Что будет, если предоплата неверна
Один случай из юридической практики наглядно покажет, как легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил перечисления залога.
Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи перечислил продавцу недвижимости 100 тысяч рублей авансом по договору залога. Через неделю попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.
Размер залога при аренде жилья
Размер страхового депозита устанавливается арендодателем с учетом качества и других характеристик имущества. В большинстве случаев залог равен месячной арендной плате. Требование внесения двойного залога может быть вызвано повышенным риском повреждения квартиры, например, если у жильцов есть маленькие дети или домашние животные.
Возврат залога за квартиру
Задаток, внесенный за квартиру, может быть возвращен Покупателю только в случае добровольного согласия Продавца на это, либо при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, в результате которых покупка квартиры не состоялась (при отсутствии вины Покупателя - см. пункт 1 статьи 416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса, — понятие, строго регламентированное законом (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может быть внесен задаток, когда он может быть возвращен и что произойдет в случае нарушения условий договора.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась в срок. по вине Продавца. Ни о каких штрафах или пенях здесь речь не идет. Сам факт залога определяет условия его возврата и невозврата.
Для того, чтобы эти «стандартные» условия возврата залога вступили в силу, необходимо, чтобы в договоре, по которому производится предоплата за квартиру, было указано, что эта сумма является именно залогом. Обычно туда же добавляют соответствующие статьи закона (см. выше) для устранения сомнений.
Но есть нюанс. Продавец и Покупатель вправе указать в договоре задатка особые (свои) условия его возврата. Например, если Покупатель заболел и не явился вовремя на сделку, то залог он не теряет.
Условия по задатку могут быть включены в состав предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать это в п. 4 ст. 380 ГК РФ), так и в отдельный договор о задатке при покупке квартира. Принципиальной разницы здесь нет.
На практике и аванс, и задаток выплачиваются как непосредственно продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, как правило, в том, что они составляют договор таким образом, что ответственность за него возникает в одностороннем порядке. Те.
Если Покупатель отказывается от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство обычно держит эти деньги в качестве платы за «беспокойство». Если само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается продавать квартиру, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Агентство не будет подписываться ни на какие штрафы для своего клиента.
И что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе проверки документов обнаружил для себя повышенный риск? Как мне тогда вернуть предоплату?
Зачем нужна ставка перед следующей четвертью?
Страховой депозит – это гарантийный депозит, компенсирующий расходы собственника квартиры, если:
? Жильцы внезапно съезжают. На поиск новых жильцов может уйти время, квартира будет простаивать и владелец не получит запланированного дохода. Желание получить задаток обратно обязывает арендатора выполнить условия договора и заранее уведомить о переезде.
?Долг за коммунальные услуги останется. Этот риск напрямую связан с предыдущим. Недобросовестные жильцы могут не только съехать без предупреждения, но и оставить долг за коммунальные услуги. В этом случае владелец квартиры может погасить долг за счет депозита.
? Damage to real estate, appliances, furniture will be detected. However, it is worth distinguishing between conscious or not conscious damage, as well as the planned wear and tear of furniture, appliances and decoration of the room. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa.
?Пропажа предметов интерьера будет обнаружена. Хранение залога помогает предотвратить кражу техники, мебели и мелких вещей, принадлежащих владельцу.
Документы
На этапе подписания такого договора требуется лишь обязательный минимум документов:
- Паспорта участников.
- Выписка из ЕГРН.
- Законные документы.
Ипотечный залог при покупке квартиры
Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления договора, особенности залога/задатка и расписки остаются неизменными. Отличие лишь в том, что о наличии такого договора необходимо уведомить банк. На основании этого документа будет корректироваться сумма кредита. Других особенностей и отличий нет.
Как внести залог, задаток при покупке квартиры
Залог или задаток оформляется в виде отдельного договора/договора. Часто они заменяют предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается после достижения сторонами некоторых принципиальных договоренностей.
Как правильно перевести сумму аванса или депозита
Предоплату, как и задаток в виде задатка при продаже квартиры, лучше передать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, если владелец передумает, получит свои деньги обратно.
В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, а потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка дома превращается в судебный процесс.
Требуется ли залог при покупке квартиры?
Нет, не требуется. Но на практике, если покупатель отказывается платить задаток/задаток, продавец не воспримет его всерьез и легко согласится на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, по сути, делает очень сложным и финансово невыгодным отказ от продажи/покупки жилья.
Пришло время сделать выбор
Рано или поздно вам нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет для вас выгоден. При покупке жилья специалисты рекомендуют выбирать залог.
Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности будут нарушены продавцом. Никто не хочет возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще и в двойном размере.
Процедура
Для оформления договора залога/депозита необходимо:
- Обсудите условия сделки с покупателем/продавцом.
- Определите сумму вклада/депозита и способ перечисления денег (наличными или безналичными).
- Оформите договор залога.
- При необходимости заверить договор у нотариуса.
- Подпишите этот документ.
- Переведите деньги продавцу.
Квитанция о возврате аванса или залога за квартиру
Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или предоплаты за квартиру он должен взять расписку от Покупателя о том, что деньги ему возвращены в полном объеме в связи с тем, что сделка купли-продажи не состоялась.
При возврате аванса/задатка Продавец также должен вернуть собственную расписку о том, что он принял эти деньги от Покупателя.
Стоимость и сроки
Стороны сами решают, когда и на каких условиях им удобно составить и подписать такой договор. Если вы не планируете обращаться к нотариусу за заверением, то дополнительных затрат не будет.
Сумма, размер залога, задаток при покупке квартиры
В законодательстве нет четких определений рекомендуемого или необходимого уровня залога/депозита/аванса. Стороны сами решают, сколько они хотят. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец хочет получить больше.
В среднем сумма залога редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно партии останавливаются на 1-2%. Также сумму часто округляют до «красивого числа».
Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от этой суммы составляет 32,5 тысячи. В такой ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.
Чем отличается задаток от залога при покупке квартиры
При купле-продаже квартиры используются два основных вида предоплаты: задаток и аванс. Формулировка «депозит» практически не используется. Исходя из самого значения этого слова, он больше похож на депозит, однако в контексте данной статьи мы будем рассматривать это понятие как аванс.