Порядок определения кадастровой стоимости недвижимого имущества

Основные понятия

Кадастровую цену объекта должно устанавливать государство. Постоянно меняющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемое значение условное, но оно зафиксировано в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить данные, полученные в результате оценки, к рыночным данным не удалось, но определенные успехи были достигнуты. Прежний метод ценообразования (инвентаризационная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, так как не позволял рассчитать окончательную стоимость в реальных рыночных условиях.

Существенное отличие, которое сохраняется и сегодня, связано с массовостью. Основным критерием является оценка доступного жилья в каждом конкретном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не проводится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налога на жилую недвижимость.

Стоимость недвижимости

Сегодня большинство людей знают, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости следует получать из паспорта или специальной выписки из него. В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данными фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, так как изменения в сфере законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, так как информация на сайте организации регулярно обновляется.

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки недвижимости. Но большое значение информация имеет при аренде или покупке жилплощади у государства, при определении суммы налога, а также при залоге недвижимости. Кадастровая стоимость может быть рассчитана несколькими способами. Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

1. Регулярная помощь. В этом документе вы можете найти всю необходимую информацию для расчета налога на имущество. Данные также можно просмотреть в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Информация находится в свободном доступе и может быть получена любым заинтересованным лицом.
2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют равную ценность для владельца. Данные можно получить только после оплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена ​​на бумаге или в электронном виде. Не каждый имеет право получать такую ​​информацию. Информация из кадастрового паспорта предоставляется прямым наследникам, собственникам или лицу, желающему выкупить недвижимость. Кроме того, зарегистрированные агентства могут запрашивать информацию.

Если самостоятельно сложно разобраться в процессе получения данных, всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росрессры можно найти телефоны службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые могут предоставить всю необходимую информацию.

Определение количества

Поскольку цена любого объекта является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром. Недавние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Этот период времени выбран не случайно. Определяется на основе статистических данных о частоте изменений инфраструктуры вокруг участка, что напрямую влияет на конечную стоимость. Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

1. Стоимость одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она разная. Чтобы определить эту величину как можно точнее, прибегают к учету цен для муниципалитетов. Правильно рассчитать этот показатель сложно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
2. Год постройки и фактическое состояние объекта. В связи с необходимостью анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключение составляют старые постройки, находящиеся на грани аварийного состояния. Такие здания требуют дополнительного осмотра специальными службами, которые принимают решение о необходимости сноса или аварийного капитального ремонта.
3. Расположение здания в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, черты города. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен учитывать множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она расположена. Также на стоимость влияет наличие или отсутствие лифта.
4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
5. Состояние экономики в регионе — один из самых сложных моментов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, так как этот показатель является суммой общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров производится расчет кадастровой стоимости недвижимости методом математического анализа. Несмотря на все усилия, сегодня полученные показатели значительно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому отдельному объекту. Цена может существенно варьироваться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Помимо существенных различий между рыночными и кадастровыми ценами, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Разные организации применяют свои методы, устанавливают свой порядок, в результате чего данные могут отличаться. Несмотря на то, что для проведения таких работ необходимо предварительно заключить договор с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган определяет только набор составляющих, влияющих на окончательную цену.

Тем не менее общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта, площадь и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школ и детских садов.
2. Затем учитывается наличие крупных автомобильных трасс, автомагистралей, городских магистралей. Проанализировано транспортное сообщение на участке. Объективно рассчитать этот показатель непросто.
3. Окончательная стоимость рассчитывается исходя из назначения объекта. Сотрудник должен учитывать тип материала, из которого сделаны наружные стены, а также учитывать многие другие факторы.
4. Если все предыдущие шаги можно отнести к категории простых, так как такой анализ может выполнить обычный человек, используя информацию, предоставленную в Интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе вам придется разделить свойства на несколько групп в зависимости от потребности. Для всех категорий рассчитываются и выводятся свои формулы, разные для каждой сертифицированной организации.
5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается только умножить результат на общую площадь.

Методы в каждой отдельной организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Правильно рассчитать все показатели может только квалифицированный специалист.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости не всегда определяется точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут различаться. Поскольку полученные данные напрямую влияют на размер налога, нередки случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки. Такая возможность предусмотрена законом. Юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию по разрешению споров. Этот орган был создан при Росреестре. Физические лица могут обойти этот этап и обратиться непосредственно в суд. Причин для пересмотра не так много:

1. Неточность данных, которые использовались при определении окончательной стоимости имущества.
2. Если к моменту, когда была установлена ​​кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица вправе оспорить сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет с даты внесения записи в журнал. Перед обращением в суд рекомендуется попытаться урегулировать споры во внесудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действуют постоянно.

Заявление должно быть подано в письменной форме. В бланке должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства и причины, по которым заявитель считает результаты оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо приложить перечень документов:

• выписку из ЕГРН, которая должна содержать информацию о спорной стоимости после проведения оценки;
• Копия документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, например, копия свидетельства;
• Отчет о данных, использованных при проведении оценки недвижимого имущества в электронном и бумажном виде;
• Доказательная база, которая должна быть представлена ​​в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения при проведении процедуры оценки.

Самый простой способ для собственника доказать свою правоту – получить выписку из Росреестра о предыдущей аналогичной процедуре и о данных, использованных для анализа. Государственный орган должен предоставить эту информацию в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

После того, как все документы переданы в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для принятия окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени заседания, так как он имеет право лично присутствовать на судебном заседании. Проанализировав все полученные данные, комиссия принимает решение об удовлетворении заявления или об отказе. Если заявитель не завершит досудебное производство, он может счесть необходимым обратиться в суд.