Преимущественное право покупки доли в квартире

Что такое преимущественное право покупки доли

Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Основное отличие связано с необходимостью предварительно согласовывать продажу с другими собственниками и предлагать им выкупить свою часть жилья. Закон защищает права нынешних владельцев акций, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку. Только в случае отказа от покупки всеми совладельцами жилья продавец сможет предложить часть имущества для выкупа третьим лицам.

В случае игнорирования продавцом требования закона путем совершения сделки с сторонним покупателем регистрация сделки через Росреестр будет невозможна, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, восстановив право на покупку имущества через суд.

Если акция выставляется на публичные торги для погашения долга, то также должно соблюдаться право преимущественной покупки акции. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие сособственников.

Законодательство о преимущественном праве покупки доли

Правила совершения сделок отчуждения с соблюдением преимущественного права покупки регулируются ст. 250 ГК РФ:

1. Возможна продажа доли в составе общей долевой собственности по цене предложения, объявленной другими собственниками.
2. Условия продажи другим владельцам или новым покупателям должны быть идентичными. Закон запрещает устанавливать более высокую стоимость для текущих акционеров, чем для других приобретателей.
3. Прежде чем предлагать третьим лицам выкупить их часть жилплощади, следует письменно уведомить других сособственников о планируемой сделке отчуждения, предоставив время для принятия решения.
4. У продавца есть 1 месяц на ответ. Если планируется продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
5. Если ни один из собственников не желает приобретать долю на предложенных условиях, продавец вправе искать покупателя на стороне.

Основанием для регистрации перехода права собственности будет письменный отказ от преимущественного права покупки от имени каждого из собственников, либо истечение срока ожидания ответа на оферту.

Как реализовать преимущественное право покупки доли

Для совершения сделки купли-продажи доли в строгом соответствии с правовыми нормами необходимо в установленной последовательности заключить договор с другими собственниками имущества.

Шаг 1. Определите условия продажи

Условия будущей сделки следует формулировать с осторожностью. Установив более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет потом ее понизить, не пройдя процедуру согласования еще раз. В результате продажа доли может занять много времени, в течение которого собственники квартиры договорятся о новой стоимости.

Следует исходить из реальной стоимости недвижимости исходя из текущего предложения на рынке, так как впоследствии изменить цену будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной цене, узнают, что доля была продана с дисконтом, есть повод оспорить сделку в суде.

Шаг 2. Составление уведомления

Чтобы иметь возможность доказать, что все участники имущества были уведомлены о сделке, необходимо подготовить и направить совладельцам письменные уведомления о планах продажи доли в указанные сроки по установленной цене.

При составлении письменного уведомления придерживайтесь общих норм закона. Заполненная форма должна содержать следующую информацию:

• Точный адрес квартиры;
• Размер акции;
• ФИО продавца;
• ФИО владельцев;
• Сумма, за которую продавец готов продать недвижимость;
• Сроки принятия решения.

Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре рекомендуется соблюдать предусмотренные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

Шаг 3. Сообщите другим владельцам

Распространенной ошибкой в ​​процессе согласования сделки является не уведомление всех собственников. Продавец не всегда имеет достоверную информацию обо всех собственниках недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обратиться в архив для получения информации о регистрации жильцов по указанному адресу (заказать архивную справку Ф-9).

Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и текущий список совладельцев. Заявление на право собственности рекомендуется подавать в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.

Подготовленные письменные уведомления направляются по почте, либо вручаются лично, получив уведомление о вручении и дату.

Шаг 4. Принятие решения

Если никто не решился выкупить часть жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на успешное завершение сделки по переоформлению собственности.

Ответ на предложение сделки дается в письменной форме, либо собственник заявляет о готовности к выкупу в течение месяца. В случае отсутствия ответа в течение месяца после вручения извещения, поиск покупателя осуществляется на общих основаниях, поскольку условие преимущественной покупки соблюдено.

Доказать, что оферта была отправлена ​​совладельцам, помогут следующие документы:

• Квитанции заполняются на почту при отправке;
• Описание инвестиций;
• Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату по почте;
• Распечатки почтового идентификатора.

Все документы, которые могут свидетельствовать об отправке уведомлений, должны быть сохранены во избежание оспаривания сделки.

Вы можете привлечь в помощь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга уведомления платная.

Шаг 4. Займитесь долей

После того, как соблюдено время ожидания решения от собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец подготавливает стандартный пакет документов на сделку, включающий:

1. Заявление о регистрации доли.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Договор купли-продажи.
4. Документ, дающий основания для отчуждения акций (свидетельство Росреестра или выписка из ЕГРН).
5. Техническая документация, если были внесены изменения.
6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Кроме того, для подтверждения выполнения требований ст. 250 ГК РФ к пакету документов прилагается письменное уведомление о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку

За простой процедурой уведомления собственников скрывается важное требование, без которого сделка не будет зарегистрирована, либо через суд будет признана незаконной. В случае выявления нарушений сроков или полного игнорирования требования об одобрении продажи заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.

Основания и сроки предъявления претензий в нарушение ст. 250 ГК РФ

Вы можете подать иск в суд о признании сделки недействительной в течение 3 месяцев. Собственник жилья, заинтересованный в выкупе, вправе требовать перехода прав покупателя на себя.

Основаниями для обращения в суд являются:

• Обратите внимание не на всех владельцев;
• Заключение сделки до истечения 1 месяца;
• Отказ от отправки уведомлений;
• Несоответствие условий договора купли-продажи письменному уведомлению;
• Отсутствие документов, подтверждающих отправку уведомлений.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 срок, отведенный на оспаривание, начинает отсчитываться с момента обнаружения истцом факта нарушения произошло. Пропущенный срок может быть восстановлен в судебном порядке, если будут подготовлены документальные подтверждения наличия уважительных причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).

Составление претензии

При составлении претензии придерживайтесь правил, установленных ст. 131-132 ГПК РФ. Местом подачи заявления является районный или городской суд по месту жительства лица, указанного в качестве ответчика.

Обязательными требованиями к исковому заявлению являются:

• Название суда;
• ФИО, адрес, паспортные данные истца;
• ФИО, адрес ответчика;
• Информация о третьем лице;
• Описание ситуации, вынудившей вас обратиться в суд (сведения об объекте, сделке, собственниках и выявленных нарушениях права);
• Исковые требования истца с указанием норм законодательства;
• Список приложений;
• Дата и подпись с расшифровкой.

Ответчиками могут выступать продавцы или покупатели спорной доли. В качестве третьего лица указан Росреестр.

Стоимость иска определяется стоимостью имущества. Расчет государственной пошлины осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

В случае ходатайства истца о передаче ему прав покупателя денежные средства в размере суммы, уплаченной продавцу, вносятся на хранение в Управление Судебного департамента.

Документы для претензии

К заявлению прилагается пакет сопроводительных документов:

• Документ, удостоверяющий личность;
• Правоустанавливающий документ на спорный объект;
• Выписка из ЕГРН на квартиру;
• Справка о зарегистрированных лицах по форме 9.
• Справка с характеристиками помещения (по форме 7).
• Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит Судебного департамента;
• Подтверждение направления ответчику и третьему лицу претензии с приложениями.

Деньги под залог могут быть внесены не сразу, а в ходе судебного разбирательства, по решению суда.

Судебная практика

Они не всегда своевременно узнают о нарушении их права на преимущественное выкуп. Иногда стороны договариваются о замене дарением сделки купли-продажи, скрывая от остальных возмездный характер договора. Частой причиной обращения в суд является несоблюдение порядка перевыпуска акций в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Вам нужно будет предоставить убедительные доказательства того, что продавец вовремя уведомил своих соседей и предоставил им возможность расширить собственную жилплощадь за счет покупки доли.

Решение Ленинского районного суда г. Кирова № 2-2941/2020 2-2941/2020~М-3046/2020 М-3046/2020 от 30.07.2020 по делу № о реализации доли в счет погашения задолженности перед кредитором, так как имущество принадлежит супругам совместно, а истцом меры, указанные в ст. 255 ГК РФ.

Решение Михайловского районного суда Волгоградской области № 2-619/2020 2-619/2020~М-421/2020 М-421/2020 от 29 июля 2020 года по делу № 2-619/2020 отказывает истцу с требованием о признании сделки отчуждения недействительной, так как срок оспаривания был пропущен без уважительной причины и не восстановлен.

Решение Ступинского городского суда Московской области № 2-1025/2020 2-1025/2020~М-1186/2020 М-1186/2020 от 28.07.2020 по делу № 2-1025/2020 об отказе во взыскании задолженности путем продажи недвижимого имущества, так как имущество должника не выделяется из состава совместной собственности, полученной за годы совместной жизни в соответствии со ст. 256 ГК РФ, в связи с технической невозможностью выделения и отказом оставшихся собственников от выкупа оспариваемой части.

Юридические сложности в сделках отчуждения

Отношения с соседями, владеющими частями одного и того же имущества, могут быть разными. Во избежание проблем с согласованием продажи с другими собственниками рекомендуется привлекать юриста, досконально знающего нюансы оформления таких сделок и возможные варианты действий.

Если преимущественное право выкупа доли было нарушено, обращаются в суд с заявлением о признании сделки недействительной, что требует подготовки иска, документов и последующего участия в судебных заседаниях. Квалифицированная юридическая помощь повысит шансы на удовлетворение требований потерпевшего истца.