Законное основание
Все действия строительной компании по содержанию арендованного дома регулируются законодательством. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных услуг и другие нюансы основаны на ряде норм и статей Жилищного кодекса РФ:
Обслуживание жилого дома после ввода в эксплуатацию
После начала эксплуатации дома необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Это можно сделать двумя способами.
Первый вариант: эксплуатацией МКД занимается сама строительная организация. В этом случае договор с эксплуатирующей организацией не заключается, а дольщики перечисляют платежи по содержанию и коммунальным услугам на счет строительной организации. Датой оформления акта приема-передачи будет дата начала начисления за жилищно-коммунальные услуги. Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.
Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Застройщик сам вправе выбрать первую управляющую компанию в новостройке, ведь закон требует оперативного заключения договора на техническое обслуживание и ремонт в срок не позднее пяти дней с начала эксплуатации дома . Срок действия такого договора составляет 3 месяца с правом пролонгации на такой же срок. Договоры поставки с РСО заключает от своего имени временная управляющая компания, которая выставляет счета и взимает средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жильцы начинают производить начисления после оформления документа о приемке квартиры.
В течение 5 дней после сдачи дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, а значит, в указанный короткий срок дольщики не могут голосовать.
Поэтому решение принимает только застройщик. При этом мнение граждан (акционеров) не учитывается. После регистрации прав собственности жильцы также приобретают право голоса, они могут созывать общее собрание жильцов, самостоятельно выбирать эксплуатирующую организацию. В последующем голосовании застройщик участвует при наличии непроданных квартир в доме, оформленном в собственности строительной компании.
Передача дома от застройщика в управляющую компанию
Жилищный кодекс не позволяет оставлять дом без присмотра и тем самым ставить под угрозу безопасность проживания в нем. Поэтому с первых дней ввода в эксплуатацию дом находится под управлением временной эксплуатирующей организации, нанятой застройщиком или управляемой самой строительной организацией. Постоянная эксплуатирующая организация может быть выбрана одним из двух вариантов:
- Бюллетень для голосования и договор управления с управляющей компанией подписываются дольщиком в момент приемки квартиры
- Управляющая компания выбирается на основе открытого конкурса
В первом случае застройщик обычно проводит заочное голосование через общее собрание собственников для заключения договора на управление МКД с подконтрольной организацией. Крупные строительные компании имеют в своей структуре контролируемую операционную компанию. Это делается для того, чтобы не пустить конкурентов на свою территорию. Для голосования в пользу подконтрольной организации используются бюллетени, которые подписываются гражданами параллельно с оформлением акта приема-передачи квартир. В дополнение к бюллетеню также заверяется договор на эксплуатацию здания. При наличии у строительной организации нереализованных квартир с зарегистрированной собственностью застройщик также голосует на общем собрании собственников в пользу эксплуатирующей организации. Для жильцов это выгодно тем, что уровень обслуживания, контролируемый управляющей компанией, намного выше, чем привлекаемый со стороны, вопросы, связанные с застройщиком, также решаются гораздо быстрее.
У данного способа определения МА есть ограничение – необходимо организовать голосование и уложиться в срок не более 60 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию, в противном случае проводится муниципальный конкурс.
Второй способ, как уже стало понятно, это определение эксплуатирующей организации методом проведения открытого конкурса. Осуществляется местным самоуправлением (мэрией или районной администрацией)
Порядок действий органов самоуправления:
- В течение 20 дней со дня начала эксплуатации МКД объявляется открытый конкурс по выбору управляющей компании
- На проведение конкурса отводится 40 календарных дней.
- В течение 10 дней со дня завершения конкурса дольщики информируются о результатах выбора управляющей компании в новостройке.
Согласно п. 2 ПП № 75 победителем открытого конкурса признается организация, предложившая выполнить предлагаемый объем работ по наименьшей стоимости.
Заключение договора управления
К договору с эксплуатирующей организацией прилагается приложение с указанием объема оказываемых услуг, размера вознаграждения, а также описание вводимых в эксплуатацию объектов. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.
Какие документы должен предоставить застройщик в управляющую компанию
При подписании ДУ ряд документов подлежит передаче в МКД, факт передачи фиксируется журналом учета приема документов:
Копии этих документов жильцы в дальнейшем могут получать прямо из своего УК, не обращаясь к застройщикам.
Документ о передаче здания
Если разногласий по техническим документам нет, и обе стороны согласны на сотрудничество, то подписывается акт приема-передачи здания. После его подписания здание перейдет в управление управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, производить платежи и т.д.
С какого момента взимается арендная плата в новостройке
Пока дом строится и разрешение на сдачу не подписано, застройщик является стороной временных договоров с РЮО. После сдачи дома заключаются договоры ресурсоснабжения с управляющей компанией. Обязанность оплаты потребленных ресурсов переходит к собственникам помещений после подписания акта приема-передачи. Поэтому строительные компании не затягивают с выдачей ключей, так как им невыгодно долго оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления арендной платы зависит от рассматриваемого периода: до передачи ключей платит застройщик, после чего платит собственник жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК выставляет счета всем собственникам каждый 1-й день, они требуются к оплате до 10-го числа месяца, следующего за истекшим периодом. Оплата принимается через лицевые счета УК, РСО или системы Сити.
Полезные документы
В принципе, у новоселов есть два варианта: проголосовать за новую компанию или дождаться открытого конкурса. Часто временный договор с управляющей компанией, подконтрольной застройщику, перерастает в постоянный и ничего менять не нужно.