимённое название «принятие решения о продолжении строительства либо о приёме самовольного строительства в эксплуатацию и его государственная регистрация в установленном порядке», и она предусмотрена пунктом 3.30 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156.
Согласно указанному пункту юридические лица и индивидуальные предприниматели должны приложить к заявлению следующие документы:
- • заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки, которое выдается организацией, зарегистрированной в реестре актов освидетельствования строительных конструкций зданий и сооружений;
- • письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на время строительства или приемки самовольной постройки в эксплуатацию;
- • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
- • документ, удостоверяющий право на земельный участок;
- • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку - в случае признания судом права собственности на самовольную постройку.
Если подать заявление в исполком без приложения к нему каких-либо документов из вышеперечисленного перечня, то исполком вправе отказать в совершении административной процедуры - заявление не будет рассмотрено по существу.
Положением установлено, что постоянно действующая комиссия обязана в пятидневный срок со дня поступления заявления в исполком изучить документы, провести экспертизу самовольной постройки и по результатам изучения и экспертизы, составить заключение. Заключение подписывается всеми членами комиссии.
3. Правовое регулирование частных ситуаций самовольного строительства
Какие возможности предусмотрены Положением:
Во-первых, если самовольная постройка не соответствует требованиям технических нормативных правовых актов, то в заключении комиссия при необходимости отражает эти несоответствия и указывает сроки их устранения.
Естественно, по умолчанию речь может идти только об устранимых несоответствиях. Если несоответствия влекут за собой существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил и в то же время являются неустранимыми, то заключение комиссии должно повлечь за собой вынесение исполкомом решения о сносе самовольной постройки или сносе реконструируемой конструкции в исходное (до реконструкции) состояние.
Поскольку исполком обязан принять решение в течение 15 дней со дня получения заявления (один месяц, если требуются дополнительные сведения и/или документы), трудно сказать, какое решение примет исполком, если срок на устранение несоответствий, указанных в заключении комиссии, превышает предельный месячный срок для решения исполкома. В этой ситуации логичным действием будет отозвать заявление, поданное в исполком, и после приведения самовольной постройки в состояние, отвечающее требованиям технических нормативных правовых актов, повторно подать заявление в исполком.
Во-вторых, если самовольное строительство еще не завершено, а действующими нормами строительства строящегося объекта предусмотрено наличие проектной документации, то строительные работы приостанавливаются на период до создания и утверждения (утверждения) в установленном порядке. порядок оформления проектной документации, а также получение разрешения на производство строительно-монтажных работ (если разрешение на строительство конкретного объекта необходимо, исходя из требований законодательства). В этом случае исполком разрешает строительство, но в решении указывает, что застройщик может приступить к строительным работам только после создания и утверждения (согласования) проектной документации и получения необходимых разрешительных документов.
Поскольку Положение не регламентирует действия комиссии и исполкома в иных случаях, то представляется, что как положительное, так и отрицательное решение исполкома за «самоуправство» должно быть мотивировано, то есть его законность и обоснованность должны подтверждаться имеющимися документами и фактическими обстоятельствами. К счастью, как было отмечено выше, к работе комиссии могут быть привлечены квалифицированные специалисты, своего рода эксперты в своей сфере деятельности, а сама строительная деятельность регламентирована достаточно подробно.
Следует отметить, что решение о самовольном строительстве исполкомом принимается безвозмездно, а само решение действует бессрочно. Положение обязывает исполком направить выписку из принятого решения лицу, подавшему заявление, не позднее пяти дней со дня принятия решения. В случае несогласия с решением исполкома оно может быть обжаловано в суд. Точку в судьбе «скваттера» поставит вступившее в законную силу решение суда.
Конечно, ситуации с самовольной застройкой бывают самые разные, какие объекты - от сарая на приусадебном участке в отдаленном от цивилизации поселке до возводимого в райцентре многоэтажного административного здания, выступающего за границы земельного участка ( и это случилось). Поэтому решение исполкома позволит кому-то относительно безболезненно пережить процедуру «узаконивания» самоволки, а другого, наоборот, заставит заняться подсчетом убытков и задуматься о целесообразности такого шага, как реализация самовольного строительства. Ну вот и подошло к концу наше обсуждение темы самовольного строительства.