4 особенности, которые имеют незавершенные строительные проекты.
Под знаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
1-й знак.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относятся:
- Строительство,
- Структура,
- Строительство,
- Строительство в процессе.
Из списка видно, что недостроенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник информации - пункт 10 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, незавершенный объект, не относящийся к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
2-й знак.
Незавершенный объект – это недвижимость.
Какое имущество относится к недвижимости? Смотрим ответ в статье 130 ГК РФ.
Список типов недвижимости невелик:
- Земельные участки,
- Участки недр,
- Объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению,
- Строительство,
- Здания,
- Объекты незавершенного строительства.
Как видно из списка, недостроенный объект имеет прямое отношение к недвижимости.
Из факта отнесения незавершенного строительства к недвижимости следуют 2 вывода.
Первый вывод.
Объект незавершенного строительства подлежит постановке на кадастровый учет и регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет позволяет определить недостроенный объект как индивидуально-определенную вещь.
Проведенный кадастровый учет подтверждает наличие объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Другими словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН информацию о праве собственности на недостроенный объект.
Второй вывод.
Незавершенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть недостроенным объектом.
Поясним этот вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признаются недвижимостью.
Другими словами, сарай и хозяйственные постройки не относятся к недвижимости.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственные постройки не могут быть признаны объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам недвижимостью не являются.
Подведем итог: недостроенный объект – это всегда недвижимость.
3-й знак.
Незавершенный объект дает право на 1-кратное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Как правило, муниципальные и государственные участки сдаются в аренду на аукционах.
Однако в Земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.
Это касается строящихся объектов.
Следует отметить, что не каждый владелец недостроенного объекта имеет право получить участок без торгов.
Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.
Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
4-й знак.
Степень готовности объекта незавершенного строительства.
Незавершенный объект — единственный вид недвижимости, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывается в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности недостроенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Степень готовности объекта, в первую очередь, зависит от объема работ, выполняемых на объекте.
Чем выше степень завершенности работ, тем выше готовность объекта.
При какой степени готовности строящийся объект признается объектом незавершенного строительства?
Перефразируем вопрос.
Какая минимальная степень готовности дает право признать строительную площадку объектом незавершенного строительства?
Как было сказано выше, степень готовности объекта указывается в процентах.
Исходя из этого, можно предположить следующее.
Вероятно, существует какой-то минимальный процент завершения, при котором объект признается незавершенным.
Однако это предположение неверно.
Не существует минимального процента завершения для незавершенного элемента.
Иными словами, не существует такого значения (5%, 7% или 10% и т. д.), которое определяло бы пороговое значение готовности объекта к признанию его незаконченным.
Минимальная степень готовности, определяющая состояние, при котором объект признается незавершенным, в процентах не исчисляется.
Для этого используется другой критерий, выраженный не в процентах.
Полное завершение фундаментных или аналогичных работ является минимальным условием признания строящегося в законном порядке объекта незавершенным.
Источник информации: п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемистое определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия признания строительной площадки объектом незавершенного строительства.
1-е условие.
Полное завершение фундаментных работ или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы фундамент был полностью возведен.
Частичное строительство фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание строительной площадки объектом незавершенного строительства.
Иными словами, готового фундамента нет, а значит, объект не может быть признан объектом незавершенного строительства.
Неважно, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень завершенности в процентах значения не имеет. Главное – это полная готовность фундамента.
2-е условие.
Законное строительство объекта незавершенного строительства.
Условие о правомерности строительства объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии законности строительства объекта.
А) наличие разрешения на строительство, если для строительства объекта требуется разрешение,
Б) подачи извещения о начале строительства индивидуального жилищного строительства или садового дома,
В) наличие законных прав на земельный участок.
Подвести итог.
Сам по себе процент выполнения не влияет на признание объекта незавершенным.
Законность строительства и полная готовность фундамента являются основными условиями признания строительной площадки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончено.
Перейдем к ограничениям.
Незавершенный объект имеет 2 ограничения.
1-е ограничение.
Объект незавершенного строительства не дает права выкупа земельного участка из аренды без проведения торгов.
Законодательство допускает случаи, когда есть возможность купить земельный участок без проведения торгов.
Одним из таких случаев является покупка земли под собственность.
Ранее нами было установлено, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимости.
Однако тот факт, что недостроенный объект отнесен к категории недвижимости, не дает права на выкуп участка под статусом «незавершенное строительство».
Причина в следующем.
В статье Земельного кодекса перечислены виды недвижимого имущества, при которых земля продается без торгов.
Незавершенное строительство не было включено в этот список.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства не может быть выкуплен без торгов.
Вывод.
Нет смысла питать иллюзию выкупа земельного участка из аренды, на котором заложен один фундамент.
2-е ограничение.
Можно ли разделить недостроенный объект на части?
До момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию он признается единым объектом недвижимости.
Возьмем, к примеру, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые дома и многоквартирные дома делятся на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делятся на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.п.
Объекты незавершенного строительства не могут быть выделены в самостоятельные объекты недвижимости.
Пока строительство не завершено, нельзя формировать другие объекты недвижимости - помещения, квартиры.
Иными словами, законсервировать строительную площадку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До сдачи в эксплуатацию недостроенный объект можно продать только целиком.
Это все на данный момент.
Если вы знаете другие признаки и ограничения строящихся объектов, то поделитесь в комментариях.
Желаю Вам успешного завершения строительства и достойной жизни на Вашей земле.