Ломать - не строить
По единодушному мнению наших собеседников, кампания против многоквартирных коттеджей возникла не на пустом месте. Они уверены, что за этим стоят интересы крупных многоэтажных застройщиков, которые в кризис не смогли продать квартиры в своих домах и продолжить строительство, а появились мелкие, но многочисленные конкуренты, жилье разлеталось нарасхват. Однако собеседники «Эксперта Юг» с сожалением признают, что в Ростове к движению дачников присоединилось немало предпринимателей-однодневок, иногда даже мошенников, пользующихся спросом на товар. «Нам обязательно нужно с ними бороться», — говорит один из разработчиков. «Мы сами в этом заинтересованы, потому что дискредитируют саму идею и весь рынок. Но боритесь разборчиво, а не разводите агитацию, когда под общую кисть попадают те, кто не отказывается от своих обязательств и ни от кого не прячется. Кроме того, властям хорошо известны имена и фамилии всех игроков, давно работающих в этом сегменте. Нас также знают солидные риелторы, которые никогда не занимаются продажами в сомнительных домах.
Изабелла Гарбуз, ведущий специалист Южного агентства недвижимости, подтверждает: «Мы — компания, давно присутствующая на рынке, и очень щепетильно относимся к чистоте и законности продаваемых нами объектов, в том числе коттеджей. Мы знаем все их подводные камни и предупреждаем об этом клиентов. Мы знаем всех надежных и качественных застройщиков, но всегда тщательно проверяем наличие у них необходимой документации, параметров объектов, всегда обращаем внимание на то, как будут решаться вопросы с подключением к коммуникациям и правом собственности на приобретаемое жилье. Есть покупатели, которые сознательно идут на приобретение акций. Для многих это все же лучше, чем комната в коммуналке, проживание в ветхом жилье без удобств. И, честно говоря, дешевле на рынке ничего нет — это чаще всего решающий фактор. Продажи такого жилья не упали даже сейчас, когда вокруг них разгорается скандал. Кстати, в Ростове есть примеры такого строительства, изначально «правильного», с переопределением назначения участка, с возведением оригинального многоквартирного дома, но порядок цен там совсем другой. Например, в псевдо-ИЖС стоимость доли в 35–40 кв. м всегда укладывается в миллион рублей, в многоквартирном доме цена эквивалентной однокомнатной квартиры уже приближается к двум миллионам.
Главная опасность развернувшейся акции, по мнению собеседников «Эксперт Юг», заключается в том, что могут пострадать люди, уже купившие жилье в таких коттеджах. «Несколько коттеджей будут снесены, а чем мелкий застройщик может расплатиться с пострадавшими?» — спрашивает один из собеседников. Nounego не имеет ни собственных активов, ни резервов. Будем ждать прецедентов, как с обманутыми дольщиками?»
Кирилл Берников добавляет: «Для власти в нашей стране характерно решать все вопросы спустя годы после их возникновения. Люди строят такие дома с 2006 года, а власти позаботились об этом только сейчас. Правительство имеет полномочия и обязанности не только по выдаче разрешений или запретов, но и по контролю за соблюдением законности. Не тогда, когда процесс явно запущен».
Вторая, не меньшая, чем трения контролирующих органов, проблема, по мнению застройщиков, возникает с соседями. По словам строителей, основные претензии соседей предсказуемы и типичны. Общие коммуникации - время. Избежать конфликта можно, создав собственную автономную или обособленную инженерную инфраструктуру, подключенную к магистральным линиям. Они закрывают солнце или окна выходят во двор с ними - два. Но разве не было волны возмущения и судебных исков, когда в девяностых рядом с небольшими домами стали вырастать грандиозные трех- и даже четырехэтажные виллы состоятельных соседей? Однако есть закон, который достаточно четко прописывает предельные нормы для индивидуального строительства, и любой суд, если эти нормы не будут нарушены, отклонит иски недовольных соседей.
Застройщики утверждают, что многие вопросы можно решить мирным путем, в том числе выплата компенсации соседям за причиненные неудобства, предложение мер по благоустройству улиц, прокладке телекоммуникаций, прокладке некоторых кабелей, замене столбов и т. д. В новых районах мы сталкиваемся с настоящими добрососедскими экстремизм и вымогательство, — говорит один из собеседников, — и, к сожалению, даже после того, как мы выполним свою часть договоренностей с соседями, совсем не исключена ситуация, когда нас продолжат шантажировать. Прямых доказательств у нас нет, но, на наш взгляд, это в основном спланированные и организованные действия, в которых кто-то хорошо греет руки. Вдохновленные двумя-тремя «лидерами», соседние бабушки и маргинальные слои населения устраивают нам всякую «активность», которая в конечном итоге сводится к требованию очередной компенсации. К сожалению, наш нестабильный правовой статус не позволяет нам полностью рассчитывать на защиту государства».
Готов к диалогу
Разработчики, надо отдать им должное, не только жалуются, но и предлагают выход из этой ситуации. Предложения сообщества малоэтажных застройщиков таковы.
Во-первых, к ним готовы предъявлять строгие, но адекватные и соизмеримые с масштабами возводимого жилья строительные требования, они готовы пройти какую-то упрощенную экспертизу. Со своей стороны они готовы предложить помощь в разработке регламентов. Во-вторых, они соглашаются участвовать в городских программах, выделяя квартиры из своих районов на социальные нужды. И даже охотно участвуют в различных государственных жилищных программах, обещая уложиться в ценовой ценз, предусмотренный Минрегионразвитием, и требования к площадям. И, наконец, они готовы создавать и вступать в специализированные СРО для небольших компаний с ограниченными сферами деятельности, в которых они могут работать. Этот вопрос поднимался и на федеральном уровне президентом Национальной ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства Ефимом Басиным, но пока он остается без ответа.
«В принципе, рано или поздно такой тип строительства придет и в города», — говорит один из собеседников. «Отказываться от этого глупо. Прийти в зону G1 и просто снести там все и построить многоэтажный спальник сегодня невозможно по многим причинам. Нужен какой-то промежуточный вариант, который позволит постепенно интенсифицировать развитие городских территорий. Мы видим в Европе, в исторической части городов, целые улицы, застроенные таунхаусами. Но, по сути, многие наши малоэтажные коттеджи – это те самые таунхаусы, которые на этапе планировки и строительства «притворяются» индивидуальными домами. Наше предложение представляет собой очень экономичный и уважающий права человека градостроительный вариант. Крупные компании никогда не будут заниматься разовыми проектами — им это невыгодно. Если и идут в малоэтажную застройку, то только в крупные комплексные поселки на территориях, которые в настоящее время планируются за городом. И эту роль переходного момента сегодня выполняют застройщики малоэтажных коттеджей — больше некому.