Можно ли купить дом или квартиру у родственника на материнский капитал
Порядок предоставления мер государственной поддержки в виде средств материнского капитала регулируется Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, в части 3 статьи 7 данного нормативного документа приведен перечень возможных вариантов направления МК, одним из которых (пункт 1) является улучшение жилищных условий.
А статья 10 указанного закона подробно устанавливает виды улучшения жилищных условий семей с детьми, на которые может быть направлен материнский капитал. По закону допускается приобретение жилого помещения путем совершения любых гражданско-правовых сделок, если они не противоречат закону.
То есть закон не содержит прямого запрета на покупку жилья у родственника за материнский капитал, но есть ряд условий, которые необходимо выполнить, чтобы сделка была признана законной.
Закон описывает ряд условий проведения сделки купли/продажи жилья за материнский капитал. В том числе:
- Помещения должны быть жилыми, не ветхими и не аварийными, иметь коммуникации;
- Недвижимость должна находиться на территории РФ, причем купить жилье можно в любом регионе, не обязательно приобретать по месту прописки;
- В течение шести месяцев после совершения сделки или снятия обременения (в случае покупки в ипотеку) жилье должно быть оформлено в долевую собственность, доли распределяются пропорционально стоимости жилья и средствам, вложенным за счет материнского капитала;
- Стороны не имеют психических расстройств и дееспособны (как продавец, так и покупатель).
Закон не содержит требований относительно категории продавцов для таких сделок, а значит, у Пенсионного фонда РФ нет оснований для отказа в передаче МК при обнаружении родственных связей между держателем сертификата и продавцом недвижимости.
Какие еще условия должны быть соблюдены
Самое главное и первое, что использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того, как ребенку исполнится 3 года. Имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.
Обходом этого условия является обращение в потребительскую кооперацию и получение кредитов под материнский капитал. Это вполне законно и пользуется спросом, однако свой процент за «услуги» кооператив обязательно возьмет, и чаще всего не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств оплачивается из собственного бюджета, а остальная часть прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным фондом после достижения малышом трех лет. При этом необходимо, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был оформлен по всем правилам, иначе ПФР может потом отказать в перечислении средств (право на материнский капитал останется , продавец просто не получит деньги).
Кстати, покупка с отсрочкой на сделку с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в данном случае подтверждает серьезность намерений.
Еще одним условием является обязательное оформление приобретаемого жилья в долевую собственность. То есть среди прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство о регистрации приобретаемого имущества в долевой собственности всех членов семьи. Исполнение обязательства подлежит шестимесячному сроку, по истечении которого ПФР вправе провести проверку, а при невыполнении обязательства возбудить уголовное дело в отношении владельца сертификата на материнский капитал.
Это приводит к следующей проблеме: дети косвенно участвуют в сделке, а по закону имущественная сделка за отступное в принципе не может быть осуществлена между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. В данном случае под родственниками подразумеваются:
- Непосредственно родители ребенка;
- Отчим или мачеха по отношению к ребенку;
- Усыновители в отношении усыновленных детей;
- Дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
- Братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе и неполнокровные, то есть те, которые связаны только одним из родителей.
То есть исходя из этого получается следующее: продавцом может быть только родственник, не состоящий в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими совладельцами жилья). Нельзя приобретать дом или квартиру за счет материнского капитала у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.п.
Однако и это условие можно обойти: покупателем выступает только один из супругов. Сделка осуществляется следующим образом:
- Второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
- Осуществляется сделка купли-продажи, в ходе которой супруг становится единственным собственником жилья;
- Право собственности оформляется в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
- Составляется обязательство (также у нотариуса), что покупатель обязуется выделить доли детям и - второму супругу в течение шести месяцев с момента перечисления денежных средств Пенсионным фондом РФ;
- После этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.
При этом выясняется, что к сделке не причастны дети, а значит, ее нельзя признать незаконной.
При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственное участие в сделке, когда покупателями выступает вся семья) - есть риск, т.к. такая сделка априори недействительна. Причем обнаружить факт родства они могут только теоретически (Например, если не доброжелатели пишут в органы и т.д.). Но это потом, после сделки. Само ПФР такие родственные связи устанавливать не будет, просто потому, что у ведомства нет таких полномочий.
Можно ли выкупить долю жилья у родственников на материнский капитал
Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобрести доли жилого дома или квартиры на МК, однако правовой акт косвенно отвечает на этот вопрос: объектом сделки купли-продажи может быть только жилое помещение. . Теперь рассмотрим определение понятия «жилое помещение» согласно Жилищному кодексу: жилое помещение – это обособленное помещение, пригодное для проживания граждан.
То есть непосредственно об акциях - в законе нет и речи, как и о прямом запрете на покупку доли. Однако стоит обратить внимание на понятие «изолированный». То есть приобретение доли фактически допускается, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре обособленной части имущества. Те. на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, так как изолировать половину комнаты невозможно. А вот с частными домами дело обстоит проще: здесь практически для любого помещения можно организовать отдельный вход, а иногда он даже есть, просто не оформлен. Как показывает практика, при покупке доли достаточно указать, что приобретается изолированная комната. К договору прилагается план жилья, а в договоре указывается, какие комнаты переходят покупателю при сделке. Если по факту дом на двух собственников, а по факту это доли, то покупка половины тоже возможна: к договору прилагается план застройки и пояснение, что жилье имеет отдельный выход и изолировано от соседей.
Также возможно, что один из родителей-собственников МК является собственником доли в квартире, а собственником другой доли являются бабушка, дедушка ребенка или другой родственник). При этом гражданин имеет полное право на покупку доли (например, комнаты) в квартире или доме при условии, что после совершения сделки они станут единоличными собственниками имущества (или, по крайней мере, приобретенная доля может быть выделена в натуре, например, как отдельная комната).
Кроме того, на материнский капитал можно купить долю у родственников, даже если семья ранее проживала в покупаемой ими квартире. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом, получается, что жилищные условия семьи улучшаются, поэтому выполняется главное условие покупки жилья для МС.
Покупка квартиры или дома у родственников: документы и нюансы оформления
Порядок оформления сделки по покупке недвижимости за материнский капитал у родственников, в том числе родственников, не имеет отличий от обычной сделки купли-продажи. Процедура реализуется по общим правилам и предполагает заключение договора и последующее обращение в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации.
Для приобретения жилья (или доли) у родственников за материнский капитал необходимо:
- Составьте правильный и полный договор купли-продажи (рекомендуется обратиться к юристам). Условиями договора предусмотрено, что часть цены (или полная стоимость) будет оплачена за счет материнского капитала. Перечисление собственных средств подтверждается распиской. Заключите сделку у нотариуса.
- Следующим шагом является подписание акта приема-передачи недвижимости.
- Регистрация права собственности на приобретаемое жилье в Росреестре. В этом случае покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на приобретаемую квартиру (дом, долю).
- Подать заявление в Пенсионный фонд на распоряжение материнским капиталом вместе с необходимыми документами.
Для обращения в ПФР необходимы следующие документы:
- Заявление о распоряжении средствами МСК, цель расходования средств – «улучшение жилищных условий», а именно приобретение конкретного жилого объекта;
- Сертификат, дающий право на получение МСК (необходим оригинал);
- Паспорт владельца сертификата;
- Обладатель сертификата СНИЛС;
- Свидетельство о браке с супругом (или свидетельство о расторжении брака);
- Свидетельства о рождении всех детей;
- Судебные решения об усыновлении (при наличии в семье усыновленных детей;
- Договор купли-продажи квартиры;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру (на имя покупателя);
- Кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- Нотариально удостоверенное обязательство о регистрации жилья в долевой собственности;
- Реквизиты расчетного счета продавца, на который должны быть переведены средства в случае одобрения заявки сотрудниками ПФР.
Возможная ответственность
После сделки и перечисления денежных средств продавцу сотрудники ПФР могут какое-то время следить за судьбой проданного жилья, например, проверять, действительно ли все члены семьи были включены в список дольщиков, и действительно ли семья проживает в купленной недвижимости (кстати, прописка не является обязательным условием). Если выяснится, что отчуждение оказалось фиктивным, а целью его было обналичивание и получение средств из материнского капитала, материалы дела будут переданы в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.