Риски
По условиям программы материнского капитала денежные средства переводятся по безналичному расчету на расчетный счет продавца. Это означает, что сторонам придется заключить договор купли-продажи, т.к. он понадобится в Пенсионном фонде для подтверждения расходов по аттестату.
Для продавца это приносит определенные риски и неудобства:
- Нет никакой гарантии, что покупатель действительно является владельцем сертификата.
- Существует вероятность того, что сертификат будет недействителен. В 2023 году сумма выплат остается на прежнем уровне (453 026 руб.), но количество случаев мошенничества с сертификатами не уменьшается.
- Даже при наличии сертификата может оказаться, что денег на лицевом счету недостаточно, ведь средства можно использовать на другие нужды, помимо покупки жилья.
- Если имущество не соответствует требованиям Пенсионного фонда, он может отказать в предоставлении денег.
- Финансы не поступят продавцу, если при оформлении договора он укажет неверные банковские реквизиты.
ВАЖНЫЙ !!! Во избежание неприятностей рекомендуется попросить у покупателя справку об остатке денег на лицевом счету. Для этого он должен обратиться в ПФР, и документ будет выдан моментально. Если потенциальный покупатель отказывается выполнять такую просьбу, это свидетельствует о его непорядочности, и от такой сделки лучше отказаться.
Все становится проще, если человек собирается купить жилье в ипотеку с использованием материнского капитала: в этом случае банк перечисляет средства на счет продавца, а затем требует часть по справке из ПФР. Здесь владелец недвижимости находится под защитой закона, к тому же ему не приходится ждать поступления денег 1-2 месяца, как при расчете собственными финансами.
Столь длительное ожидание денег из Пенсионного фонда объясняется тем, что после совершения операции ее сотрудники проверяют ее от и до, и при выявлении нарушений могут потребовать от держателя сертификата незаконно потраченные деньги, и, при необходимости привлечь к административной или уголовной ответственности за использование средств не по назначению: они могут быть потрачены только на улучшение жилищных условий, обучение детей, приобретение товаров для ребенка-инвалида или получение ежемесячной выплаты, если ребенок родился после 01.01.2018 (статья 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
-->
Как продать квартиру людям с материнским капиталом: пошаговая инструкция
Чтобы не допустить ошибок и появления проблем, продавцам при реализации недвижимости гражданам с материнским капиталом рекомендуется придерживаться такого алгоритма действий:
- После осмотра квартиры покупателем попросите у него справку о состоянии счета в Пенсионном фонде. Сумма средств должна соответствовать цифре, согласованной изначально для перевода по безналичному расчету.
- Заключить договор купли-продажи. В нем должно быть указано, сколько покупатель платит сразу, а сколько денег должно поступить от ПФР. Особенность покупки с использованием материнского капитала обязательно указывается в договоре.
- Новый собственник обращается в МФЦ или Росреестр для переоформления жилого помещения на себя. С 2016 года выдача свидетельств о собственности прекращена, поэтому по результатам рассмотрения граждане получают выписку из ЕГРН, где они указаны как собственники. При этом эквайреру необходимо передать первоначальный перевод денежных средств продавцам или продавцу.
- Покупатель приносит заявление и другие документы в ПФР по месту регистрации. Впоследствии средства по сертификату переводятся продавцу в течение 2-х месяцев.
- Когда деньги поступают к старому владельцу, с квартиры полностью снимаются обременения. До этого момента покупатель не может дарить, обменивать или продавать жилье.
ВАЖНЫЙ !!! Продавцам рекомендуется снимать ограничения на регистрационные действия с недвижимостью только после перечисления всей суммы. Если в результате выяснится, что у другой стороны недостаточно финансов для сертификата, она должна компенсировать разницу из личных денег. Если их недостаточно, продавец имеет право отменить сделку.
Как составить договор купли-продажи
Сделки с использованием средств материнского капитала достаточно сложны, и ключевое значение имеет содержание договора купли-продажи.
В нем нужно обязательно прописать следующее:
- Обременения с жилья будут сняты только после перечисления всей суммы. О количестве и последовательности денежных переводов стороны договариваются самостоятельно: например, сначала покупатель может перечислить 30% стоимости, после подачи документов в ПФР - еще 40%, а остаток компенсируется финансами согласно сертификат. Это необязательный порядок действий.
- В соглашении сторон должен быть указан банковский счет продавца, т.к. этот документ подается в Пенсионный фонд, и по внесенным в него реквизитам будут перечисляться деньги.
- В качестве покупателя указывается не только владелец сертификата, но и все члены его семьи – по закону покупка недвижимости на материнский капитал разрешена только при условии, что доли поровну распределяются между супругами и детьми.
- Наличие реквизитов сертификата в условиях договоров строго. Отражаются данные о Пенсионном фонде, выдавшем его, номер, а также дата выдачи.
- Указание суммы перевода ПФР обязательно.
Важно учитывать, что после покупки жилье оформляется в общую долевую собственность с выделением доли каждому ребенку. Если покупатель не выполнит это требование, ПФР не перечислит деньги продавцу. Для подтверждения регистрации в равных долях новый собственник должен представить в Фонд соответствующее обязательство. Продавцы, в свою очередь, советуют проверить этот момент, чтобы без проблем получить деньги за жилье.
Продажа недвижимости покупателям с материнским капиталом не опасна, в тех случаях, когда человек, желающий продать, будет придерживаться определенных правил и умеет правильно и безопасно провести всю процедуру для всех сторон. Недостаток осторожности может обернуться тем, что фактические владельцы потеряют свое жилье, так и не получив за него часть денег.