Можно ли продать дом с долгами
Вы можете совершать любые сделки, не противоречащие гражданскому законодательству. В том числе с долгами по ЖКХ продать квартиру.
Другой вопрос, что долги никуда не исчезнут. Управляющая компания или ТСЖ вправе потребовать возврата долга.
2 варианта решения проблемы:
- Установить в договоре, что покупатель возвращает долг за квартиру.
- Покупатель судится с продавцом и взыскивает долг.
Но просто так коммунальный долг нельзя передать. Требуется согласование с управляющей компанией.
Составляется документ, в котором указываются, какие обязательства берут на себя стороны, а также сроки выполнения этих обязательств. Соглашение удостоверяется нотариусом.
Какие документы нужны
Для продажи дома потребуется собрать документы:
- Паспорта участников сделки;
- Документы на недвижимость;
- Доверенность, удостоверенная нотариусом, если купля-продажа осуществляется доверенным лицом;
- Кадастровые и технические документы;
- Выписка из реестра;
- Нотариальное согласие супруга на продажу;
- Свидетельство о зарегистрированных гражданах;
- Выписка сделана из личного кабинета.
Продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам можно с предоплатой. Тогда аванс пойдет на погашение долга.
Альтернативный вариант – уменьшить стоимость объекта на сумму задолженности по коммунальным платежам.
Все детали должны быть зафиксированы в договоре. Отдельно указывается согласие на перевод долга.
Когда не можешь продать дом с долгами
Квартиру нельзя будет продать, если она не приватизирована. Неважно, есть долг за коммунальные услуги или нет. Но вы можете оформить право собственности на жилплощадь, а затем распоряжаться ею по своему усмотрению.
Если есть уважительные причины, то жилплощадь не отнимут. Вместо этого они могут предоставить план рассрочки.
Важный! Вопрос, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, решать не придется, если на жилье наложен арест. По решению суда недвижимость может быть изъята у граждан, которые систематически игнорируют оплату коммунальных услуг.
4 случая, когда недвижимость нельзя отобрать:
- Болезнь одного из членов семьи;
- Среди членов семьи есть граждане с инвалидностью;
- Зарплата должника была задержана;
- Гражданин вынужден быть безработным.
Если нет уважительных причин, то могут лишить жилплощади. Граждан на улицу не выселяют. Взамен дают другую квартиру из расчета 6 кв.м. на каждого члена семьи.
3 ограничения на транзакцию
- Приставы произвели арест. Вопрос о том, можно ли официально продать квартиру с задолженностью за коммунальные услуги, придется отложить до снятия обеспечительных мер. Пока арест не снят, собственник не может свободно распоряжаться имуществом.
- Недвижимость находится в залоге у финансовой организации. В этом случае кредитор решает, можно ли продать квартиру с долгами или нет. Если одобрение банка получено, то транзакцию все же можно осуществить.
- Жилье куплено на материнский капитал. Здесь решение будет зависеть от мнения сотрудников опеки, а также руководства кредитной организации.
Если есть ограничения, не спешите продавать жилье. В противном случае продажа может быть оспорена.
Последствия неуплаты долга
Прежде чем допустить задолженность перед коммунальщиками, нужно подумать о последствиях. Штрафы начисляются за каждый день просрочки. Кроме того, собственник может остаться без электричества и воды. Коммунальные службы могут перестать поставлять ресурсы.
Ну и самое неприятное, это перспектива остаться без жилья. Бывает, что платежи завышены. При наличии возражений необходимо обращаться в суд. И игнорировать квитанции об оплате опасно.
Почему лучше погасить долг перед продажей?
Вопрос, как продать квартиру с большой задолженностью по квартплате, можно решить. Но выиграет ли от этого продавец, если приобретатель впоследствии откажется оплачивать квитанции?
После того, как недвижимость уже куплена, покупатель становится ее полноправным собственником. Нет никакой гарантии, что он решит оплатить чужие долги.
Более того, покупатель вполне может обратиться в суд, чтобы взыскать платеж с предыдущего владельца. Основанием для иска является ст. 30 и 153 Жилищного кодекса. Речь идет о том, что за жилье должен платить собственник, а обязанность по выплате квитанций возникает с момента регистрации права собственности.
Суд может признать условие о переводе долга недействительным, если на это нет согласия кредитора. Управляющая компания или ТСЖ не вправе выставлять счета на нового собственника, так как получили информацию о смене собственника.
Также возможно по-разному интерпретировать условия договора. Если покупатель берет на себя обязательство оплатить квитанции, он может согласиться платить только в будущем. И тогда предыдущий владелец должен платить по старым счетам.
Может возникнуть другая проблема. Вроде бы вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, уже решен. Однако УК может не учесть соглашение о переводе долга между сторонами и обратиться в суд.
Как избежать проблем с продажами
Необходимо максимально четко сформулировать условия договора:
- Укажите точную сумму задолженности за ЖКУ и дату просрочки.
- Уточните, что долг добровольно принимается на себя покупателем.
- Объясните, что у управляющей компании нет возражений.
- Обязательно получить письменное согласие коммунальщиков на перевод долгов.
Если есть сомнения в правильности формулировки, то сделку можно легко оспорить.
Судебная практика
Покупатель оспаривал, что он должен был оплатить чужие долги. Предыдущий владелец не платил за коммунальные услуги. В договоре установлено, что обязательство прекращается с момента передачи ключей от квартиры покупателю. Истец утверждал, что такое условие договора не означает, что обязанность по уплате возлагается на нового собственника.
Ставропольский краевой суд разъяснил, кто прав, а кто виноват (дело № 33-2007/2015).
Выводы суда:
- Обязанность перед управляющей организацией возникает с момента регистрации права собственности. До этой даты истец не должен ничего платить.
- Поэтому управляющая компания обязана произвести перерасчет. Истец не отвечает по долгам предыдущего владельца.
Исход
Можно ли продать квартиру с задолженностью и купить ее, решают продавец и покупатель недвижимости. Покупатель может взять на себя обязательство погасить задолженность. В противном случае новый владелец сможет обратиться в суд и взыскать долг с предыдущего владельца.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!