Что такое предварительный договор и зачем он нужен?
Многие участники сделок с недвижимостью часто спрашивают - договор ПДКП - что это такое? Предварительный договор купли-продажи квартиры является официальным документом, заключаемым между сторонами сделки по покупке недвижимости на заранее определенных условиях. Основным предметом этого документа является передача продавцом задатка за квартиру покупателю, который затем может быть возвращен, если сделка не состоялась. Кроме того, соглашение преследует следующие существенные условия и цели, важные для обеих сторон:
- Документ удостоверяет, что обе стороны, подписавшие его, будут выступать основными участниками сделки. Это означает, что своими деньгами покупатель гарантирует окончательный выбор понравившейся квартиры, а вторая сторона, в свою очередь, прекращает ее продажу.
- В этом договоре всегда фиксируется окончательная стоимость жилья, и никто не имеет права изменять ее в одностороннем порядке, без согласования со второй стороной сделки.
- В соглашении также фиксируется точная дата или период, в течение которого должен быть составлен основной договор купли-продажи объекта.
На какой срок предварительный договор
Срок действия предварительного договора определяется сторонами сделки и основывается на статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой может быть установлен срок до наступления неизбежного события, в данном случае подписание сторонами основного договора купли-продажи объекта.
Данная статья не дает четкого понимания, на какой срок необходимо заключить договор, а наоборот, говорит, что срок может исчисляться днями, месяцами и даже годами, однако в судебной практике такие договоры без указания сроков его деятельности считаются действительными в течение 1 года.
Порядок заключения предварительного договора
Этот документ, исходя из судебной практики, имеет типовую форму, форма которой заполняется обязательными данными, а также может подлежать незначительным корректировкам по инициативе сторон. Образец предварительного договора купли-продажи доступен по ссылке, а в основании самого документа необходимо указать следующую информацию:
- Персональные данные обеих сторон договора - с разворота удостоверения личности каждого, а также адрес их проживания и действующие контактные данные.
- Также на данном этапе операции необходимо указать всех лиц, зарегистрированных в настоящее время в продаваемом жилье, в том числе несовершеннолетних детей и их законных представителей, выселение которых возможно только через органы опеки.
- Общая стоимость продаваемой квартиры, и эта цифра впоследствии будет повторяться в основном договоре.
- В отдельной графе необходимо указать гарантии нынешнего собственника квартиры о том, что данный объект не заложен по каким-либо обязательствам, на него не наложены долговые обременения и что никто из посторонних не будет претендовать на это жилье после регистрации в пользу нового владельца.
- Срок действия договора, как указано выше, с указанием события окончания, когда он перестает действовать.
- В соответствии со статьей 380 ГК РФ обе стороны должны прийти к соглашению и прописать в предварительном договоре весь порядок выплаты денег за приобретаемую квартиру с указанием сроков каждой выплаты.
- Указывается сумма залога, обычно в пределах от 3% до 10%, в зависимости от достигнутых договоренностей, общей стоимости объекта и других факторов.
- Должны быть указаны обязательства, которые каждая из сторон берет на себя при расторжении договора самостоятельно или при возникновении иных обстоятельств и непредвиденных факторов.
- Фиксируется ЧЧ.ММ.ГГГГ, после чего обе стороны подписывают бумагу.
Как происходит передача задатка по предварительному договору
Задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя, как правило, вносится в размере, указанном в предварительном договоре. При этом между сторонами создается подобие платежного поручения, подтверждающего факт передачи денег, как правило, это расписка, написанная самим продавцом. В отличие от самостоятельного документа, эта бумага должна быть приложением к договору, и в нее заносятся данные о ней.
Аванс является неотъемлемой частью предварительного договора, и при перечислении остальных денежных средств по основному ПрЭП стороны должны учитывать факт его перечисления.
Какие риски связаны с предварительным договором?
Помимо гарантий заключение договора также несет определенные риски, причем для обеих сторон, так как если сделка не состоится в оговоренные сроки, то в соответствии со статьей 429 ГК РФ договор подлежит аннулированию, а залог возвращается только в судебном порядке. Кроме того, документ может повлечь за собой следующие негативные факторы:
- В первую очередь эта бумага является гарантией возврата предоплаты, если особые условия не отменят данное действие, и приостановку продажи квартиры, однако факт того, что эти квадратные метры обязательно будут, никто не подтверждает. переходит в собственность продавца, который получит все причитающиеся ему деньги от покупателя. .
- В ситуации, когда покупатель приобретает жилье в объекте незавершенного строительства, то документируйте конкретный объект недвижимости заранее. договора не представляется возможным, поэтому велик риск признания его недействительным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.
- Если продавец уличен в мошеннических действиях, он имеет возможность продать квартиру дважды или трижды, так как договор не дает никаких гарантий и не передает право собственности, что позволяет ему оформить ПрЭП на другое лицо.
- В судебной практике о возврате задатка часто оговаривается, что если продавец принял решение о расторжении договора самостоятельно, то продавец обязан вернуть задаток покупателю, а если инициатива последовала от второй стороны , она, скорее всего, потеряет большую часть уплаченных денег, и даже в суде ей заплатят только неустойку, с учетом ставки рефинансирования, например, всего 7% от общей суммы предоплаты. Таким образом, отказ покупателя от сделки является крайне невыгодным шагом, а возврат задатка (показывает судебная практика) не способен возместить все понесенные расходы.
В заключение необходимо сказать, что преддоговор – это цивилизованный способ формирования имущественных отношений между участниками сделки. Как показывает практика, заключая такой договор, покупатель и продавец доводят этот процесс до логического завершения, и ни у кого впоследствии нет претензий друг к другу ни после внесения предоплаты, ни в дальнейшем выполнении достигнутых договоренностей, вне зависимости того, что являлось предметом сделки - квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение.