Привлечь население
За рубежом существует две системы привлечения частных инвесторов в жилищное строительство, — говорит Игорь Индриксонс, менеджер по инвестициям в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. Первый такой же, как в России, когда застройщик строит на деньги собственников, то есть продает квартиры, люди за них платят, потом начинается строительство объекта. «Такая система действует в основном в странах, близких по экономическому развитию к России, таких как Болгария и Румыния», — говорит г-н Индриксонс. При этом физические лица являются, по сути, не соинвесторами, а покупателями жилья: их права защищены, они зачастую не несут таких рисков, как застройщик.
Долевое финансирование жилищного строительства, очень похожее на нынешнее российское, активно использовалось в середине 1980-х годов в Аргентине. В то время в стране не было банковского финансирования, а огромное количество людей нуждалось в жилье. Единственным способом решения жилищной проблемы было привлечение средств населения, так называемое строительство на паритетных началах - construccion delaequidad. Позже, в начале 1990-х, аргентинский опыт был заимствован в Чили, но там, в отличие от Аргентины, эта сфера почти не регулировалась государством. Как правило, дольщики объединяются для строительства многоквартирного дома и получают от него доход пропорционально вложенному капиталу. Это привело к множеству банкротств. Точно так же паевое строительство привело к банкротству многих компаний в Сальвадоре в середине 1990-х годов, пока правительство не запретило эту схему.
По словам Игоря Индриксонса, в европейских странах принята иная практика: она основана на большем вовлечении банков в такую работу, но предполагает и некоторое участие физических лиц.
Основное отличие принятой в Европе практики долевого строительства от российской заключается в том, что за рубежом дольщики несут полную ответственность за будущее проекта – фактически они выступают полноправными инвесторами со всеми сопутствующими рисками. «В России долевое строительство воспринимается как особый вид продажи, а за границей это фактически соинвестирование, при котором риски несут как застройщик, так и его дольщики, — говорит председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева. Калинка Групп. По ее словам, за рубежом не принята «российская» практика привлечения средств от дольщиков.
Банки - вся надежда
Банки выполняют функцию надзора за проектами в Европе. По словам Екатерины Румянцевой, в европейских странах исторически сложились взаимовыгодные отношения между застройщиками и банками. В частности, это низкие процентные ставки для застройщиков, развитая система договорных сбережений, а в основе всего – сильная экономика, позволяющая европейцам не использовать схемы долевого участия в строительстве. «В России банки не готовы кредитовать строящиеся объекты, поэтому устанавливают высокие проценты по кредитам или претендуют на часть площади в проекте», — говорит эксперт.
«Сейчас во всех странах Европы примерно такая же схема: застройщик приобретает землю, получает разрешение на строительство, делает проект, потом начинаются продажи квартир, заключаются договоры купли-продажи, они регистрируются в кадастре — таким образом, это невозможно продать одну и ту же квартиру дважды», — говорит Игорь Индриксонс. Далее устанавливается первоначальный взнос, и каждый застройщик самостоятельно определяет эту сумму, но, как правило, она не превышает 10% от стоимости квартиры. Эти деньги можно передать как самому застройщику, так и оставить до окончания строительства объекта на счету юристов. После окончания строительства застройщик подает данные в банк, в котором по данным кадастра уже продано 80% квартир в его проекте, и банк предоставляет финансирование.
«Финансирование, конечно, не выдается на все сразу, а предоставляется по частям, и застройщик несет ответственность за каждый этап строительства. За деньгами идет строгий контроль», — поясняет г-н Индриксонс. После ввода объекта в эксплуатацию покупатели либо оплачивают 90% оставшейся стоимости квартиры самостоятельно, либо прибегают к заемным средствам – ипотеке.
Однако не все так просто с банковским финансированием. «Банки ЕС — очень консервативные кредиторы, и если они берутся финансировать строящийся объект, то готовы компенсировать не более 50% затрат на строительство, и тщательно отбирают объекты. Тот факт, что банк косвенно кредитует проект, становится гарантией его завершения», — поясняет Екатерина Румянцева.
Остальную часть денег застройщик вносит самостоятельно, а возвращает банковский кредит на завершающем этапе, когда получает доступ к деньгам частных инвесторов. «Эти средства хранятся на специальных счетах и поступают застройщику в полном объеме только после ввода объекта в эксплуатацию», — говорит г-жа Румянцева. По ее словам, деньги обычно переводятся в несколько этапов. Предоплата - при получении разрешения на строительство, часть суммы - при готовности объекта на 30%, затем при готовности 50-60%, и только на завершающем этапе перечисляется оставшаяся сумма. Этапы и суммы передаваемых могут быть разными, но во всех случаях для получения денег инвестора застройщик обязан выполнить указанный в договоре объем работ.
Доля частных владельцев
По словам Марины Шалаевой, директора департамента зарубежной недвижимости Knight Frank, в Германии девелопер может привлечь до трети необходимых инвестиций от физических лиц, но средства от соинвесторов поступают постепенно, в несколько этапов.
«Продажи обычно начинаются уже на стадии проекта, когда еще нет даже котлована: конечные покупатели, приобретающие квартиры, вносят первоначальный взнос в размере 20-30%, а все последующие платежи распределяются несколькими траншами на весь период строительства. При этом закупочная цена фиксированная», — говорит эксперт.
До указанной очередной даты застройщик направляет покупателям информационное письмо, в котором сообщает о выполненных работах согласно графику. Если работа завершена, покупателей просят передать следующий транш — все отношения фиксируются в поземельной книге (Grundbuch).
"При покупке квартиры на этапе строительства в крепостную книгу вносится временная запись о новом правопреемнике права на квартиру, который идет вторым после застройщика. После передачи дома покупатель подписывает акт приема-передачи сертификат и выплачивает последний транш.Только после этого временная запись в кадастровой книге отменяется и вносится постоянная, по которой все права на квартиру переходят к покупателю», — говорит Марина Шалаева.
В Великобритании долевое финансирование на ранних стадиях обычно в первую очередь связано с коммерческой недвижимостью или работой в нестандартной нише, например, строительством студенческих общежитий, говорит Сергей Федоров, руководитель международно-правового отдела EVANS. По его словам, к финансированию такого проекта привлекается определенное количество инвесторов, которые, вступая в пай, сразу получают это имущество в свою собственность. «Сумма инвестиций обычно делится на три части: первый невозвратный залог составляет 10% от общей суммы, последующие — в момент сдачи этапа строительства, указанного в договоре, и после получения извещения о готовности объекта, производится окончательный расчет. Все платежи осуществляются через юридическую фирму или агента покупателя, которые проверяют законность платежа и готовность здания», — говорит эксперт. Застройщик, согласно британскому законодательству, обязан хранить депозиты на трастовом счете, которым управляет государственный доверительный управляющий или юрист.
В Германии также существуют строительные сберегательные кассы: жители страны делают вклады, которые используются для предоставления застройщику кредитов на строительство. "По сути, строительные сберегательные кассы - это банки, работающие на обеспечение потребностей жителей страны в жилье. Появившись в Германии, они впоследствии получили распространение в Европе, сейчас действуют в Венгрии, Чехии, Хорватии, Франции, есть аналогичная система в Великобритании и других странах», — говорит Екатерина Румянцева. По ее словам, по этой схеме принято покупать готовые квартиры, и чаще всего они сдаются с отделкой. Стоимость такого жилья выше, чем на стадии строительства, что устраивает застройщиков: продавая готовые объекты, они получают на 20-30% больше прибыли, чем продавая квартиры в стадии строительства. «Для частных покупателей это тоже хороший вариант: банки выдают ипотечные кредиты на готовое жилье под 3-5%, и в него можно сразу заселиться. Конечно, всегда есть риск, что объект не будет достроен за какое-то время. Причина. Например, девелопер может обанкротиться. Эти риски минимизирует распространенная в Европе практика страхования недвижимости», — добавляет г-жа Румянцева.
Однако, как признают эксперты, в Европе такая схема была применена не сразу. «Практически все страны Запада, включая Великобританию, Францию, Германию, США, перешли на новую систему, отказавшись от долевого строительства, и это привело к стабилизации рынка, усилению контроля. С рынка ушли мелкие застройщики, которые строили некачественное жилье», — говорит Игорь Индриксонс.
Иными словами, если есть ответственность, если застройщик не получит денег до окончания строительства, то прибыль он получит только после завершения проекта, следовательно, в такой системе нет мотивации строить плохо или нет. завершить объект.
Алексей Лоссан