Можно ли выселить жильцов?
Отношения между гражданами по поводу найма жилых помещений регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодателем является организация или физическое лицо. Арендатором может быть только гражданин.
Согласно статье 674 ГК РФ договор заключается в письменной форме. По общему правилу срок действия трудового договора не может превышать 5 лет.
Если арендатором выступает организация, то с ней заключается договор аренды, а не аренды. Следует руководствоваться правилами главы 34 ГК РФ. Юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность выселения жильцов. Сделать это можно как по истечении срока договора, так и досрочно. Порядок расторжения договора и освобождения помещения устанавливается условиями договора. Если он не определен, следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если есть дети
В случае, когда наниматели проживают с детьми до 18 лет, выясняется, прописаны они в помещении или нет. В первом случае проблем с выселением не возникнет.
Если у ребенка есть временный вид на жительство, его могут выселить только при условии, что он прописан по новому адресу. В противном случае за несовершеннолетним сохраняется право на проживание.
Если арендатор временно прописан в жилом помещении
Согласно требованиям законодательства граждане, временно проживающие в съемной квартире более 90 дней, должны зарегистрироваться. Это обстоятельство усложняет процесс выселения. Для отмены регистрации требуется согласие работодателя. Если он откажется от выписки, вопрос придется решать через суд.
В зимний сезон
Собственник вправе требовать от жильцов освобождения помещений в любое время года. В качестве смягчающих обстоятельств могут быть приняты во внимание тяжелое материальное положение работодателя, продолжительная болезнь, потеря работы. Если гражданин вынужден переселиться зимой по решению суда, он может ходатайствовать об отсрочке исполнения решения (см. выселение зимой). После окончания отопительного сезона помещение нужно будет освободить.
Основания для выселения из съемной квартиры
Для решения вопроса о выселении необходимо ознакомиться с трудовым договором. Как правило, условия его прекращения совпадают с требованиями статьи 687 ГК РФ и статьи 83 ГК РФ.
По соглашению сторон
Стороны вправе договориться о добровольном переезде работодателя. Согласно ч. 1 ст. 687 Жилищного кодекса РФ, наниматель должен уведомить об этом собственника за три месяца. Также следует получить согласие членов семьи, проживающих с ним. Уведомление составляется в письменной форме.
Арендодатель может инициировать выселение. О расторжении договора арендаторов рекомендуется уведомлять заранее, чтобы у них была возможность найти другое жилье.
Если стороны не возражают против прекращения отношений, они подписывают соглашение.
Соглашение содержит следующую информацию:
- Информация о сторонах;
- Реквизиты трудового договора;
- Информация об арендованных помещениях;
- Дата расторжения договора;
- Порядок возврата имущества собственнику;
- Подписи сторон.
Документ составляется в двух экземплярах.
При выезде арендатора из квартиры составляется акт приема-передачи.
В акте должны быть указаны сведения о:
- Стороны;
- Соглашение о расторжении;
- Жилые помещения;
- Факт передачи ключей;
- Движимое имущество, находящееся в квартире;
- Фотографирование;
- Состояние возвращаемого имущества.
Документ подписывается в день возврата помещения. К нему прилагаются фотографии, если фотосъемка была сделана.
По решению трибунала
Если стороны не смогли договориться об освобождении квартиры, вопрос решается через суд.
Принудительное выселение осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 687 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 83 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- Просрочка платежа за пользование жильем на 6 месяцев и более (при краткосрочном договоре - невыплата денежных средств на счет нанимателя более чем в два раза к согласованному сроку);
- Повреждение имущества арендатором;
- Аварийное состояние жилья;
- Регулярное посягательство на права соседей (разврат, асоциальный образ жизни, скандалы, шум по ночам);
- Использование квартиры не по назначению;
- Капитальный ремонт;
- Изъятие жилья для государственных нужд.
Собственник обязан предупредить арендатора о необходимости устранения нарушения. Суд вправе предоставить отсрочку по этим событиям до года. Если арендатор не выполняет требования арендодателя, договор с ним расторгается и обязуется освободить помещение.
Пример. ООО обратилось в суд с иском к Степанову Т.С. Он просил взыскать долг за пользование жильем, расторгнуть договор найма и выселить нанимателя. Плата не вносилась более полугода. Суд предоставил ответчику отсрочку для погашения долга. Никаких действий по устранению нарушения арендатор не предпринимал. Уважительные причины не установлены. Судья пришел к выводу о необходимости принудительного выселения жильца (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.10.2016 по делу № 33-17887/2016).
Как выселить, если нет договора?
Большинство собственников сдают квартиры без подряда по устной договоренности. В этом случае арендаторы не защищены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник, в свою очередь, не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ.
В каких случаях можно требовать освобождения жилья?
Так как наниматель не имеет законных оснований для проживания в помещении, он должен выселиться по первому требованию наймодателя (см. выселение жильцов без договора).
На практике жильцов выгоняют из квартиры в связи со следующими обстоятельствами:
- Поступили жалобы от соседей;
- Помещение используется под офис, склад;
- Уничтожается чужое имущество;
- Если долго не платят;
- Работодатели ведут асоциальный образ жизни;
- При сдаче жилья третьим лицам без согласия собственника.
В случае, когда работодатель отказывается увольняться по собственному желанию, решать спор через суд бесполезно. Вам необходимо обратиться в правоохранительные органы.
Что делать собственнику?
Нельзя выгонять жителей силой, менять замки, угрожать. Эти действия можно расценивать как самоуправство.
Владелец предпринимает следующие шаги:
- Звонит участковому и сообщает, что в жилом помещении находятся посторонние;
- После приезда сотрудников правоохранительных органов участвует в составлении протокола о нахождении в квартире посторонних лиц;
- Пишет заявление с требованием разобраться в ситуации.
Если будет установлено, что действия жильцов подпадают под статью 139 УК РФ, будет возбуждено уголовное дело.
Бывает, жильцы меняют замки. Собственник имеет право пригласить сотрудников МЧС для вскрытия квартиры. Этот факт отражен в протоколе.
Как выселить, если заключен договор?
Права сторон охраняются законом, если договор аренды заключен в письменной форме. В этом случае возможно выселение по решению суда.
Нужно ли уведомлять о выселении?
Прежде чем прибегать к крайней мере, жильцов необходимо предупредить о возможном выселении из квартиры. Уведомление направляется в письменном виде.
Это указывает:
- Информация о сторонах;
- Основание для проживания граждан в квартире;
- Причины прекращения права пользования жильем;
- Дата, до которой помещение должно быть освобождено;
- Дата уведомления;
- Подпись владельца.
Документ вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.
Как составить претензию?
Если после предупреждения жильцы отказываются от переезда, составляется исковое заявление.
В иске указано:
- Информация о сторонах;
- Информация о жилом помещении;
- Реквизиты трудового договора;
- Основания прекращения права пользования арендатора;
- Информация о предупреждении работодателей;
- Заявление о выселении;
- Дата и подпись.
Заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Какие документы приложить?
При подаче иска необходимо оплатить государственную пошлину в размере 300 руб.
Квитанция об оплате прилагается к заявлению вместе со следующими документами:
- Бумаги о праве собственности на жилье;
- Выписка из домовой книги;
- Информация о браке;
- Трудовой договор;
- Предупреждающее уведомление;
- Показания свидетелей;
- Другие доказательства.
При необходимости судья запросит дополнительные документы. Решение принимается через 2-3 месяца после обращения. Затем документы передаются судебному приставу.
Так, закон допускает выселение граждан, проживающих в квартире, на основании трудового договора. Если между сторонами не заключен письменный договор, арендатор обязан выехать по первому требованию собственника. При наличии письменного соглашения выселение из жилого помещения возможно по соглашению сторон. В случае разногласий спор разрешается в судебном порядке.