Купили участок со старым домом в природоохранной зоне, все документы на дом оформлены. Дом был перестроен на том же месте, что и в документах, но увеличен в размерах. Как организовать реконструкцию дома? Советуют сначала аннулировать старые документы, а потом обращаться за оформлением новых, но в этом случае никто не даст оформить дом. Нужно ли подавать в суд и как?
Здравствуйте Наташа.
Если есть изменения технических характеристик объекта, то есть увеличение или уменьшение площади, необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРП.
Для этого вам нужно:
- паспорт владельца дома;
— документы, разрешающие изменение характеристик имущества;
- технический паспорт;
- технический план;
- кадастровый паспорт.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки
В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (как узаконить самовольную постройку читайте ). Для этого нужно отнести в БТИ новый кадастровый паспорт и вместе со старым подать документы из списка в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет оформить право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.
Стоимость получения разрешения на реконструкцию
Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет за собой изменения только интерьера дома, капитальный ремонт – замену или реставрацию некоторых элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.
Другими словами, разрешение на реконструкцию частного дома заменили извещением. Если администрация посчитает, что планируемые вами работы нарушают требования разрешенного строения, вам будет направлено уведомление о несоответствии параметрам. И тогда план реконструкции придется корректировать. Ну или оспорить уведомление администрации - несмотря на новизну, практика успешного оспаривания уже существует. Например, решение Каслинского городского суда Челябинской области № 2а-606/2022 от 04.12.2022.
Есть частный дом, одноэтажный. Одна стена дома стоит на границе участка и является забором для соседей. С другой стороны (другие соседи) границы участка касается только угол нашего дома. Возникла необходимость расширить жилплощадь. Хотим построить второй этаж. С чего начать, какие разрешения и где получить? Нужно ли просить/договариваться с соседями о реконструкции?
Заранее спасибо
Здравствуйте Андрей!
Вы не указали вид разрешенного использования земельного участка (ИЖС, ЛПХ, дачное строительство). Если это не дачное строительство и садоводство, то для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство в администрации (ст. 51 ГК РФ). Более того, из Вашего письма следует, что дом был размещен с нарушением действующих санитарных и иных норм и правил, поэтому в соответствии со ст. 40 ГК РФ необходимо получить разрешение на отступление от предельных параметров реконструкции. При этом согласие соседей, думаю, будет обязательным. Удачи!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Подаем уведомление о планируемой реконструкции
Под реконструкцией в законе понимается любое изменение параметров частного дома и его частей – высоты, этажности, площади. Это может быть надстройка, перестройка, расширение конструкции, замена несущих конструкций. Добавили лишнюю комнату или дом стал этажом выше — все это реконструкция.
Теперь достаточно уведомить
На первый у администрации есть 7 дней. Она должна выяснить, соответствует ли планируемое строительство требованиям градостроительного и земельного законодательства. В результате принимается решение о согласии или об отказе в согласовании, уведомление о котором направляется разработчику. Он действителен в течение 10 лет и сохраняется при переходе права собственности.
Неофициально юристы рекомендуют не утруждать себя уведомлением, если переделка здания не меняет его размеров, не нарушает безопасность, не превышает параметры разрешенной постройки и не затрагивает права третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.
Что такое реконструкция частного дома
Реконструкция включает в себя надстройку нового этажа или мансарды, изменение формы, размеров и конфигурации дома, вырезание оконных и дверных проемов в несущих стенах, пристройку крыльца, веранды и т. д. - некоторые пристройки и изменения, при которых основные параметры дома остаются неизменными. Сюда входят все изменения, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.
Какие виды работ необходимо согласовать
Закон позволяет до 1 марта 2022 года выдавать самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: направить уведомление о планируемой реконструкции в ОГМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он направляет повторное уведомление о завершении реконструкции, прилагая к нему технический план объекта.
Если данные введены неверно, заявка возвращается в течение 3-х дней. Обратите внимание, что это не считается уведомлением. Иногда граждане не хотят ждать ответа администрации и приступают к реализации запланированных мероприятий. Однако этого делать не следует.
Контроль за использованием материальных средств осуществляет ПФР. Владелец сертификата должен обратиться в фонд, предъявив паспорт, документы на дом и землю, разрешение, полученное от администрации, выписку из госреестра.
Может ли муниципалитет отказать в проведении реконструкции объекта?
Срок направления ответа муниципалитета составляет 7 дней и содержит оценку предоставленной собственником жилья информации. Документ рассматривается на предмет соответствия объекта установленным параметрам, а также допустимости его размещения на участке. При отсутствии нарушений заявителю направляется разрешение на проведение строительных работ.
После того, как проведена реконструкция помещения дома, остается провести отделочные работы, а также обновить старые коммуникации или установить новые. Для того чтобы осуществить весь этот процесс прокладки коммуникаций, необходимо пройти процедуру получения разрешения от соответствующих служб.
Если хозяин дома получил разрешение на проведение реконструкции своего домовладения, то можно приступать к ее началу. После завершения всего процесса реконструкции собственник уведомляет соответствующую организацию об их завершении.
Реконструкция мансарды
Если при осмотре были обнаружены повреждения из-за использования в конструкции материалов с низкими качественными характеристиками. Это может быть использование некачественного состава для кладки кирпича, который через небольшой промежуток времени разрушается.
После проверки документов Администрацией в течение 7 дней заявитель получает уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам. Если получено положительное заключение, можно начинать реконструкцию.
Сюда входят все изменения, после которых дом перестает соответствовать технической документации БТИ и ЕГРН, а новые характеристики объекта капитального строительства должны быть внесены в кадастровые учетные данные и документы о праве собственности на этот объект. Это не относится к простой замене несущих конструкций на аналогичные или более прочные.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ДОМА
По завершении реконструкции дома также необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления. К этому извещению прилагается технический план объекта ИЖС и квитанция об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.
Согласно КоАП РФ, статья 9.5, наказанием для физических лиц является штраф в размере от 2000 до 5000 рублей. При продолжающемся строительстве штраф может быть наложен повторно. Но это не самое суровое наказание. В случае незаконного строительства, а так же реконструкции жилого дома без разрешительной документации, могут быть более серьезные последствия, чем штраф. Например: с недружелюбными соседями, которые могут подать в суд на владельца скваттера за большую тень на их участке от здания, или недопустимую близость к забору. В этом случае велика вероятность того, что здание по решению суда будет обязано его снести самостоятельно или впоследствии принудительно.
Реконструкция – это изменение структуры капитала. Включает в себя перенос оконных проемов, увеличение или уменьшение этажности здания, расширение площади здания, все изменения, не соответствующие техническому паспорту строения, требуют разрешения на реконструкцию жилого дома.
Разрешение на реконструкцию
Можно пойти другим путем, пригласить специалиста из архитектурного бюро администрации города. Это будет дешевле. Вам придется заплатить комиссию, а впоследствии и плату за составление плана. Это своего рода уловка, так как разрешение выдает одно и то же ведомство, и при составлении плана их сотрудником претензий к качеству его составления не будет.
- План застройки на земельном участке, подтверждающий наличие соответствующего разрешения. Такой документ обычно оформляется либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем.
- Проект реконструкции старого помещения, в котором должны быть подробно описаны план и вид предполагаемых работ, в том числе то, как будет изменено назначение или параметры помещений жилого дома.
- Подписанные всеми жильцами документы, подтверждающие их согласие на реконструкцию. В этом случае также требуются подписи жителей, временно отсутствующих по каким-либо причинам.
Реконструкция основных помещений дома
Первое, что нужно будет сделать на чердаке, это решить вопрос укрепления поверхности пола. Для этого потребуется заменить бревна на более прочные. В качестве материала для них лучше всего использовать брус.
Реконструкция перегородок в доме
Основным преимуществом этого метода является значительная экономия времени и денег. Немаловажно и то, что реконструкция стены будет производиться без изменения ее массы в большую сторону и без уменьшения внутреннего пространства помещения.
Уполномоченный специалист обязан принять все перечисленные документы, оформив расписку об их получении. Если все соответствует заявленным данным, вносятся изменения в ЕГРЮЛ. После регистрации все документы возвращаются на руки собственнику вместе с новой выпиской из ЕГРН.
После завершения строительных работ по реконструкции частного дома результат проверяется комиссией, которая проверяет правильность строительства по проекту, по которому вам ранее было выдано разрешение. После этого необходимо получить обновленный технический паспорт, а затем зарегистрировать все внесенные изменения в Росреестре, для чего в ближайшее отделение следует подать следующие бумаги:
Как получить разрешение
Необходимость получения официального разрешения на реконструкцию проявляется, если эта перестройка вносит существенные изменения в само здание. Инспекционные органы руководствуются приказами, принимаемыми местными и федеральными органами власти. В этом случае проводятся следующие процедуры:
Конечно, без четких знаний, где строить, легко нарушить закон, и рано или поздно придется обращаться в Росреестр для регистрации реконструкции загородного дома. Бумажная волокита неизбежна, если вы хотите стать законным владельцем своего дома, не говоря уже о сделках с недвижимостью.
Оформление документов после реконструкции частного дома: повернуть время вспять
Итак, необходимо зарегистрироваться, но не понятно с чего начать. В первую очередь выясняем, не нарушает ли реконструкция градостроительные нормы. Без ГПЗУ в этом вопросе не обойтись – она покажет и охранные зоны, и другие ограничения в использовании земли.
Реконструкция частного дома и оформление документов: с чего начать?
Если обременений нет, то нужно в бегах уведомить администрацию о реконструкции дома в поселке: оформление документов такое же, как и в случае начала строительства с нуля. Уведомляем о начале и завершении строительства).
Для начала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной проведения строительных работ, так как ее также нужно будет указать в контролирующей организации. Этот документ может:
Необходимые документы
В плане нужно будет указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону это может быть владелец частного дома, если размер строения не превышает 10 кв.м. В противном случае потребуется указать строительную компанию.
Дополнительные услуги
Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, назначает необходимые экспертизы, после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение муниципалитета, то в 99% его судебный процесс будет успешным, так как весомых причин для отказа не будет.
Не все строительные и ремонтные работы относятся к реконструкции и требуют уведомления. Например, если вы делаете капитальный ремонт дома, но не меняете его параметры, фасад, этажность, согласование не требуется. Если планируемые работы касаются реконструкции, рекомендуем действовать по закону. Это поможет сэкономить много времени и усилий. Гораздо проще и дешевле согласовать запланированные работы, чем узаконивать уже выполненные.
Содержание
Дальше остается только дождаться комиссии, которая проверит соответствие фактически выполненных работ заявленным. На сайт идет комиссия, поэтому вероятность обмана администрации невысока. Несоответствие будет выявлено и вы получите приказ вернуть все в исходное состояние. Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии.
Как договориться о реконструкции по закону
Внесенные изменения должны быть внесены в реестр. По закону местная администрация должна подать документы в Росреестр. Если вы не хотите ждать, вы можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам Geomer Group. Так вы сэкономите свое время.
Получаем разрешительную документацию на реконструкцию частных домов. Составляем схемы планировочной организации земельных участков. Направляем уведомления о планируемых работах в местную администрацию. Устраняем причины получения уведомлений о несоответствии. Строительство согласовываем с Минкультуры, Росавиацией, Росрыболовством и другими организациями. Разрабатываем архитектурные проекты по изменению планировки и внешнего вида объектов. Формируем технические планы и вносим изменения в реестр после завершения работ. При необходимости снять уничтоженные объекты с учета.
При заказе услуги вы получаете:
При реконструкции частных домов особое внимание уделяется деталям, влияющим на безопасность их эксплуатации. Сюда входит значительное увеличение полезной площади, ущемление прав третьих лиц и объединение помещений общими несущими стенами. Разрешение на реконструкцию должно быть получено для капитальных сооружений, независимо от того, насколько значительным будет их переоборудование. При этом нормы СНиП должны соблюдаться безукоризненно.
Проект реконструкции частного дома
При увеличении площади жилого дома необходимо учитывать противопожарные нормы и минимальные расстояния между строениями, в том числе соседними. В зависимости от огнестойкости стен устанавливаются следующие расстояния: камень-камень - 6 метров, дерево-дерево - 15 метров, камень-дерево - 10 метров. Если к объекту примыкает гараж, то расстояние от него до границы соседнего земельного владения должно быть не менее трех метров. Если флигель, то четыре.