Налог с продаж, если недвижимость была приобретена до 1 января 2022 г.
Есть важное условие: это должен быть ваш единственный дом. То есть на момент сделки вы не должны владеть другой квартирой. В противном случае минимальный срок продажи квартиры составляет 5 лет.
Новые правила с 1 января 2022 года
В 2022 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а продали ее за 5 млн в 2022 году. В 2022 году вы должны подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продаж вы будете платить? Выгоднее использовать вычет расходов: из 5 млн (доходы) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что с полученной разницы в 3 млн рублей надо заплатить 13% налога: 13% х 3 млн = 390 тыс. руб.
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. На практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговую нагрузку. В целях борьбы с данным видом мошенничества в Налоговый кодекс России внесены поправки, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется уплатить.
- Долю в квартире он получил в наследство. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, в собственности ей меньше трех лет. Нужно ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли меньше 1 млн рублей?
Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то они вправе выбрать способ продажи. Если один договор заключается всеми участниками долевой собственности, налоговый вычет будет предоставляться для всех и распределяться между ними в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники вправе заключать отдельные договоры (на долю каждого из собственников). В этом случае вычет будет даваться каждому собственнику отдельно. Таким образом, обязанность по уплате НДФЛ при реализации доли засчитывается правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.
Отвечает адвокат Андрей Безрядов:
Но «срок ожидания» для разных случаев разный. И это зависит от того, как квартира стала собственностью владельца. Если квартира куплена, то «срок выдержки» — пять лет (с 2022 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или досталась по наследству, то три.
- Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению органов местного самоуправления для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или других.
- Если кадастровая стоимость не установлена в документах по состоянию на 01.01 года продажи, для расчета принимается цена по договору.
Налоговый вычет при продаже доли квартиры, находящейся в собственности менее 3 (5) лет
Пример. Стоимость квартиры 8 миллионов 100 рублей. Собственников четыре, каждому принадлежит по 1/4 жилья. Квартира получена в результате наследования в 2022 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн руб. будут разделены между издольщиками (каждому по 250 тысяч рублей). НДФЛ будет одинаковым для всех и составит:
Способ 2. Вычесть 1 млн руб.
До 2022 года многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн рублей, чтобы занизить НДФЛ. Однако после введения правила сравнения стоимости денежного полиса с кадастровым такие уловки потеряли смысл.
На 2022 год стандартная ставка налога на доходы физических лиц составляет 13%. Данная ставка распространяется на всех налоговых резидентов РФ — т.е. тех, кто проживает в стране не менее 183 дней в году. Фактически для всех граждан России, проживающих и работающих здесь на постоянной основе.
Налоги для иностранных граждан/нерезидентов РФ
Теперь для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: нужно владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вы освобождаетесь от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы платите налоги, а не ваше гражданство. Поговорим об этом немного подробнее.
Владелец вступил во владение до 01 января 2022 г.
Например, квартира была куплена за 3 000 000 рублей. потом продали по той же цене. Теоретически нет ни доходов, ни налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость этого объекта = 6 000 000 руб. Ровно 70% от 6 млн руб. (4 миллиона 200 тысяч рублей) и будет принята за реальную цену для исчисления налога. Из этой суммы будет вычтена стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 - 3 000 000 = 1 200 000). Это будет ваш доход от сделки. В итоге вы будете платить 13% НДФЛ с 1 млн 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обратите внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн рублей) может быть применен вычет (6 - 1 = 5 млн рублей).
В разных случаях применяются разные расчеты, чтобы правильно применить нормы налоговых льгот. Среди них следующие виды возврата налога могут иметь место индивидуально или коллективно:
Как это определяется?
- Собственник не имеет права единолично принимать решения об участии в сделках, но должен получить согласие сособственников.
- Ему принадлежит не фиксированная часть квартиры, а доля в праве, указанном в ДКП и выписке из ЕГРН.
- В отличие от совместной общей собственности, ее доля определяется в определенном объеме.
Срок пребывания в должности
- Оформление декларации к вычету НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом купли-продажи.
- Внесение основной информации о сделке в декларацию.
- Внесение данных о получении дохода, полученного от сделки.
- Внесение данных о понесенных расходах.
- Приложение к декларации копии документов.
- Обязательное приложение к декларации платежных документов, подтверждающих расходы или приобретение недвижимости.
- Проведение точных самостоятельных расчетов для внесения налогового платежа.
- Уплата налога после заполнения декларации не позднее 15 июля.
Пример 3: В 2022 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн руб. В 2022 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2022 году по договору уступки вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как она еще не определена). С разницы в 1 миллион рублей (5 миллионов рублей - 4 миллиона рублей) вы уплатили 13% налога - 130 тысяч рублей.
Пример 2: В июне 2022 года вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2022 года - однокомнатную квартиру. В этом случае правило «единого жилища» не работает. Если вы продаете квартиру в сентябре 2024 года, вы не будете платить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2022.
Минимальный срок пребывания в должности до и после 2022 г.
Если вы продали квартиру, вы получили доход от продажи. Получили доход - платите 13% налог (НДФЛ, разумеется). В законе предусмотрено несколько способов уменьшить НДФЛ при реализации. А если умеешь ждать, то можешь вообще ничего не платить. Разберемся с этим подробно.
Данная поправка не распространяется только на те случаи, когда дом, квартира или комната были унаследованы продавцом, переданы в дар или на основании договора пожизненной ренты, а также стали собственностью в результате приватизации. Для таких ситуаций законодатель сохранил прежний трехлетний срок.
Сделки на сумму менее миллиона рублей
Нет не всегда. Первым и основным основанием для освобождения от налога на прибыль является срок владения недвижимостью. Если гражданин является законным собственником недвижимости более пяти лет, платить 13% не нужно.
Когда нужно платить налог при продаже квартиры?
Даже если сумма продажи жилой недвижимости или участка меньше миллиона рублей, но не соблюден минимальный срок владения недвижимостью (три или пять лет, в зависимости от способа приобретения), вам все равно необходимо подать налоговая декларация. Просто сумма налогового платежа в этом случае будет равна нулю.
Минимальный срок владения – это срок, по истечении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если вы продаете недвижимость раньше, вы должны как минимум сообщить о сделке в налоговую инспекцию, даже если налог не уплачивается.
- Если квартира куплена в 2022 году или позднее, минимальный срок владения составляет 5 лет. При продаже в 2022 году придется подать декларацию и рассчитать НДФЛ.
- В 2022 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов будет снижен до 3 лет.
- Сокращение срока коснется только продажи одного дома. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
- Если продается более одного дома, минимальный срок по-прежнему будет составлять 5 лет.
- Но если новая квартира была куплена в течение 90 дней до продажи той, по которой начисляется налог, то минимальный срок составит 3 года. Допустим, первая квартира была куплена в январе 2022 года. В октябре 2022 года мы купили еще одну квартиру. В январе 2022 года старый можно будет продать без налога. Минимальный срок владения для него составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
- Для квартир, которые были куплены до 2022 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
- Если квартира досталась в наследство, в подарок от близкого родственника или в результате приватизации, ее можно продать без налога через 3 года. Требований к отдельному месту жительства нет.
- При продаже раньше минимального срока могут быть применены вычеты: 1 миллион рублей или фактические затраты на покупку. Это работает и сейчас. Но декларацию придется подавать даже при нулевом налоге.
- Сейчас действуют старые сроки. Новые условия - только с 2022 года.
Как продать квартиру без налога
Если вы продаете недвижимость по прошествии минимального срока владения, то налога и декларации нет. Даже если вам удалось заработать миллион рублей, продав машину и квартиру, вы ничего не должны государству.
Чтобы узнать, платить или нет налог при продаже доли в квартире, необходимо правильно рассчитать срок владения. Дело в том, что доходы от реализации объектов недвижимости, а также доли в указанном имуществе освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения объектом недвижимости и более.
Юридическая помощь
Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Налог при продаже доли в квартире
Однако, даже если квартира была продана в долях, а фактически она была продана как единый объект одному и тому же покупателю (к продаже долей по разным договорам прибегали для уменьшения суммы НДФЛ), налоговые органы могут есть вопросы (может быть начислен дополнительный налог на прибыль и т.д.).