Земельная доля и земельный участок: в чем отличия
Земельная доля является достаточно специфическим объектом. Его появление связано с реорганизацией бывших колхозов и совхозов в 1991 году, было принято решение о том, что все жители сельской местности имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Была выдана справка, в которой указывалось, какая часть государственной земли принадлежит каждому жителю.
Другими словами, доля – это право на землю, а не сама земля. Он находится в общей массе тех же паев, на которые разделены бывшие колхозные земли. Но такая доля не имеет четких границ, в отличие от земельного участка. Более того, если совхозные или колхозные земли достаточно велики, невозможно определить даже примерное местонахождение участка.
И тем не менее, такой специфический объект можно продать и получить за это вполне реальные деньги. Но и продавец, и покупатель должны знать некоторые аспекты продажи такой недвижимости.
Основным из них является целевое назначение земельного участка, право на часть которого передается. Это земли сельскохозяйственного назначения, пригодные исключительно для соответствующего использования. Если там планируется, например, строительство жилого дома, то вам придется позаботиться о переводе земли в другую категорию.
Второе важное отличие продажи земельной доли от земельного участка – преимущественное право покупки. У них есть:
- Государство или муниципалитет, из земель которого в свое время была выделена земля;
- Сельскохозяйственное предприятие или фермер, занимающийся обработкой земли;
- Другие владельцы долей на этом же участке.
Образец договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
Продажа земельных долей регулируется рядом нормативных документов:
- Гражданский кодекс;
- Земельный кодекс;
- Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
Именно последний документ предусматривает возможность изъятия у собственника его доли, если земля не используется по назначению. Или, если его хозяева допустят ухудшение его главного качества - плодовитости. Покупатель должен помнить об этом.
Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения составляется с учетом норм гражданского законодательства о сделках с недвижимым имуществом. Это всегда письменный документ, заверенный подписями обоих участников. В дальнейшем он служит для государственной регистрации прав нового владельца.
К содержанию документа также предъявляются особые требования. Без обязательного внесения ряда условий такой договор будет считаться недействительным, незаключенным. Первым из них является предмет сделки. В нашем случае это не сама земля, а только доля в ней. Поэтому в договоре указывается его конкретный размер (1/10, 1/100 и т. д.) и данные о самом участке: где он находится, кадастровый номер и т. д.
Второе обязательное условие – цена. Продавец вправе установить его сам или пригласить специалиста - независимого оценщика. На формирование цены влияет расположение земельного участка, степень его транспортной доступности и др.
Удостоверять договор у нотариуса в 2022 году не требуется. К услугам этого специалиста стоит прибегать только для совершения максимально «чистой» сделки с юридической точки зрения. Однако его помощь потребуется при удостоверении ряда документов, необходимых для купли-продажи.
Какие документы необходимы
В первую очередь собственник земельной доли должен подтвердить свое право на нее. Документом, который используется для этого, может быть свидетельство о регистрации права собственности. Или с 2022 года заменяющая его выписка из ЕГРП.
Для оформления купли-продажи части долевого имущества продавец должен иметь согласие местной администрации на продажу своей доли. В извещении о намерении продать землю должна быть указана цена. И последующая продажа должна быть произведена на ту же или большую сумму. В противном случае сделка будет признана недействительной. Срок действия такого согласия составляет один год.
Третьим обязательным документом для продавца является согласие всех остальных акционеров. Если их не более 5, то оформляется нотариально заверенный отказ от льготной покупки. При большем количестве собственников достаточно представить документы, подтверждающие отправку предложений по почте. Также необходимо согласие супруги собственника, оформленное нотариусом.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="Как оформить сделку купли-продажи земельного участка" cnt="1" col="1" shls="true"]
Пошаговая инструкция оформления сделки
Порядок действий покупателя при приобретении земельной доли будет следующим:
- Осмотреть участок, убедиться, что он используется по назначению и находится в состоянии, соответствующем требованиям законодательства.
- Изучите документы собственника на право собственности на землю.
- Получите выписку из ЕГРП и убедитесь в отсутствии наложенных обременений на участок, долю у которого предстоит выкупить.
- Проверить наличие действительного согласия местной администрации и других собственников на продажу.
- Подготовьте договор самостоятельно или с помощью юриста.
- Заключить договор с собственником.
- Перечислите сумму, указанную в договоре.
- Подать документы в Росреестр для регистрации права собственности на купленную долю.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="Договор купли-продажи земельной доли" cnt="1" col="1" shls="true"]
В дальнейшем собственник доли в общем земельном участке может оформить ее выделение в натуре. Для этого проводится межевание, в результате которого вместо права на землю появляется вполне конкретный объект - земельный участок.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!