Налоги при покупке недвижимости
При покупке и продаже дома или коммерческого помещения в Испании обе стороны сделки должны учитывать несколько принципиальных моментов:
- Налоговые платежи и сборы платит как новый, так и старый владелец (каждый свое);
- Перечень обязательств зависит от того, где приобретается недвижимость – в новостройке или на вторичном рынке (например, НДС для новостроек и плата за переход права собственности (ПНД) для старых построек);
- Покупатель недвижимости в Испании платит налог не только при покупке - бюджет придется пополнять на протяжении всего периода владения недвижимостью (муниципальный налог IBI, арендная плата для испанцев и нерезидентов страны, налог на строительство техническое обслуживание и вывоз мусора).
На момент совершения сделки основные фискальные и нефискальные платежи для покупателя условно распределяются следующим образом:
| Название обязательства | Покупка нового помещения |
|---|---|
| Налог на добавленную стоимость (IVA) | 10 % для жилья, 21 % - для коммерческих объектов |
| Гербовый сбор (AJD) | 1-2 % от стоимости |
| На переход права собственности (ITR) | Не взимается |
| Услуги проверки правового статуса объекта (Nota Simple) | Сделать запрос можно самостоятельно на сайте государственного реестра недвижимости Registro de la Propiedad. Оплата зависит от типа запрашиваемой информации |
| Регистрационные действия (Gastos registrales) в госреестре | 1,5 % от цены, указанной в купчей (Escritura) |
| Услуги нотариуса (Gastos notariales) | Примерно, 0,5 % от стоимости объекта |
Общая стоимость для покупателя варьируется в пределах 10-15% от стоимости покупки. Если жилье приобретается в ипотеку, расходы покупателей составляют около 14%, но это без учета расходов на дальнейшее обслуживание кредита.
Обязательство при переходе права собственности
Налог на переход права собственности на здания и помещения — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — часто путают с НДС (IVA). Принципиальное различие между ними заключается в объекте налогообложения фискального обязательства: ИТР рассчитывается для вторичного жилья, а НДС платит первый собственник.
Размер налога не фиксирован и зависит от региона, в котором находится недвижимость. Средняя ставка по стране составляет 8%, но в каждом автономном сообществе она своя. Например, за дом в Каталонии потребуется оплата в размере 10% от цены контракта, а недвижимость на Канарских островах обойдется всего в 6,5%.
После подписания купчей и совершения нотариальных действий счастливый домовладелец в Испании должен зарегистрировать его в государственном реестре Registro de la Propiedad. Сделать это нужно не позднее, чем через 30 дней после совершения сделки.
НДС для новостроек (IVA)
Если жилье приобретается не у бывшего владельца, а у застройщика, то покупатель платит определенный процент от стоимости покупки — Impuesto sobre Valor A adido (IVA). Ставка налога для таких объектов устанавливается:
- 10% - для новых жилых домов и квартир, а также гаражей и машиномест, если они включены в один купчую;
- 21% — стандартная ставка для коммерческих нежилых помещений, а также частных гаражей, приобретаемых отдельно от квартиры.
Начисленные суммы оплачиваются покупателем в момент совершения сделки. Ставка не зависит от статуса покупателя и одинакова как для граждан Испании, так и для иностранцев.
Гербовый сбор при покупке нового дома или получении ипотеки
Сделки с недвижимостью из первых рук также предполагают уплату гербового сбора (IAJD). Юридические услуги по оформлению документов оплачиваются вместе с НДС в момент заключения договора купли-продажи. Сумма расходов составит 1,5% от стоимости имущества.
Неприятный «сюрприз» ждет тех, кто обращается в банк за ипотекой. В этой ситуации гербовый сбор придется платить повторно – в размере от 1% до 2% от суммы выдаваемого кредита. Такое удвоение связано с тем, что комиссия IAJD уплачивается при любых сделках с недвижимостью.
Прочие расходы на оформление и регистрацию
В Испании все сделки с недвижимостью заверяются у нотариуса. В его обязанности входит не только удостоверение волеизъявления сторон и проверка договора на соответствие законодательству — перед удостоверением купчей специалист должен проверить состояние передаваемого имущества (наличие других собственников и обременений). Оригиналы всех запросов и копии представленных документов подшиваются в дело нотариуса и хранятся в архиве конторы.
Стоимость услуг нотариуса составляет в среднем 0,4%-0,5% от суммы покупки. При этом каждое действие нотариуса подлежит оплате, для чего устанавливаются соответствующие расценки. То есть, если будет оформлена купчая и договор об ипотеке, затраты увеличатся вдвое.
После перечисления налогов на покупку квартиры в бюджет в полном объеме недвижимость может быть зарегистрирована в Registro de la Propiedad. Процесс должен быть завершен в течение 30 дней. Стоимость регистрации составляет 1,5% от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи.
Однако еще до совершения покупки или в процессе ее удостоверения следует позаботиться о получении выписки из государственного реестра прав и обременений на недвижимое имущество (Nota Simple). Обычно такой запрос делает нотариус, после чего стоимость включается в счет для покупателя. Однако это вовсе не означает, что клиент сам не может провести предварительную проверку. Это можно сделать, обратившись в специализированный офис, либо самостоятельно через официальный сайт. Гарантированный успех ждет тех, кто знает индивидуальный код владельца проверяемой недвижимости (Búsqueda por identificador único de finca, IDUFIR).
Расходы на продажу недвижимости
Бывший владелец также несет свою долю расходов. Во-первых, в Испании принято прибегать к помощи профессиональных риелторов, услуги которых оплачивает продавец. Стоимость такой поддержки может достигать 5% от итогового ценника, но в большинстве случаев позволяет обеим сторонам избежать встречи с мошенниками. Помимо услуг агента по недвижимости, иностранцам также понадобится юрист со знанием испанского языка.
Налоги при продаже недвижимости взимаются с разницы между ее первоначальной кадастровой стоимостью и такой же стоимостью на момент продажи (Plusvalía):
- Налог на увеличение фактической стоимости объекта (Property Tax);
- Налог на прирост капитала при продаже земли (Налог на увеличение стоимости городских земель);
- Налог на продажу недвижимости для нерезидентов.
Ставки налогообложения стандартны для доходов, получаемых как физическими, так и юридическими лицами. При расчете обязательств следует больше внимания уделить определению налоговой базы:
| Субъекты | База обложения | Способ уплаты и сроки |
|---|---|---|
| Резиденты | Чистая сумма прироста капитала (прибыль от продажи) может быть скорректирована на величину расходов на улучшение помещений: ремонт, перепланировка, IVA или ITR, прочие обязательные сборы. За основу берется кадастровая стоимость | Оплата исчисленного обязательства должна быть произведена после подачи ежегодной декларации о доходах (бланк по форме 210). Налог можно уменьшить на сумму налоговых вычетов, сделать зачет, если взамен проданного в тот же год будет приобретено другое жилье |
| Нерезиденты | В силу своего статуса иностранцы должны брать за основу стоимость реализации объекта (по договору купли-продажи) | Оплата обязательства происходит сразу при заключении сделки (3 % от полной суммы). В дальнейшем можно подать декларацию и сделать перерасчет по правилам, предусмотренным для резидентов. Переплаченные средства можно вернуть по итогам подачи годовой отчетности (примерно через полгода). |
Налоги на периодическое обслуживание
Полностью завершенное нотариальное удостоверение сделки и регистрация права собственности в государственном реестре не означает освобождения от налогового бремени. Отныне владелец недвижимости будет ежегодно вносить свой фискальный взнос в испанский бюджет:
- Годовой муниципальный налог на имущество в Испании - IBI;
- Налог на вмененный доход от аренды - IRNR;
- Взносы на элитную недвижимость (налог на богатство).
Годовой налог на недвижимость
Владение жилым или нежилым помещением в Испании предполагает определенные финансовые обязательства для владельца. В частности, каждый муниципалитет ежегодно собирает в городской бюджет налог на недвижимость — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Ставка данного налога устанавливается решением городской общины, но по стране находится в пределах:
- 0,3% кадастровой стоимости для зданий в сельской местности;
- 0,4% - 1,1% от аналогичного показателя для городских объектов.
Причем регулярный платеж ждет как резидентов страны, так и иностранных граждан, ставки налога также не зависят от статуса налогоплательщика. Поэтому налоги на недвижимость для россиян в Испании не отличаются от сумм, указанных в платежах испанцев.
Подоходный налог на вмененный доход
Равенство налоговой нагрузки с испанцами в вопросе владения недвижимостью с лихвой компенсируется другими сборами с нерезидентов. В частности, собственники квартир, домов или квартир должны платить налоги с аренды этих помещений. При этом в данном случае неважно, сдается ли этот объект фактически в аренду или простаивает большую часть года – разница будет видна только при расчете Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
| Факт наличия арендаторов | Порядок расчета | Пример |
|---|---|---|
| Помещение сдается в аренду | 24 % от фактического дохода (19 % для граждан ЕС) | За жилье, сданное в аренду за 20000 евро в год, нужно ежеквартально платить: 20 000 * 24 % / 4= 1 200 евро |
| Арендаторы отсутствуют | 24 % от 2 % кадастровой цены ежегодно | Имущество стоимостью 100000 евро обойдется: 100 000 * 2 % * 24 % = 480 евро в год |
Налог на элитное жилье
Практика взимания дополнительных сборов с владельцев дорогостоящей недвижимости была введена в 2008 году, когда мир переживал тяжелый финансовый кризис. И хотя экономические проблемы сегодня не так серьезны, налог на элитную недвижимость (Impuesto sobre el Patrimonio) прижился и остается актуальным в 2022 году для всех объектов недвижимости стоимостью более 700 000 евро.
Принципы определения налоговой базы и суммы обязательств устанавливаются местными муниципалитетами, но общий подход примерно такой:
- Стоимость объекта должна превышать 700 000 евро (для супружеской пары – 1 400 000 евро);
- Сумма обременений (ипотека, залог и др.) вычитается из налоговой базы;
- Ставка налога является прогрессивной и напрямую зависит от стоимости имущества (в пределах 0,2%-2,5% исчисленной налоговой базы);
- На сумму обязательства никак не влияет начисленный налог IRNR для нерезидентов – этот сбор пополняет местный бюджет, и делается это ежегодно;
- Ставки и особенности исчисления фискального платежа утверждаются муниципалитетами.
Плата за вывоз муниципальных отходов
Каждый, вступивший в право собственности на имущество, обязан содержать в чистоте как помещение, так и прилегающую к нему территорию. Уборкой обычно занимаются управляющие компании или коммунидад. Вопросы вывоза и утилизации твердых бытовых отходов решаются на муниципальном уровне.
Расходы по вывозу мусора несут как резиденты, так и нерезиденты страны. Неважно, живет ли хозяин в помещении постоянно или навещает.
В зависимости от региона размер сбора колеблется в районе 100-200 евро в год, в зависимости от муниципалитета.
Список других налоговых обязательств для граждан и нерезидентов Испании
Налогообложение сделок с недвижимостью – важная статья пополнения испанского бюджета. Другие фискальные платежи не менее актуальны. В частности, для юридических лиц это:
| Наименование | Примечание |
|---|---|
| Корпоративный налог (IS) | Общая ставка – 25 %. Для компаний-новичков в первые два года может применяться ставка в размере 15 % |
| НДС (IVA) | Общая ставка – 21 %. Сниженные ставки (10 %, 4 %, 0 %) применяются для приоритетных отраслей экономики |
| Акцизы - Impuestos Especiales | Фиксированные платежи за единицу продукции: алкоголь, спирт, пиво, табак, топливо, ГСМ |
| Налог на отдельные виды коммерческой деятельности (IAE) | Муниципальный сбор, только для предприятий с оборотом свыше 1 млн евро (1000-4000 евро в год) |
| Для физических лиц список дополняют другие платежи | |
| Подоходный налог с резидентов (IRPF) | Прогрессивная шкала - от 19 % до 45 % с дохода, полученного за 365 календарных дней |
| Налог на наследство и дарение - Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones | Ставка колеблется в пределах 7,65 % - 34 % - в зависимости от решения местных властей и стоимости дарения |
В итоге
Испанская налоговая система основана на одном из важнейших принципов: граждане страны, а также те иностранные граждане, которые инвестируют в испанскую экономику, должны иметь фискальные льготы. Следуя логике объединенного Евросоюза, обладатели паспорта ЕС наделены равными налоговыми правами с испанцами. Все лица, подпадающие под категорию нерезидентов, обязаны платить налоги и сборы по повышенным ставкам.
Налог на недвижимость в Испании: видео
Вам помогла статья?