Покупка квартиры на вторичном рынке
Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.
Приобретая «вторичку», следует выяснить, нет ли временной регистрации от третьих лиц или уже недействующей регистрации прежних владельцев. Все документы должны быть предоставлены покупателю.
Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многие дети до 18 лет не были включены в число собственников квартир. Также были случаи, когда зарегистрированный житель (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользования квартирой оставалось за этим лицом, даже если у квартиры были новые собственники.
Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые следует задать собственнику или его представителю для совершения первого шага сделки.
- В первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником недвижимости, и встретиться с ним напрямую;
- На каком основании было получено право собственности на квартиру;
- Кто сегодня прописан и кого выписали из квартиры;
- Наличие у собственника несовершеннолетних детей и супруга;
- Наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- Есть ли скрытые дефекты в квартире (санузел, трубопровод);
- Спросите о соседях: легко ли найти с ними общий язык, не было ли конфликтов и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подтверждены официальными документами, заверенными нотариально.
Проверка юридической чистоты
Эта процедура совершенно необходима при покупке жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после сделки.
Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Также возможно самостоятельно провести эту кропотливую работу, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.
Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке
- Собственник должен иметь выписку из ЕГРН (ЕГРН), технический паспорт квартиры;
- Совладелец - также выписка из ЕГРП, документ на право долевой собственности, согласие остальных сособственников на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт;
- Наследник - документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должна быть указана причина;
- Риэлтор - договор с собственником и доверенность на совершение сделки;
- Уполномоченное лицо - доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о владельце).
Все документы должны быть нотариально заверены и действительны. Вы можете проверить документы самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае стоит обратить внимание на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купли-продажи прописаны условия, также стоит задуматься о том, соблюдены ли указанные условия.
История квартиры
Для проверки истории выбранного объекта недвижимости за прошедшие десятилетия необходимо заказать выписку из ЕГРП прав на недвижимое имущество.
Актуальная информация о квартире собирается в госреестре с 1998 года: там можно узнать, как часто квартира продавалась, были ли споры, аресты, судебные тяжбы и т.д.
Техническое состояние
Для оценки технического состояния приобретаемой недвижимости необходимо заранее запросить справку в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.
Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если предыдущий владелец этого не сделал, то суд может потребовать от нового собственника вернуть квартире первоначальный вид.
Продавец
Помимо документов на квартиру следует попросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительными и юридически заверенными.
Также следует убедиться в адекватности владельца. Вы можете поговорить с соседями и попросить психиатрическую справку.
Частые проблемы после покупки квартиры на вторичном рынке и их решения
Проблема: после завершения сделки бывший собственник заявил, что в момент подписания договора купли-продажи находился в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя. Последствия: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю в рассрочку возвращается сумма, указанная в договоре. Решение: при подписании договора возьмите расписку о перечислении денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).
Проблема: объявился ранее неизвестный арендатор (отбывал срок, служил в армии, числился пропавшим без вести и т.д.). Последствия: такой человек имеет полное право проживать с новыми собственниками и быть собственником доли квартиры. Решение: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц нотариально заверенное согласие на продажу.
Проблема: риелтор мошенник, сбежал с деньгами за квартиру или работает в сговоре с хозяином. Последствия: квартиру и деньги скорее всего не вернут. Решение: выбирая риелторскую компанию, сразу проверяйте ее. Всегда настаивайте на контакте с владельцем. Самостоятельно проверьте все данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделка (перевод денег) осуществляется строго в банке через депозитную ячейку в присутствии всех физических и юридических лиц, имеющих отношение к сделке (собственник, нотариус, риелтор, юрист).
Проблема: ранее в квартире была организована незаконная перепланировка. Последствия: выплата штрафа в размере двух тысяч рублей и легализация несогласованного ремонта. Решение: попросить владельца узаконить ремонт.
Покупка квартиры через агентство и риелтора
Отправиться в «самостоятельное плавание» или обратиться за помощью к риелтору, решать только вам.
Участие специалиста в сделке с недвижимостью имеет преимущества, но и стоит больших денег.
Покупка дома требует много времени и усилий. Некоторым приходится брать отпуск с работы, чтобы полностью погрузиться в решение жилищного вопроса. Однако покупка квартиры может занять от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.
Приобретение жилплощади – непростая покупка, в которой есть много тонкостей и подводных камней. Неспециалисту будет сложно удержать в голове все острые моменты сделки.
Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.
Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, гражданин, находящийся в длительной командировке или в месте лишения свободы, может быть заведомо выписан из домовой книги. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может предъявить претензии даже через много лет после продажи квартиры.
Если сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице ранее неизвестных собственников, то получить от агентства компенсацию или помощь вряд ли получится даже в судебном порядке.
Любая фирма, которая занимается риэлторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных конфликтов и минимизирует свою ответственность. Поэтому в договоре купли-продажи можно найти предупреждение о том, что компания не несет ответственности за возможные последствия совершения сделки.
Выгодное положение
Если вы понимаете, что без риэлтора вам не обойтись, то для того, чтобы избежать всех опасений и рисков и больших финансовых вложений в агентство недвижимости, вы можете сделать следующее:
- Тщательно выбирайте недвижимость или юридическую контору. Возможно, стоит прислушаться к рекомендациям друзей или родственников, тех людей из вашего окружения, которым вы доверяете;
- Не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить, и заказать через агентство только юридическую проверку и помощь в оформлении документов;
- Оформить страхование прав собственности. Это специальный документ, способный защитить покупателя от риска потери права собственности на приобретаемое жилье. Если на квартиру от нового собственника отсудил прежний собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости утраченного им жилья.
Вывод
При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке необходимо внимательно изучить все документы, предоставленные застройщиком или собственником. Упустив даже самую незначительную на первый взгляд деталь, можно впоследствии столкнуться с крупными финансовыми проблемами.
Рынок недвижимости велик, полон подводных камней и серьезных опасностей. Если при знакомстве с квартирой начинают всплывать мелочи, вызывающие сомнения, лучше подыскать другую квартиру.