Когда продажа недвижимости не облагается налогом
В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения имуществом». Если вы владеете недвижимостью более минимального срока, то вам не нужно платить налог с ее продажи.
Проверить, подлежит ли ваша сделка налогообложению, можно с помощью услуги «Налоговый консьерж».
В каких случаях применяется трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры
- Квартира или другое имущество является наследством. Трехлетний срок начинает истекать со дня смерти наследодателя.
Например, в марте 2020 года вы получили в наследство земельный участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любое время, начиная с апреля 2023 года.
- Подарок от близких родственников. Не нужно платить НДФЛ через три года после получения права собственности.
Например, 19 февраля 2020 года сестра подарила вам комнату в коммуналке. Если вы продаете ее после 20 февраля 2023 года, то вы имеете право не платить НДФЛ, так как комната получена в подарок от близкого родственника.
- Приватизированная квартира. Допустим, в феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в январе 2019 года. Срок владения начался с даты подписания договора о переходе права собственности на квартиру. С момента приватизации прошло более трех лет, а это значит, что по закону вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.
- Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивенцем. Пример. Вы заключили договор о ренте и пожизненном содержании с пожилым соседом. Вы платили ей ренту каждый месяц. После того, как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали владельцем ее квартиры. Через три года после оформления права собственности продажа квартиры будет не облагаться налогом.
- С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, приобретенным после 01.01.2016, снижен до 3 лет. Но при условии, что это ваш единственный дом. То есть на момент сделки другой квартиры в вашей собственности нет.
Если вы продаете свою первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.
Вышеуказанные условия беспошлинной продажи через три года распространяются как на жилое помещение, так и на землю под ним.
Во всех этих случаях не нужно информировать налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Во всех остальных случаях применяется пятилетний срок. То есть тот, кто купил недвижимость, а затем продал ее, сможет сэкономить на налогах только через пятилетний срок. Это правило действует с 01.01.2016 и распространяется на жилье, приобретенное после этой даты.
Если дом был куплен до 1 января 2016 года, минимальный срок владения для продажи без налогов составлял три года. На сегодняшний день это правило потеряло свою актуальность, так как прошло уже 3 года.
Как уменьшить налог с продажи жилья
Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока владения, вы должны заплатить налоги. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму, которую вы заплатили за квартиру.
Есть два способа, с помощью которых можно значительно, а иногда и до нуля снизить налоговую нагрузку. Главное правильно выбрать и применить вид пособия.
Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)
Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом затрат на приобретение этого имущества. Чтобы использовать этот метод, вам необходимо документально подтвердить расходы на покупку дома.
После купли-продажи недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежи, чеки. Копии этих документов нужно будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.
Если документ утерян, его можно восстановить. Налоговые консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также помогут решить все остальные вопросы.
Имущественный вычет при продаже квартиры
Если не было расходов на приобретение недвижимости, то и разницу брать не с чего. Это происходит, когда имущество было унаследовано, подарено или приватизировано.
Наследники имеют право на получение налогового вычета из расходов, понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель не воспользовался этим правом при жизни.
Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применяя его, вы уменьшаете сумму продажи на 1 млн рублей и платите налог с полученной разницы.
Пример. Вы продали приватизированное жилье за 2 миллиона рублей. Вы не потратили деньги на его покупку. А вот воспользоваться имущественным вычетом можно при продаже квартиры за 1 млн руб. НДФЛ к уплате = 130 тыс. руб. (2 млн - 1 млн) * 13%.
Доходы от реализации долевой собственности облагаются НДФЛ по общим правилам. Но есть нюансы и даже преимущества для продавцов долевой собственности. Об этом мы подробно рассказывали в нашей статье «Налог на доход от продажи доли в квартире».
Покупка и продажа недвижимости в один и тот же год
Нередки ситуации, когда в календарном году продается одна квартира, а потом покупается другая.
Если вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Что важно знать при расчете налога и декларировании доходов
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется только один раз в год и на одно имущество. Если вы продаете несколько квартир в течение одного календарного года, вы можете уменьшить налог с продаж за счет имущественного вычета только по одной из них.
- Оба вычета не могут быть применены к одному имуществу. Вам необходимо выбрать, уменьшать ли налоговую базу за счет имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет затрат на приобретение. Вы имеете право применить тот тип вычета, который максимально уменьшит ваш налог.
- Если после использования льготы налог стал нулевым, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства. В декларации отражается доход от реализации и расчет налога. Только этот документ подтвердит, что вы законно не платите налог при продаже квартиры.
Начиная с отчетности за 2021 год, налоговую декларацию подавать не нужно, если доход от продажи недвижимости не превышает 1 млн рублей. Отпадает и вопрос – нужно ли платить налог при продаже такой квартиры. Это правило также распространяется на недвижимость, которая находится в собственности менее минимального периода.
Как кадастровая стоимость влияет на сумму налога
Если вы продаете жилье, приобретенное после 01.01.2016, то при расчете НДФЛ нужно смотреть на стоимость, указанную в Кадастре недвижимости на 1 января года совершения сделки.
Сопоставляется сумма по договору купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных случаях для определения налоговой базы при реализации
Срок подачи и уплаты налогов
После продажи недвижимости необходимо отчитаться в налоговом органе. Не позднее 30 апреля следующего года необходимо подготовить и подать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.
В декларации отражаются доходы, полученные в результате сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остается НДФЛ, его следует уплатить. Уплата налога при продаже квартиры или иного недвижимого имущества - не позднее 15 июля.
Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков сдачи отчетности и уплаты влечет за собой административные штрафы и пени за каждый день просрочки платежа. А именно:
После того, как вы сдадите налоговую декларацию и пакет документов в ИФНС, начинается камеральная проверка, которая по правилам занимает три месяца.