Как купить квартиру в ипотеку
Использование ипотеки, то есть покупка квартиры за счет кредитных средств, с одновременной передачей купленной квартиры в залог банку до погашения кредита, является распространенным явлением.
Однако оформление ипотеки и покупка квартиры с использованием ипотечного кредита имеет определенные особенности.
Обо всех этих особенностях вы узнаете из статьи.
Договор об ипотеке
В отношении квартиры, приобретенной за счет средств ипотечного кредита, возникает залог, на который распространяются все установленные законом правила об ипотеке, если иное не предусмотрено письменным соглашением между заемщиком и банком.
При покупке квартиры в ипотеку заключается два самостоятельных договора:
- Договор ипотечного кредита заемщика (покупателя квартиры) с банком и
- Договор купли-продажи между продавцом и покупателем квартиры с использованием кредитных средств.
Эти договоры должны содержать условие о залоге приобретаемой квартиры.
Поговорим об ипотечном кредите. Вернее, об особенностях такого соглашения.
Первая особенность. В договоре об ипотеке кредита должна быть указана общая стоимость кредита (как в процентном, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, исчисляемый исходя из суммы всех платежей, произведенных заемщиком. Эта информация находится в прямоугольных полях в правом верхнем углу на первой странице договора.
Вторая особенность. Банк обязан предоставить заемщику график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.
Третья особенность. В договоре должны содержаться условия о размере неустойки (штрафа, пеней) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или уплате процентов за пользование им. Причем эти размеры не могут превышать:
- Ключевая ставка Банка России на дату заключения кредитного договора, если по условиям договора проценты начисляются за период нарушения обязательств;
- 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств, если по условиям кредитного договора проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств не начисляются.
Четвертая особенность. На первой странице договора должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с просьбой о приостановлении исполнения его обязательств по кредиту или уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) на определенных условиях. Обратите внимание, такое право возникает у заемщика только при одновременном соблюдении (наличии) следующих условий:
- Сумма кредита по кредитному договору не превышает 15 миллионов рублей;
- Условия договора ранее не изменялись по требованию заемщика;
- Предметом ипотеки является жилое помещение, единственно пригодное для постоянного проживания заемщика;
- Заемщик находится в сложной жизненной ситуации в день направления претензии.
Пятая особенность. Банк не вправе требовать оплаты за исполнение обязательств, возложенных на него законом. Это касается услуг, оказывая которые, он действует исключительно в своих интересах и в результате которых для заемщика не создается отдельная имущественная выгода. К таким услугам, например, относятся операции по банковскому счету заемщика, если таковой предоставляется для открытия. Однако договором могут быть предусмотрены и другие платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке
Договором с банком об ипотечном кредите может быть предусмотрена выдача ипотечного кредита. Ипотека - ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, без предоставления иных доказательств наличия этих обязательств. Ипотечная облигация может быть выпущена как в документарной, так и в бездокументарной (электронной) форме.
Регистрация права собственности и ипотека
Сам договор купли-продажи с использованием кредитных средств (в том числе ипотечных), влекущий в силу закона возникновение ипотеки, государственной регистрации не подлежит. Однако переход права собственности на квартиру и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законодательством порядке.
Для государственной регистрации ипотеки в Росреестр необходимо представить следующие документы:
- Заявление залогодателя или залогодержателя;
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Договор купли-продажи с использованием кредитных средств и прилагаемые к договору документы (указанные в нем в качестве приложений);
- Договор об ипотеке;
- Закладная и документы, указанные в закладной в качестве приложений.
Оформление ипотеки квартиры осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента подачи необходимых документов в Росреестр, а при подаче заявления через МФЦ – в течение семи рабочих дней. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то сроки регистрации составляют три и пять рабочих дней соответственно. Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после дня приема документов.
За регистрацию права собственности на квартиру в Росреестре необходимо оплатить госпошлину. При оформлении ипотеки госпошлина не уплачивается.
Размер государственной пошлины составляет 2000 рублей. При подаче заявления и оплате госпошлины через порталы госуслуг и другие порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.
Поговорим о некоторых особенностях, связанных с нотариальным удостоверением договора купли-продажи квартиры. Такое удостоверение договора, влекущее возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Но если стороны этого хотят, то договор можно заверить добровольно.
Однако полезно иметь в виду, что некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. К ним относятся сделки:
- Связанные с распоряжением квартирой на условиях опеки;
- Об отчуждении квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- Об отчуждении долей в праве общей собственности;
- С квартирами в случае подачи заявления и документов на регистрацию такой сделки или возникающих на ее основании прав (ограничений или обременений) в регистрирующий орган (Росреестр) по почте.
Некоторые особенности, связанные с ипотекой
При ипотеке квартиры в многоквартирном доме заложенной считается не только сама квартира, но и доля в общей собственности на многоквартирный дом. Это одна из особенностей ипотеки.
При этом одним из ключевых моментов является оценка предмета ипотеки. Оценка должна проводиться независимым оценщиком. Это важный момент, так как банк может настаивать на том, чтобы оценку выполнял конкретный оценщик. На это следует обратить особое внимание.
Заложенная квартира должна быть застрахована. Это требование установлено законом об ипотеке (залоге недвижимости). Поэтому, если заемщик не застрахует квартиру, банк может сам застраховать заложенную квартиру и потребовать от заемщика оплатить понесенные расходы.
Поэтому попытка включения в договор ипотечного кредита условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье (да еще в конкретной страховой компании) может расцениваться как злоупотребление со стороны банка. Заемщик может сам решить, нужно ли ему страхование жизни и инвалидности. Но при этом необходимо учитывать, что закон позволяет банку при отсутствии договора страхования жизни устанавливать более высокую процентную ставку.
Если закладываемая квартира находится в совместной собственности, то потребуется письменное согласие всех собственников. Если собственниками являются супруги, то потребуется согласие другого супруга, которое должно быть нотариально заверено.
Если квартира, принадлежащая несовершеннолетним гражданам, лицам с ограниченной дееспособностью или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, передается в залог, то сделка предварительно должна быть согласована с органом опеки и попечительства.
Особенности залога (ипотеки) квартиры
Фактический залог квартиры, переданной в ипотеку, также имеет свои особенности. Это, прежде всего, признаки обременения и особенности снятия обременения.
Напомним, что под обременением понимаются права третьих лиц на квартиру. Под термином «обременение» по существу понимаются препятствия для ссудополучателя для свободного и полного осуществления своих полномочий в отношении квартиры.
Рассмотрим эти особенности более подробно.
Особенности обременения.
За залогодателем (он же заемщик, он же собственник квартиры) сохраняется право пользования переданной в ипотеку квартирой. Он может использовать его в соответствии с назначением (то есть жить в нем), а также может получать доход. Но, например, при сдаче заложенной квартиры в пользование третьим лицам, например, при сдаче внаем, может потребоваться согласие банка (как залогодержателя). Такое согласие обязательно нужно будет получить, если квартира предоставляется на срок, превышающий срок ипотеки, либо для целей, не соответствующих ее назначению. В иных случаях получение согласия банка обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.
Особенности рельефа.
Как только ипотечный кредит, взятый на покупку квартиры, погашен, залог прекращается. Отметка о прекращении ипотеки должна быть сделана в ЕГРЮЛ, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
По общему правилу для погашения ипотечной записи в регистрирующий орган представляются:
- Если закладная была выдана: заявление законного владельца закладной (банка) или совместное заявление залогодателя (собственника квартиры) и законного владельца закладной (банка) с одновременным представлением документарная закладная или выписка по счету депо, если он был иммобилизован или оформлена электронная закладная; либо заявление залогодателя (собственника квартиры) с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку залогодержателя (банка) о том, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме (речь идет о погашении кредита ). Эта отметка должна содержать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной (банка) и заверена его печатью (при наличии печати);
- Если ипотека не выдавалась: совместное заявление залогодателя (собственника квартиры) и залогодержателя (банка); или заявление залогодержателя (банка).
Когда ипотечная запись погашена, ипотека аннулируется. Регистратор аннулирует запись о регистрации ипотеки в течение трех рабочих дней.
Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не уплачивается.