Особенности пожертвований
Пожертвование – это двусторонняя безвозмездная сделка. С одной стороны даритель, дарящий соответствующее имущество, с другой стороны одаряемый, который получает дар безвозмездно и ничего не дает взамен.
«Отдача должна быть безусловной. Например, даритель не вправе навязывать одаряемому какие-либо условия по пользованию имуществом или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила Ася Тер-Саркисова, старший партнер Закона «Тер-Саркисов и партнеры». фирма, юрист. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).
Квартиры и дома – одни из самых популярных подарков. Эти типы сделок часто происходят между родственниками, потому что они не облагаются налогом. Если дарителем является близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить налог в размере 13% от общей стоимости недвижимого имущества.
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым нельзя дарить квартиру или какую-то другую ценную вещь, так как им по закону запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ не допускаются пожертвования, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. рублей:
- Работники организаций образования, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
- Лица, занимающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, а также государственные служащие, муниципальные служащие, служащие Банка России в связи с занимаемым ими служебным положением или в связи с исполнением их служебные обязанности;
- Коммерческие организации, если дарителем также является коммерческая организация
- Подарки тоже невозможны. от имени несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными (которые совершаются их законными представителями;
«Например, закон запрещает пациентам и студентам дарить врачам и учителям дорогое имущество, даже если очень хочется их отблагодарить. Нельзя давать квартиры госслужащим разного уровня, но только если это связано с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, занимающей такую должность, то закон вам этого делать не запрещает», — привела примеры Софья Волкова, юрист Адвокатского бюро «Звездочка».
Когда можно расторгнуть договор дарения?
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира может быть возвращена первоначальному владельцу. По словам юристов, подарок может быть аннулирован:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренным недвижимым имуществом, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной утраты», то он может попытаться вернуть его через суд. «Например, донор все свое детство провел в квартире, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал с ней небрежно обращаться, ломать и разводить в ней костры. Даритель вправе обратиться в суд и потребовать отмены дарения», — пояснил Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого;
- Если имущество было подарено дарителем «с целью причинения вреда имущественным интересам кредитора в деле о банкротстве». «Например, даритель незадолго до признания его банкротом подарил одаряемому квартиру. Такая сделка может быть признана недействительной и квартира войдет в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемо (например, должностному лицу);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточного описания) или в случае встречного положения одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Причиной расторжения договора может быть ситуация, когда дарителем был несовершеннолетний или недееспособный гражданин либо дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель на момент ее совершения не был в состоянии понимать смысл своих действий или руководить ими, например, по состоянию здоровья. «Такое основание применяется, когда донором является пожилой человек или лицо, внешне не имеющее признаков психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — сказала Ася Тер. -Саркисова.
- Кредитор обанкротившегося дарителя, которым является индивидуальный предприниматель, может потребовать расторжения договора дарения, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что находится на грани банкротства. У него три квартиры, а значит, две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было сделано в течение 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы как заинтересованные лица могут потребовать его отмены», — пояснила она.
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная потеря дарения, а реализация права собственности, которое полностью перешло к одаряемому. Факт неуплаты коммунальных услуг также не является основанием для расторжения договора дарения. Это лишь свидетельствует о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — заявил юрист юридической фирмы «Звездочка».
Суд и срок давности
Существует срок давности, когда пожертвование может быть оспорено. Это три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в таком случае будет даритель или иное заинтересованное лицо, а ответчиком - одаряемый или его наследник (когда даритель желает вернуть имущество в связи с тем, что он пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения имущества, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинается производство по делу. «Рекомендуем помимо требований о расторжении договора дарения прописать требования о признании права собственности истца-дарителя на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом владельце жилого помещения», — сообщила Софья Волкова.
Сторонам необходимо заранее получить доказательства вменяемости участников сделки, в том числе справки из психоневрологического диспансера.