Что такое межевание и когда оно необходимо?
Если обратиться к российскому законодательству, то межевание — процедура добровольная. Каждый собственник сам решает, устанавливать границы своего участка или нет, отмечает эксперт Федеральной кадастровой палаты Марина Рыцарева.
Однако межевание позволяет снять практически все вопросы по площади и границам земельного участка и избежать споров с соседями. В результате межевания устанавливается фактическая площадь участка и его точные границы. Земельный участок без межевания нельзя поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать с ним какие-либо сделки.
Чтобы узнать, установлены границы вашего земельного участка или нет, вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Сделать это можно на официальных сайтах ведомства.
Также узнать границы участка можно с помощью электронного сервиса Росреестра - Публичная кадастровая карта. Такой официальный сервис всего один, и его адрес электронной почты выглядит так: pkk.rosreestr.ru. (чтобы не было фейковых страниц, которых в интернете много).
Если границы не заданы, на карте нет плана участка, а в таблице с его параметрами есть запись «Без координат границ». Это означает, что вы можете выполнять процедуру съемки.
В каких случаях необходимо проводить межевание
Существует целый перечень случаев, когда съемка становится необходимой. Перечислим основные:
- необходимо оформить земельный участок в собственность;
- собственник земли собирается разделить земельный участок для продажи или передать его по наследству;
- между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);
- земельный участок планируется разделить на два и более самостоятельных участка;
- планируется объединение двух и более земельных участков в один.
В каких случаях обследование не требуется?
Без межевания можно обойтись, если участок подпадает под дачную амнистию — упрощенный порядок оформления прав собственности, считает член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. По дачной амнистии земельный участок (дача или сад) при отсутствии споров с соседями может быть поставлен на кадастровый учет без межевания. Также без межевания можно устроить на таком участке дом, построенный.
Плюсы и минусы геодезии
По мнению специалистов, плюсов у земельного участка без межевания нет, а минусов много. Отсутствие земельных границ может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями из-за границ земельного участка (все хотят побольше грядок). Собственник участка без четких границ может лишиться участка своей земли», — предупредил эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная межевание станет надежной юридической поддержкой в случае возникновения спора между собственниками двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее – вряд ли покупатели захотят приобрести участок без четких границ, а затем сделать это самостоятельно. Таким образом, указанные границы делают землю более привлекательной для покупателей как с юридической, так и с ценовой точки зрения.
Съемка также помогает исправить возможные ошибки, в том числе в информации о фактической используемой площади. «Может отличаться от указанного в информации ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения суммы земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешение на строительство или прокладку коммуникаций на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на земле, а его границы и координаты охраняются законом.
К недостаткам межевания можно отнести только затраты – временные (это займет 10-14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Сколько стоит межевание земли?
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяется сторонами договора на основании сметы.
Стоимость обследования зависит от многих факторов. Она может варьироваться как за счет расценок организации, выполняющей работы, так и от конкретного участка – его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, раздел, передел земли).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20-30 тысяч рублей. Например, стоимость подготовки плана межевания для уточнения границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться от 12 тысяч рублей. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка 10 соток в области будет стоить до 10 тысяч рублей. Если необходимо сформировать участок под многоквартирный дом, то устанавливается сумма около 70 тысяч рублей, привел примеры представитель Аюра.
Кроме того, законодательством предусмотрена возможность бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по распоряжению уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Как провести межевание земли
1. Первое, с чего нужно приступить к процессу межевания, это подготовка документов на земельный участок:
- Заявление в свободной форме;
- Паспорт владельца;
- Нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.);
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- Кадастровая выписка на земельный участок;
- Кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии построек на участке или кадастровые паспорта (при наличии построек).
2. После того, как пакет документов собран, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Перед началом работы с кадастровым инженером или землеустроительной организацией, где он работает, необходимо заключить договор.
3. Далее проводится собственно межевание. Необходимо выбрать конкретный день, когда на ваш объект приедет кадастровый инженер и произведет все необходимые замеры. Если есть забор, то замеры снимаются вдоль него. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Все работы выполняются в соответствии с договором.
4. Следующий этап – ознакомление с проектом межевого плана, подготовленным кадастровым инженером по результатам замеров. Сроки ознакомления прописываются в договоре.
5. После этого начинается процесс согласования границ с собственниками соседних участков. Кадастровый инженер должен отправить им соответствующие уведомления на почтовый или электронный адрес. Если их не удается найти, он публикует объявление в местной прессе. Адресат будет считаться извещенным, даже если он не прочитает данное объявление.
Собственники смежных участков должны подтвердить свое согласие, поставив свои подписи в акте согласования. В случае непреодолимых разногласий кадастровый инженер должен подать письменное возражение. При наличии возражений орган регистрации прав приостанавливает регистрационную деятельность, а соседям придется решать разногласия в судебном порядке.
6. После согласования границ с соседями собственник участка или кадастровый инженер (при наличии нотариальной доверенности) подает в орган регистрации прав заявление и межевой план.
7. Орган регистрации прав проверяет представленные документы на соответствие требованиям. Если нарушений нет, то по результатам государственного кадастрового учета земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН и происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок.
Как выбрать кадастрового инженера
При обследовании участка специалисты советуют уделить особое внимание выбору кадастрового инженера. От его работы будет зависеть, насколько четко и правильно установлены границы участка. Информацию об инженере, его профессиональной деятельности можно найти на официальном сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является кадастровый инженер.
С 1 июля 2016 года членство в СРО стало обязательным для кадастрового инженера. СРО осуществляет контроль за соблюдением кадастровым инженером требований законодательства, качеством работы, а также соблюдением требований профессиональной этики. Поэтому первый момент, на который нужно обратить внимание при выборе кадастрового инженера, это то, что он должен быть членом СРО.
Информацию о кадастровом инженере можно найти на специальном сервисе «Реестр кадастровых инженеров». Ознакомиться с ним можно по ссылке.
Воспользовавшись сервисом, вы сможете не только получить полный список кадастровых инженеров в вашем регионе, но и информацию о конкретном специалисте: контактные данные, номер и дату выдачи квалификационного аттестата, качество работы кадастрового инженера и результаты профессиональной деятельности.
Чтобы получить информацию о кадастровом инженере, нужно в строке поиска «Номер свидетельства» набрать номер региона: например, 77 для Москвы. Для подробного ознакомления с информацией о конкретном кадастровом инженере необходимо выделить выбранную фамилию. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно судить по показателям таблицы «Результаты профессиональной деятельности». Они говорят о качестве кадастровых работ, — пояснила Марина Рыцарева из Кадастровой палаты.
«Первое, на что следует обратить внимание, это количество решений о постановке на кадастровый учет на основании документов, подготовленных инженером, количество решений об отказе в постановке на кадастровый учет, а также количество решений о необходимости устранения реестровых ошибок. На основании этой информации можно сделать вывод о компетентности кадастрового инженера», — добавила Ольга Полубкова из Аюр.