Если на земельном участке есть постройки, но они не зарегистрированы в кадастровом реестре и судом назначена судебная оценка земельного участка, будут ли эти постройки учитываться при оценке?
Здравствуйте, Наталья!
Вы спросите: "Если на земельном участке есть постройки, но они не зарегистрированы в кадастре и судом назначена судебная оценка земельного участка, будут ли учтены в оценке эти постройки?"
Будет ли она учтена или нет, зависит от содержания определения суда о назначении оценочной экспертизы. Если в определении ставится вопрос только об оценке земли, то постройки учитываться не будут. Для оценки земельного участка и расположенных на нем строений требуется комплексная экспертиза с привлечением специалистов по земельным и строительным вопросам.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое отчет об оценке земли?
Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135. Целью оценки является установление рыночной стоимости на момент проведения экспертизы по принятым методам и стандартам.
Отчет об оценке земельного участка составляется в письменной форме. Если он составлен грамотно и профессионально, то при необходимости его можно приобщить к судебному разбирательству. Документ имеет юридическую силу.
Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проверки.
Оценка проводится по следующим причинам:
- Установить точную стоимость земельного участка при совершении купли-продажи;
- Для исполнения завещания или дарения, чтобы наиболее точно определить уплаченный налог;
- Для сдачи земли в аренду, для расчета размера арендной платы;
- Для раздела имущества при разводе;
- При взятии кредита предоставить залоговую стоимость земельного участка;
- При оспаривании кадастровой стоимости в целях уменьшения суммы начисленного земельного налога.
Привет! Нам выделен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство площадью 750м2. На участке построен дом и гараж. Теперь хотим разграничить участок отдельно на дом и гараж. Есть ли нома, сколько м2 должно быть под гаражом, чтобы разрешили разграничить участок? Спасибо.
Здравствуйте Надежда Марковна.
Чтобы узнать минимальную площадь образуемых земельных участков, вам необходимо изучить, судя по вашему городу, правила землепользования и застройки города Нарьян-Мар. При этом находиться на сформированном участке гаража неважно.
П. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Кто составляет?
Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем написать отчет. Отчет должен быть составлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.
Оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь аттестат. Специалист может проводить работы по установлению цен как самостоятельно, так и в рамках компании в соответствии со статьей 4 Федерального закона № 135.
Оценщик вправе по своему усмотрению выбирать метод оценки и требовать предоставления необходимой для работы документации. Он должен быть независимым (ст. 16 ФЗ № 135).
Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (ст. 10 ФЗ № 135).
Стоимость процедуры
Стоимость проведения и составления отчета по оценке земельного участка определяется многими показателями. Это зависит от расположения земельного участка, площади и цели, для которой проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней. Например, для дачи оценка будет стоить от 5 000 рублей, оспорить кадастровую стоимость от 20 000 рублей.
Описание отчета
В статье 11 Федерального закона № 135 изложены основные требования к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.
В отчет должны быть включены следующие разделы:
- Категория земельного участка (например, земля населенного пункта);
- Для чего используется (для мастерской);
- Точный адрес;
- Площадь.
Приводятся результаты оценки и общая сумма. Указаны ограничения и допущения в полученном результате. Например:
Полученное значение участка может быть применимо только для целей, указанных в задании. 2 раздел. Представляет задачу оценки. В нем описаны характеристики объекта, указаны основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель оценки. Например:
Определение рыночной стоимости для представления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене.
В этом же разделе подписывается информация о заказчике и оценщике.
4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:- Права собственности;
- Физические свойства;
- Характеристика местоположения.
К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые использовались для расчета.
Оценка сервитута
Сервитут оценивается для того, чтобы можно было определить правильную плату за пользование чужим участком в случае разрешения споров в судебном порядке. На это влияют следующие факторы:
- Расчет стоимости убытков от использования сервитута в связи с ограничением использования территории;
- Расчет упущенной выгоды, то есть стоимости, если бы собственник предоставил землю в аренду.
Формула определения стоимости платы за использование ограничения:
- Базовая сумма убытков = стоимость по рыночной цене 1 м² * площадь отчуждаемого земельного участка * количество лет установления обременения.
Сумма упущенной выгоды будет определяться как разница в сдаче земельного участка без обременения и с учетом сервитута.- Реальный ущерб рассчитывается между рыночной ценой земли без сервитута и с обременением.
- Складывая все рассчитанные значения, получается сумма, которую должен получить владелец сайта. Далее обсуждаются условия оплаты, устанавливается периодичность выплат и сумма.
Все расчеты должны быть выполнены в виде отчета в письменной форме.
Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:
- Общая характеристика: кто оценщик и заказчик, для каких целей проводится экспертиза;
- Указываются стандарты и нормы, по которым производится оценка;
- Описание методов определения стоимости сервитута;
- Характеристика объекта обременения, указание размера, срока установления сервитута;
- Результирующая часть.
К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременений и расчетов стоимости.
Оценка аренды земли
Эта оценка проводится для установления более точного значения арендной платы. От экономической выгоды от использования земельного участка зависит:
указывает ближайшую инфраструктуру, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в регионе;- О физических характеристиках участка;
- Его правовой статус.
Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается договор аренды. Отчет об оценке аренды земли предоставляется оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Объект оценки цель установления стоимости определена как Аренда.
Отчет составляется в письменной форме. Копия остается у оценщика.
Вывод
Для установления рыночной стоимости земельного участка необходима независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли оформляются письменным отчетом, который предоставляется заказчику.
Его можно использовать для разрешения споров: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения цены продажи или для определения платы за сервитут или арендную плату.
Не нашли ответ на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему - звоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва) Быстро и бесплатно!