Добрый день
Мы женаты, до брака квартира была куплена в долевую собственность. Сейчас хотим купить еще 1 квартиру.
Как оформить сделку купли-продажи, чтобы в случае развода у меня было 100% первой квартиры, а у жены - 100% новой квартиры?
Стоимость доли жены в первой квартире составляет ~75% от стоимости второй квартиры. Вторая квартира куплена почти полностью за мой счет. Ипотека или нет - еще не решили
Привет Гога! Ваш вопрос принят. Подготовка ответа займет некоторое время.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Понятие долевой и совместной собственности на объект
При оформлении и последующем заключении основного документа, подтверждающего сделку купли-продажи, право собственности регистрируется на нового собственника. Если собственником является только одно физическое лицо, то такая ситуация вполне понятна. Но на практике чаще встречаются примеры, когда собственниками являются сразу два гражданина, состоящие в брачном союзе. Кроме того, жилье может быть передано по линии наследования между родителями и детьми, либо может быть оформлена дарственная и т.п. При такой схеме квартира будет общей собственностью, причем она бывает двух видов: совместная и долевая.
При долевой форме собственности все части квартиры делятся на индивидуальных собственников. У каждого есть своя доля. Каждому собственнику выдается документ в виде сертификата, который подтверждает личное право на его часть жилья. Все индивидуальные собственники имеют полное право распоряжаться своей частью объекта по своему усмотрению: продавать, дарить и т. д. Жилье, разделенное на доли, фактически является коммунальной собственностью. В случае продажи своей части есть некоторые нюансы, их нужно соблюдать в обязательном порядке.
ВНИМАНИЕ!!! Перед поиском покупателя продаваемая доля должна быть предложена другим собственникам этой квартиры, условия продажи должны быть идентичны условиям стороннего покупателя. Если собственник отказывается от покупки продаваемой части, то сделка может состояться с любым другим покупателем.
В брачных союзах чаще можно наблюдать такой вид общего имущества, как совместная собственность. Он не может быть разделен на отдельные акции и не может быть продан отдельно. Данная форма собственности подразумевает владение одной квартирой двумя лицами. Один из супругов может быть зарегистрирован на бланке свидетельства, но фактически второй имеет такое же право. Продажа, дарение своей половины, без ведома супруга, невозможны в юридическом смысле. При покупке совместной квартиры супругами она автоматически становится объектом собственности одновременно двух лиц. Но при совместном желании и согласии объект можно разделить на две доли через суд.
-->
Супруги без детей собираются покупать квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку возьмет муж. Оба супруга работают. Продавцом квартиры является один взрослый собственник. Подскажите пжлст: в какой собственности лучше оформить квартиру (чтобы было меньше проблем в будущем) - в общей доле или в общей доле и нужен ли нотариус?
Добрый день
Приобретенная в браке квартира уже будет совместной собственностью супругов вне зависимости от того, кому принадлежит недвижимость.
1. Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами в период брака (совместной собственности супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результаты интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия, получаемые ими, а также иные денежные средства. выплаты, не имеющие специального назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплачиваемые в возмещение вреда в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья и др.). К общему имуществу супругов относятся также движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет совместного дохода супругов, ценные бумаги, акции, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, и любое другое имущество, приобретенное супругов во время брака, независимо от того, на имя какого из супругов оно было приобретено или на имя какого или кем из супругов были внесены денежные средства.
чтобы в будущем было меньше проблем
Посмотрите, какие проблемы вы имеете в виду.
При возникновении спора между супругами квартиру придется делить в судебном порядке
Что касается продажи, то в случае единоличной собственности потребуется нотариальное согласие второго супруга.
Если квартира находится в совместной собственности, то каждый собственник продает свою долю, в принципе при отсутствии спора особых проблем нет
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Оформление долевой собственности на квартиру супругами
Российское законодательство строго регламентирует правило о том, что все имущество, нажитое мужем и женой в процессе брака на общие средства, в дальнейшем будет разделено на двоих при разводе. Любая жилая недвижимость, которую супруги приобрели во время брака, уже находится в совместной собственности.
Единственный вопрос, который возникнет при оформлении сделки – это регистрация одного из супругов в качестве единственного собственника или регистрация права на двоих.
В таком случае предусмотрен следующий порядок:
- Если собственником объекта выступает один из супругов, его имя также вписывается в свидетельство о праве собственности. Не забывайте, что для того, чтобы покупка состоялась, необходимо одобрение второго супруга. Для этого у нотариуса составляется соответствующий документ и заверяется им. Поэтому на вопрос, нужен ли нотариус, ответ будет положительный. Только он придает юридическое значение простой бумаге. В графе имени собственника может стоять только муж, но имущество все равно будет совместным и что-то делать с ним можно будет только с разрешения второго супруга и помощи нотариуса.
- Если при составлении договора купли-продажи в графе собственник будут указаны сразу два супруга. Желательно сразу договариваться о размере долей в квартире, в основном делимой пополам, но возможен и другой исход. Пакет документов, который нужно принести на сделку в государственный орган, не слишком отличается от стандартной схемы с единственным собственником, главное – указание долей супругов. Преимущество владения сразу двумя людьми в том, что вам не нужно оформлять разрешение от второго супруга.
Подробная информация о порядке распоряжения совместным имуществом приведена в статье № 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Еще одним важным моментом является процесс оплаты приобретаемой недвижимости. Лучше всего, чтобы супруги платили только свою личную долю. Такое положение дел не приведет к будущим сложностям в получении налогового вычета от государства.
ВАЖНЫЙ !!! Но даже если имущество было разделено на разные доли, а не ровно пополам, то при разводе квартира будет делиться только пополам, вне зависимости от размера ранее установленных частей. Это правило предусмотрено законом. Ситуацию может изменить только брачный договор, в котором супруги прописывают размер желаемой части имущества.
Брачный договор имеет мощную юридическую силу и регулирует отношения между мужем и женой. Имеет первостепенное значение для законодательства в целом, также может служить окончательным решением при разделе имущества супругов. Если в брачном документе прописано имя собственника, который после развода имеет право остаться единственным собственником, то суд может учесть именно такой исход событий.
Купить квартиру за собственные деньги не всегда возможно только одному человеку. В связи с этим ипотечная услуга получила широкое распространение на кредитном рынке. Расплачиваться вместе всегда проще, чем поодиночке, поэтому при любом способе оплаты недвижимости ответственность распространяется на мужа и жену.
Получение имущественного налогового вычета при долевой собственности
Когда жилье находится в совместной собственности мужа и жены, это влияет на расчет налогового вычета. Действующее законодательство предусматривает возможность получения налогового вычета, как двумя супругами, так и одним из них. Если на вычет претендует только один из них, то второму супругу оформляется отказ в получении вычета в его адрес. Здесь рассмотрим ситуацию внутри семьи, когда получать вычет только одному супругу гораздо выгоднее, чем обоим сразу. Если имущество имеет долевой раздел частей, то каждый из супругов будет получать вычет отдельно.
Порядок получения напрямую зависит от пропорциональности долей. Налоговый вычет распространяется только на одно жилое помещение. Общая стоимость жилья делится только на доли, независимо от лиц-собственников, проживающих в квартире. Налоговое законодательство предусматривает четкое правило для приобретаемого жилья – его стоимость не должна превышать 2 млн рублей. Если цена объекта на рынке была выше указанного предела, то вычет производится исходя из установленных 2 млн руб. Учитывается размер каждой доли супругов – кто владеет большей жилплощадью, тот получит большую сумму налога, чем другой.
В 2022 году специалисты выделяют следующие советы, чтобы сделка прошла без трудностей, а в дальнейшем новое имущество не доставило проблем:
- Если есть возможность, лучше потратить время на проработку условий брачного договора. Он поможет решить спорные вопросы, которые могут возникнуть при разводе. Суд отдает приоритет такому документу. Также договор может уберечь вас от нервов и юридической волокиты в будущем. Предварительно составленный образец следует показать нотариусу. Он может внести поправки и доработать документ.
- Лицо, указанное в сертификате как владелец, должно совпадать с лицом, совершившим платеж. Это позволит в дальнейшем прояснить ситуацию при получении налогового вычета и позволит избежать лишних вопросов со стороны налогового органа.
- Прежде чем решиться на покупку жилья в ипотеку, необходимо тщательно просчитать ситуацию и правильно оценить все потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем. Также нужно трезво оценить свои финансовые возможности на тот случай, если другой супруг лишится источника дохода. После этого можно приступать к изучению банковских предложений на рынке ипотеки.
Брачный договор и выбор вида имущества обезопасят супругов от дальнейших разбирательств в случае развода. При заключении брачного союза не стоит руководствоваться только своими эмоциями. Любой брак предполагает ответственность перед семейным законодательством. Неподчинение, которое чревато для каждого из супругов.