Испытание
Суд первой инстанции отклонил исковые требования. Он руководствовался ст. 245 и 247 ГК РФ и исходили из следующих доводов. Совладелец, предъявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст.
245 ГК РФ, должен доказать, во-первых, осуществление неотделимых улучшений за свой счет, во-вторых, что такие изменения были произведены по договору с другими сособственниками при условии, что в результате этих улучшений , доли совладельцев будут изменены. Между тем, по делу отсутствуют достоверные доказательства того, что сособственники достигли соглашения о восстановлении истцом объекта общей долевой собственности. А также не согласовали перераспределение долей в связи с внесением истцом изменений в спорное помещение в виде антресольной надстройки над помещением.
Апелляционная жалоба отменила решение суда первой инстанции, удовлетворяющее требования истца. Суд апелляционной инстанции согласился с толкованием ст. 245 и 247 ГК РФ.
Однако, по его мнению, нижестоящий суд не учел ряд фактических обстоятельств. Установлено, что истец обратился в предшественницу ответчика с просьбой согласовать проект реконструкции и технического перевооружения помещения. Проект был утвержден лицом, уполномоченным организацией. Указанные обстоятельства и действия сторон, по мнению апелляционной жалобы, соответствовали модели правомерного поведения сторон, согласованной ими в договоре «Об пользовании общим имуществом (долей)».
Рассматривая вопрос о согласии правопредшественника ответчика на изменение долей собственников в праве общей долевой собственности на спорное имущество, суд исходил из следующего.
Для установления факта достижения сторонами соглашения необходимо установить наличие воли к его совершению и оценить фактическое поведение стороны, указывающей (или не указывающей) на составленное завещание. Правопредшественник ответчика выразил желание изменить акции в письме на имя руководителя Управления Росреестра, в котором отметил, что «не возражает против… передела акций»
Кассационная инстанция отменила решение апелляционной инстанции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Районный суд подчеркнул, что истец, заявивший требование об увеличении своей доли по основанию, предусмотренному п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен был доказать наличие у него соглашения с другими сособственниками о проведении неотделимых улучшений и изменении долей сособственников.
Между тем доказательств, однозначно подтверждающих наличие договоренности сторон о том, что в результате реконструкции помещения за счет средств истца его доля в праве будет увеличена, в материалах дела не представлено.
Позиция ВС РФ
Верховный суд РФ отменил акты судов первой и кассационной инстанций. Решение апелляционной инстанции оставлено без изменения. При этом Верховный Суд Российской Федерации руководствовался следующими доводами.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение в его доле в праве на общее имущество. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли при условии, что такие улучшения произведены с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом - с согласия других лиц. совладельцы.
Суды установили, что истец получил согласие второго участника долевой собственности на перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества. Правопредшественник ответчика в лице доверенного лица согласовал проект реконструкции и технического перевооружения помещения, как того требует договор «Об использовании общего имущества (доли)»
При этом по итогам обращения Верховный суд РФ учел, что после завершения работ второй совладелец подал заявление в регистрирующие органы об отсутствии возражений на внесение изменений в Свидетельство о гос. Регистрация права на объект в части размера долей в столовой.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что неотделимые улучшения общего имущества произведены с соблюдением порядка, установленного его собственниками для пользования общим долевым имуществом. Предшественник ответчика не возражал против действий истца по реконструкции помещения. Суд апелляционной инстанции обоснованно, полагаясь на п. 3 ст.
245 ГК РФ, усмотрели основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.
При этом в своих выводах Верховный Суд РФ пошел дальше апелляционной инстанции. Последний признал доказанным согласие совладельца на изменение долей. При этом Верховный Суд РФ определил, что норма п. 3 ст. 245 ГК РФ в принципе не требует такого согласия. В качестве основания для изменения доли в п. 3 ст.
245 ГК РФ предусматривает сам факт осуществления неотделимых улучшений общего имущества одним из участников долевой собственности. В этом случае необходимо получить согласие сособственников только на осуществление неотделимых улучшений: реконструкции помещения, надстройки и т.п.
Как отмечает Верховный Суд РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения ее участников противоречит положениям ч. 3 ст. Искусство. 245 ГК РФ. Данная норма не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли, как согласие на это всех сособственников.
Иной подход влечет за собой нарушение прав участника общей долевой собственности, осуществившего улучшение общего имущества за свой счет с согласия другого сособственника. В результате такого улучшения имущественная оценка доли последнего увеличивается. Таким образом, его отказ от увеличения доли участника, внесшего улучшение, приведет к использованию в своих интересах недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст.
1 ГК РФ.
До принятия Верховным Судом РФ рассматриваемого определения судебная практика по делам об увеличении доли в общем имуществе была противоречивой. В ряде случаев суды указывали, что согласие сособственников требовалось не только для улучшения имущества, но и для увеличения доли в общем имуществе участника, производившего такие улучшения (см., например, постановление Федеральной антимонопольной службы по Уральскому округу от 11.01.2022 № Ф09-10633/09-Ц6 по делу № А60-12203/2019-Ц4). Отмечено, что «согласие на увеличение доли только одного участника долевой собственности должно быть четко выражено и бесспорно доказано» (см. решения Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2022 № Ф07-7979 /2019 по делу № А56-7595/2019, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2022 по делу № А58-5889/2019).
Были и другие дела, в которых суды указывали, что для изменения размера долей сособственников в общем имуществе в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения произведены в установленном порядке. по закону для пользования общим имуществом, то есть с согласия участников. Такое согласие не означает, что стороны определяют порядок изменения размеров долей в общем имуществе при внесении неотделимых улучшений (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 июля 2022 г. в случае № А28-7597/2019).
Правовую позицию Вооруженных Сил Российской Федерации следует признать обоснованной. Это соответствует буквальному толкованию п. 3 ст. 245 ГК РФ, а также принцип справедливости.
Участник общей долевой собственности вложил свои средства в улучшение объекта – увеличение его площади. Другие совладельцы одобрили его действия. Естественно, что доля такого участника должна быть увеличена. В то же время на уровне соглашения совладельцы вроде бы могут договориться об ином порядке.
Перераспределение акций по договору долевого участия
Я вместе со своим молодым человеком заключили договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.
В договоре мы оба прописаны как покупатели. Как можно перераспределить доли в квартире по внесенным деньгам, например, 1/3 и 2/3? Дом не сдан в аренду.
Договор зарегистрирован в МФЦ.
Оба варианта приемлемы с точки зрения законности, хотя дискуссии по этому вопросу среди юристов все еще ведутся. Обязательство должно быть исполнено в срок, установленный законом. Это защищает не только права детей, но и интересы супругов – в случае развода или продажи жилья. жилая недвижимость куплена
(построен, реконструирован) за счет средств (части средств) материнского (семейного) капитала, числится в общей собственности родителей,
Дети (в том числе первый, второй, третий ребенок и последующие дети) при определении размера долей по соглашению. 2. Оформил запрет на продажу своей доли квартиры в долевой собственности в МФЦ без моего участия. В связи с тем, что теперь договор купли-продажи не нужно заверять у нотариуса, есть ли риск, что квартира будет продана без моего ведома? В работе отражается источник, породивший право собственности, а также местонахождение объекта, размер доли в общем имуществе через дробь.
О сделках с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Зачем нужен договор дарения для родственников
- Как распределяются доли наследства между женой и детьми
- Кто такие третьи лица при дарении квартиры
- Какие документы нужны для дарения квартиры между родственниками
- Как оценить долю в квартире для выкупа у родственников