Предварительный договор купли-продажи квартиры

Регистрация договора

До 2015 года законом предусматривалось обязательное закрепление тех же существенных условий, которые должны были быть перечислены в основном договоре. Однако с 2015 года законы изменились, и теперь в предварительном соглашении стороны могут прописать только предмет и то, что считают нужным. Например, в предварительном договоре не обязательно фиксировать цену.

Содержание

Предварительный договор в обязательном порядке закрепляет предмет договора и ряд дополнительных условий основного документа — по крайней мере, тех, которые стороны могут обсудить к моменту подписания предварительного договора.

Если в предварительном соглашении фиксируется только предмет основного документа, это означает, что стороны планируют перечислить все важные моменты в рамках основного документа. Если соглашение не будет достигнуто, все условия будут установлены в суде. На практике в предварительных договоренностях указан целый комплекс условий, поскольку участники сделки хотят заранее договориться об ответственности, сроках и стоимости.

Предмет соглашения

Предметом предварительного договора является переход прав на недвижимость от собственника к покупателю. При этом объект в документе должен быть описан максимально подробно — так, чтобы можно было понять: речь идет о конкретном объекте: доме или квартире.

Если квартира физически существует, в документе можно записать ее кадастровый номер, в идеале зафиксировать площадь и адрес. Информация доступна на сайте Росреестра, также можно оформить выписку из ЕГРН.

Оплата

Поскольку основная цель предварительного соглашения – прописать и зафиксировать намерение сторон подписать основной документ, расчетов он не предполагает и даже не должен. Однако большинство таких договоров практически подразумевают передачу задатка или предоплаты за будущую вещь.

Если в рамках предварительного договора купли-продажи имущества уплачена большая часть его стоимости, договор может быть признан основным, что зафиксировано в п. 8 Постановления Пленума Верховного Арбитражный суд РФ от 11.07.2011 № 54.

Заполненную форму предварительного договора в качестве примера можно скачать ниже.

Ответственность

Основным нарушением условий предварительного договора является уклонение или отказ от подписания основного документа. Под уклонением понимается отказ одной из сторон поставить подпись на договоре, однако прямо сторона об этом не заявляет.

Сторона, которая отказывается или уклоняется от подписания основного договора, может быть юридически принуждена к его подписанию. В качестве дополнительной меры может потребоваться возмещение другой стороне понесенных убытков, например, оплата арендованного жилья в период, когда виновная сторона уклоняется от заключения сделки. Это закреплено в п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, для принуждения стороны к подписанию основного договора дается 6 месяцев со дня планируемого заключения. Таким образом, если сторона передумает подписывать основной договор до истечения срока действия предварительного договора, имеет смысл составить соглашение о расторжении предварительного договора. В нем фиксируется: соглашение о намерении в будущем заключить договор купли-продажи перестает действовать в соответствии с соглашением сторон, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Сроки действия

В документе может быть указан конкретный срок, в течение которого стороны должны поставить свои подписи под основным соглашением. При отсутствии установленного срока по общему правилу под ним понимается 1 год.

Государственная регистрация

Регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно – такое мнение озвучил Президиум ВАС в п. 14 Информационного письма № 59.

Важные моменты

При составлении дополнительного соглашения стороны часто допускают ошибки. Самые распространенные из них:

• Несоблюдение конкретной формы договора;
• Нечеткое описание объекта;
• Спутать такие понятия, как аванс и задаток;
• Произвести большую стоимость объекта по предварительному договору;
• Упустите момент переговоров о цене.

Подобные ошибки часто приводят к тому, что спорные вопросы приходится решать в суде, а последствия могут быть разными – от признания дополнительного соглашения незаключенным до признания его основным.

Для того чтобы договор не был признан незаключенным, необходимо максимально четко и подробно описать объект, правильно подготовить предварительный договор и при необходимости передать его нотариусу для заверения.

Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, но ее следует учитывать: если цена не будет согласована при подписании основного договора, ее придется устанавливать в судебном порядке. Кроме того, не стоит путать такие понятия, как задаток и аванс.

Разница между депозитом и авансом

Вышеуказанные пункты прописаны в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Среди других важных моментов соглашения:

• Обстоятельства, при которых стороны имеют право расторгнуть предварительный договор без штрафных санкций;
• Сроки передачи любого недвижимого имущества после подписания документа;
• Сроки, установленные для возврата аванса, если основной договор не заключен;
• Штрафные санкции за уклонение или отказ продавца от заключения договора.

Также желательно прописать обстоятельства, дающие право на расторжение договора без штрафных санкций. Чем подробнее условия в предварительном договоре, тем проще будет заключить основной договор.

Гарантии

Предварительный договор не является гарантией того, что имущество достанется исключительно одной из сторон. Важно отметить, что до заключения основного договора могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, от которых не может застраховаться ни один договор.

Однако дополнительное соглашение все же устраняет ряд рисков. Например, его имя на руках, покупатель может быть уверен, что продавец квартиры принудительно или добровольно подпишет основной договор, а в случае отказа суд заставит его это сделать, причем именно на условия, которые были прописаны в дополнительном соглашении.

Судебная практика: предварительная ДКП и смерть одной из сторон

Андрей Иванов и Петр Николаев подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома, а саму сделку планировали заключить через месяц, назначив соответствующую дату. Николаев дал Иванову залог в размере 1 млн рублей, написав расписку. В соответствии с условиями предварительного договора продавец, отказавшись от подписания основного договора, был обязан вернуть покупателю задаток в размере двух сумм. Если покупатель отказывался от сделки, задаток оставался у продавца.

Однако до подписания основного контракта дело не дошло — через две недели Николаев скоропостижно скончался. Его законными наследниками стали жена и двое сыновей - по 1/3 доли каждого. Иванов предложил им подписать основной договор купли-продажи, но вдова Николаева отказалась. Тогда Иванов заявил, что не будет возвращать задаток, и продолжал настаивать на покупке у него участка и дома.

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что вдова Николаева и его сыновья вступили в права наследования имущества. Таким образом, в рамках универсального правопреемства женщина и молодые люди наследовали не только имущество, но и обязательства, вытекавшие из предварительного договора купли-продажи участка и дома, подписанного наследодателем, при заключении основного договора. .

Суд также отметил, что стоимость имущества по наследству превышает сумму, подлежащую передаче в рамках подписания основного договора. Обязательство, возникшее из предварительного договора, не имеет неразрывной связи с личностью должника. В рамках закона отсутствует запрет на передачу обязанности по заключению основного договора на тех, кто принял наследство.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

ДКП (предварительный) – это документ, подтверждающий серьезность намерений потенциальных участников сделки по приобретению или продаже недвижимости. В то же время это и гарантия того, что в случае отказа какой-либо из сторон от намерения другой стороне будет возмещен ее ущерб, в том числе потеря времени - в виде внесения залога или его уплаты в двойном размере.