Как сменить управляющую компанию? Пошаговая инструкция с образцами документов
Управляющая компания не справляется? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не в ту сторону»? Или вашу управляющую компанию просто решили обанкротить?
Ответ один - управляющую компанию надо менять!
Дополнение - в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы разъяснили ряд тонкостей, связанных с изменением УК.
Шаг 1. Выбрать альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите различные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Жилищная реформа»). Иди посмотри дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают кандидаты из Великобритании.
Если вы проживаете в городе Красноярске, то нелишним будет посмотреть список нарушений, обнаруженных в домах кандидата СК Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).
Обязательно обсудите с соседями вопрос об изменении УК. Подойдите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем идти нужно с как можно большей группой скептически настроенных граждан.
Шаг 2. Выберите способ изменения УК.
Жилищный кодекс не дает нам права просто взять и сменить управляющую компанию. Есть ряд ограничений, и зная их, вы сможете выбрать, как будете менять управляющую компанию.
Основные пути изменения УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончании договора управления со старой управляющей компанией.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организации, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение лицензии управляющей компании на право управления вашим домом в соответствии со статьей 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старый УК согласен на расторжение договора.
5) Изменение способа управления многоквартирным домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в дальнейшем товарищество не управляет многоквартирным домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кстати, у этого способа есть один немаловажный плюс - если новый УК не оправдает надежд, то изменить его можно будет, проведя всего одно заседание коллегии ТСЖ, если это предусмотрено уставом ТСЖ. партнерство.
Шаг 3. Проводим собрание собственников для смены управляющей компании в очной и заочной форме.
Перед проведением встречи внимательно изучаем договор управления со старым УК. Это позволит избежать многих ошибок.
1) Подготовьте повестку дня собрания.
В повестку собрания должны быть включены вопросы:
А) проведение собрания в форме заочного голосования,
Б) расторжение договора управления, заключенного со старой управляющей компанией,
В) выбор способа управления и утверждение новой управляющей организации,
Г) утверждение условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
Е) сроки передачи технической документации (не позднее, чем за 30 дней до расторжения договора управления со старой управляющей компанией, рекомендуемый срок 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющая организация в новую (после расторжения договора управления),
Если старая управляющая компания утратила техническую документацию или ее часть, она обязана восстановить ее в трехмесячный срок за свой счет (п. 21 Правил № 416).
Е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригиналов протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней оповещаем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
По жилищному кодексу необходимо уведомить заказным письмом или лично под роспись. Однако если ранее на собрании собственников вы определились с другим подходящим способом оповещения, например, путем вывешивания объявлений на входах в подъезды, то вы можете использовать и этот способ.
Если вы не помните, что принимали такое решение, загляните в действующий договор управления и протоколы предыдущих собраний собственников. Этот пункт есть во многих контрактах.
Не забывайте вести реестр уведомлений (образец реестра).
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он сам расписывается в получении уведомления. Если мы отправляем уведомление заказным письмом, мы записываем это с номером почтового отправления. Если мы вывесили (повесили) извещение в установленном месте, то делаем об этом запись, а лицо, вывесившее извещение, а также один или два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года полный реестр собственников помещений в МКД стал обязательным приложением к протоколу собрания (п. 19, ссылка).
С 1 июля 2015 года упразднен реестр собственников для очного голосования. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк решения.
Не обязательно, но крайне желательно вести журнал выдачи бланков собственникам.
4) Ведем заочную часть собрания в очной и заочной форме. Обходим владельцев, которые не присутствовали на очной встрече.
Форма решения собственников осталась прежней.
5) Составляем протокол собрания.
Собственно, из образца протокола собрания все понятно.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Сообщение о результатах общего собрания собственников вывешивается не позднее десяти дней после окончания собрания в месте, определенном решением общего собрания собственников помещений в этом доме и доступном для всех собственников помещений. .
Кроме того, не забывайте, что отныне мы обязаны направить копию протокола собрания в эксплуатирующую организацию в момент проведения собрания в течение тех же десяти дней.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее поменяли.
В случае принятия собранием решения об изменении способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Это извещение должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственники, указанные в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 18 Правил № 416).
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ более 50% собственников помещений в многоквартирном доме должны заключить договор управления с новой управляющей организацией. Если собственники не предпримут это действие, то договор управления не считается заключенным, независимо от решения общего собрания собственников.
Советуем подписать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать всех собственников по отдельности часто бывает проблематично.
После проведения собрания, составления протокола собрания и подписания договора управления новая управляющая организация должна будет обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о внесении изменений в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней со дня поступления заявления (п. 4 Порядка, утвержденного приказом Минстроя РФ от 25 декабря , 2015 № 938/пр).
Шаг 6
Платить за новую управляющую организацию вы начинаете только с того момента, когда органы Госжилнадзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эту информацию легко проверить, так как органы ГосЖН обязаны размещать ее на своем сайте в сети Интернет.
Если у вас остались вопросы, пожалуйста, оставляйте их в комментариях к этому материалу.
Дмитрий Иванов для нкжх.рф
Образцы документов подготовили: Серафима Виноградова, юрист Управления народного контроля в ЖКХ МО.
Также читайте:
Видеозапись первой части семинара «Как изменить УК?»:
Видеозапись второй части семинара «Как изменить УК?»:
Вы можете оставлять комментарии к этому материалу на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассниках.
Смена управляющей организации – процедура обычная и несложная. Но как уведомить текущую управляющую организацию об изменении? Кто должен это сделать и как скоро после OSS?
Смена управляющей организации
Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий при получении повестки в суд. Но как они могли вовремя передать новому МА техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?
Между тем в Минстрое РФ напоминают, что, согласно Жилищному кодексу РФ, копия решения о смене управляющей организации должна быть направлена действующему УО.
Органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его власти выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, выбирается на ОСС и может быть изменен в любое время также на основании решения ОСС.
Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата не указана в договоре - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Уведомление управляющей организации
На инициатора ОСС возлагается обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, - передать копии решений и протоколов ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это нужно не позднее, чем через десять дней после ОСС в МКД.
В п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) рассказывается, что происходит при:
- ОСС принимает решение об изменении способа управления МКД,
- Срок действия договора на управление МКД истекает,
- Договор управления расторгается досрочно.
В этих случаях уполномоченный ОСС, орган управления ТСЖ и ЖК/ЖСК в течение 5 рабочих дней направляет уведомление в действующую управляющую организацию, орган ГЖН и муниципальный орган жилищного контроля о принятом на ОСС решении. К уведомлению прилагается оригинал решения и его копия.
Что должно быть в таком уведомлении? Обязательно включите в него:
- Название организации, выбранной в ОСС для управления домом,
- Адрес организации,
- Если выбрано прямое управление - данные одного из владельцев,
- Дата (не ранее 7 дней после направления уведомления), время и место передачи технической документации.
Как отправить уведомление? Порядок передачи уведомления описан в пункте 22 Правил N 416. Управляющий домом, ранее управлявший домом, направляет уведомление новому УУ любым способом. Главное, чтобы после этого можно было достоверно установить, что:
- Сообщение пришло от нее,
- Адресат получил.
Действия управляющей организации
Порядок управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили распрощаться, описан в п. 19 Правил N 416. Организация, ранее управлявшая домом, получившая уведомление, передает новому МА :
- Техническая документация на МКД,
- Документы, связанные с управлением МКД,
- Информация, указанная в пп. «б» пункта 4 Правил N 416.
Перечисленные документы передаются по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Полный перечень технической документации на МКД, которую прежняя управляющая организация должна передать новой, представлен в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
В этих документах вы найдете данные о составе и статусе ОИ в МКД:
- Технический паспорт дома;
- Документы на приборы учета;
- Документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
- Инспекционные отчеты, проверки состояния;
- Акты осмотров и выданные паспорта готовности к отопительному сезону;
- Инструкция по эксплуатации МКД;
- Кадастровый план земельного участка;
- Выписка из Росреестра;
- Градостроительный план земельного участка;
- Документы о действии сервитута или иного обременения;
- Проектная документация;
- Списки собственников, арендаторов и арендаторов;
- Договоры об использовании общего имущества МКД;
- Решения и протоколы общих собраний собственников.