Разрешенное использование
Разрешенное использование земли регулирует, как можно использовать землю и что на ней можно строить. Использование участка, даже если он находится в собственности, возможно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и видом разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований делится на территориальные зоны. Для каждого из них органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объектов недвижимости, которые могут быть на них застроены, а также их высотно-габаритные параметры, пояснили в Росреестре.
Органы местного самоуправления определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторических условий использования территории. Градостроительные документы регламентируют, какие ВРИ могут выбираться собственниками земли самостоятельно, какие – после получения разрешения, и для каких видов деятельности нельзя использовать участки.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основе муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно-разрешенные.
Классификатор ВРИ:
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристические услуги, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторно-курортная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесопосадки);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Места общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство);
- Земельные участки общего назначения (садоводство, огородничество).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для которой приобретается земля (например, жилищная застройка или сельскохозяйственное использование). Условное использование применяется, когда вам нужно расширить использование земли, например, если вы планируете построить заправочную станцию на участке, предназначенном для строительства магазина.
Вспомогательные ВРИ используются для уточнения назначения сайта. Например, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник хочет построить на участке забор, гараж или хозяйственную постройку.
Методы определения ВРИ земельного участка
Информация о виде разрешенного использования земельного участка содержится в ЕГРН. Это дополнительная характеристика сайта. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестр». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Вы также можете воспользоваться услугой «Публичная кадастровая карта». Для этого нужно знать адрес участка или его кадастровый номер.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для строительства индивидуального жилого дома подходят следующие виды разрешенного землепользования:
- 2.1 - «Для индивидуального жилищного строительства». На таких участках также разрешено строить гаражи и подсобные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 - «За ведение личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только построить жилой или садовый дом, но и производить сельскохозяйственную продукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 - «Садоводство». Такие участки предоставляются для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить дома - жилые и садовые.
Если на вашем участке есть основной ВРИ 13.1 «Садоводство», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Допускается только возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая. Этот вид не следует путать с 13.2 «Садоводство», где разрешено строительство жилого дома, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права строительства объектов капитального строительства. В то же время ВРИ 2.2 «Для личного подсобного хозяйства» такое строительство допускает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует указанным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Виды разрешенного использования для животноводства
Согласно Классификатору на землях сельскохозяйственного назначения допускается разведение сельскохозяйственных животных. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1.7 «Животноводство», 1.8 «Крупный рогатый скот», 1.10 «Птицеводство».
Многих садоводов и огородников интересует, можно ли заводить домашний скот или птицу в саду и на дачном участке. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрета на содержание сельскохозяйственных животных на приусадебных участках .
Если вы хотите иметь сельскохозяйственных животных на землях, предназначенных для садоводства, вам следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, градостроительный регламент определенной территориальной зоны может, например, содержать как ограничения на содержание скота и птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность ведения такой деятельности. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Смена ВОА
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (ЛЗЗ). Они оформляются в виде документа, содержащего градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, принят ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют специалисты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных градостроительным регламентом.
Затем собственник должен подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены Земельным законом. Форма такого заявления утверждена Приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно-разрешенным, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам общественных обсуждений или общественных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь за собой изменение его кадастровой стоимости и суммы земельного налога, уточнили в ведомстве.