1. Раздел (раздел) земельного участка
В законодательстве для этого случая существуют специальные термины - "делимый земельный участок" и "неделимый земельный участок".
Согласно Земельному кодексу Республики Беларусь делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительного нормативы планировки, экологические требования, пожарная безопасность, санитарные, строительные и другие нормы и правила. В остальных случаях земельный участок признается неделимым.
Возможность раздела участка может зависеть от его целевого назначения, а также от выполнения определенных условий и требований, установленных законодательством.
Теперь давайте выясним, является ли ваш участок конкретно делимым или неделимым? Для примера рассмотрим наиболее распространенный случай, когда участок, который мы хотели бы разделить, имеет целевое назначение «для строительства и (или) эксплуатации одноквартирного (блочного) жилого дома». В настоящее время раздел таких участков не допускается действующим законодательством (существует прямой запрет). Исключение предусмотрено только для случая раздела жилого дома на два и более жилых помещения.
Раздел земельного участка, предоставленного для строительства (строительства и эксплуатации) капитального строения (здания, сооружения), возможен при условии государственной регистрации создания соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, до завершения строительства капитального строения участок является неделимым.
Установлено требование о том, что при разделе земельных участков линия раздела не должна проходить через неделимые капитальные строения (здания, сооружения), а также через многолетние насаждения. Если при разделе земельных участков граница раздела будет проходить по оси внутренней стены разделяемого капитального строения, то необходим договор между собственниками капитального строения, предусматривающий взаимные обязательства сторон по предотвращению разрушения, поддержанию и восстановить эту стену.
Стена должна быть вертикальной несущей, разделяющей наземный и подземный объемы, созданные в результате разделения капитальных сооружений (иными словами, проходить от фундамента до конька крыши).
При наличии спора вместо соглашения может быть использовано решение суда по этому вопросу.
Также должно быть соблюдено требование о наличии отдельного входа в капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на земельных участках, образованных в результате раздела.
При разделе земельных участков должна быть обеспечена возможность въезда (проезда) шириной не менее 3,5 метра на каждый земельный участок, образовавшийся в результате раздела.
Законодательство содержит требования относительно расположения границ, образующихся в результате раздела земель:
- • не менее 3 м - от отдельно стоящего жилого дома (садового домика, дачи) и противопожарного пруда;
- • не менее 1 м - от надворных построек, пергол и беседок;
- • не менее 4 м - от вольеров с домашними животными;
- • не менее 3 м - от высоких плодовых деревьев (яблоня, груша, вишня и др.);
- • не менее 2 м - от среднерослых плодовых деревьев (вишня, слива, алыча, облепиха, калина и др.), а также от низкорослых плодовых и декоративных деревьев;
- • не менее 1 м - из ягодных (смородина, малина, виноград и др.) и декоративных кустарников.
2. Присоединение (объединение) земельных участков
К основным требованиям к земельным участкам, в отношении которых планируется осуществить процедуру присоединения, относятся:
Во-первых, земельные участки должны иметь одинаковое назначение;
Во-вторых, они должны быть смежными, то есть хотя бы с одной стороны иметь общую границу;
В-третьих, площадь, образовавшаяся в результате объединения участка, не должна превышать установленных максимальных размеров:
- • для строительства и (или) содержания жилого дома, квартиры в многоквартирном жилом доме - в городах - от 0,05 до 0,15 га включительно; - в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 га включительно; - в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, районных центров и городов областного подчинения - от 0,1 до 0,15 га включительно.
- • для личного подсобного хозяйства - в частной собственности или в пожизненной наследственной собственности - до 1 га включительно; - в аренду - до 4 га включительно с учетом размера земельного участка, предоставляемого для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме; - если земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью один гектар включительно уже находится в частной собственности или пожизненном наследуемом владении, то может быть передан в аренду дополнительный участок до 3 гектаров включительно.
- • для коллективного садоводства, дачного строительства - до 0,15 га включительно на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива.
- • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - находящихся на праве пожизненного наследуемого владения - до 100 га земель сельскохозяйственного назначения включительно.
Но это не все. Собственники земельных участков с фиксированными границами (граница, установленная на местности с точками ее поворота, зафиксированными межевыми знаками) должны знать, что уже на этапе оформления документов у них могут возникнуть проблемы с разделом или объединением участков.
Дело в том, что организация, которая подготовит землеустроительную документацию (далее – Подрядчик), обязана согласно порядку провести обследование земельных участков на местности. Вводные данные исследования сравнивают информацию, содержащуюся в реестре недвижимости, с фактическим состоянием и использованием земли.
По результатам осмотра составляется акт установленной формы, в который должны быть внесены все изменения (нарушения), выявленные в ходе осмотра.
И, если обследование выявит:
- • несоответствие фактического использования земельных участков их целевому назначению или факт их несоответствия утвержденной градостроительной документации;
- • несоответствие фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) в документах реестра недвижимого имущества;
- • наличие самовольно возведенных капитальных строений (зданий, сооружений);
- • наличие земельного спора,
Тогда любое из этих обстоятельств будет основанием для приостановления разработки документации по разделу или объединению земельных участков. При этом Подрядчик обязан письменно уведомить собственника земельного участка (участков), а также местный исполнительный комитет об обнаруженных выше обстоятельствах.
Дальнейшая работа Исполнителя по разделу или объединению участков возможна только после предоставления Исполнителю документов, подтверждающих устранение допущенных изменений (нарушений), либо после внесения изменений в правоустанавливающие документы на земельные участки и (или) регистрация недвижимости в установленном порядке.
Задержка в оформлении документации может иметь место и в том случае, когда на местности утрачены ранее установленные межевые знаки, в результате чего невозможно произвести межевание и определить фиксированные границы земельного участка на местности. При этом Подрядчик уведомляет землевладельца о возможности возобновления работ после восстановления установленных границ земельных участков в установленном порядке.
В отношении земельных участков с не установленными границами межевание их площади не предусмотрено. Землевладелец обязан предоставить подрядчику сведения об отсутствии незарегистрированных капитальных строений (зданий, сооружений) на разделяемых, объединяемых земельных участках.
3. Порядок раздела или объединения земельных участков
С чего начать процесс раздела или консолидации земли? Здесь развитие ситуации зависит от права собственников на земельные участки - частной собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (временного) пользования или аренды.
Собственник земельных участков может незамедлительно обратиться к Исполнителю за оказанием услуг по подготовке документации по разделу или объединению земельных участков.
Если земельные участки предоставляются собственнику в пожизненное наследуемое владение, постоянное (временное) пользование или аренду, то необходимо обратиться в местный исполнительный комитет (как собственнику земельных участков), который при наличии согласия на выделения или объединения земельных участков, должен направить Подрядчику заказ на выполнение работ.
Раздел, объединение земельных участков предусматривает проведение следующих работ:
- • Разработка проекта раздела, объединения земельных участков (не требуется для земельных участков, находящихся в садоводческих товариществах). Разработанный проект раздела, объединения земельных участков согласовывается с местным исполнительным комитетом, местными органами санитарного надзора и природопользования и охраны окружающей среды. В проекте раздела, объединения земельных участков будут отражены ограничения (обременения) прав на земельные участки, образовавшиеся в результате раздела, объединения земельных участков (при их наличии).
- • Внесение изменений в установленном порядке в утвержденный проект организации и застройки территории садоводческого товарищества (обязательно для земельных участков, находящихся в садоводческих товариществах). Для оформления изменений потребуются решения общего собрания членов садоводческого товарищества или правления товарищества (если вопросы о внесении изменений в проект организации и развития территории садоводческого товарищества отнесены к Устава к компетенции правления).
- • Согласование вновь образованных в результате раздела, объединения земельных участков на местах установленных границ с землепользователями смежных земельных участков не требуется.
- • Государственная регистрация прекращения существования разделяемых, объединенных земельных участков, образования вновь образованных в результате разделения, объединения земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.
Если земельный участок, подлежащий разделу или объединяемые земельные участки, находится в государственной собственности, то также требуется решение местного исполнительного комитета о разделе, объединении земельных участков.
Государственная регистрация возникновения вновь образованных в результате раздела, слияния земельных участков прав, ограничений (обременений) прав на них завершает процедуру раздела или слияния земельных участков.
Более подробную консультацию по конкретным ситуациям, непосредственно связанным с вашим земельным участком, вы можете получить у специалистов юридического отдела нашего агентства – риелторов с многолетним опытом работы в сфере недвижимости.