Квартира в наследство
По закону вступление в наследство может произойти до того, как собственник распорядится унаследованным имуществом. Искусство. 1152 ГК РФ указано, что срок владения имуществом, принятым наследником, исчисляется с момента открытия наследства. п. 2 ст. 1153 ГК РФ определяет, что наследник может фактически принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:
- Вступил в управление квартирой;
- Оплатил расходы на его содержание;
- Принимал меры по сохранению имущества от притязаний других лиц.
На практике это означает, что принятие квартиры в наследство возможно сразу после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в течение шести месяцев после открытия наследства.
Не ранее чем через шесть месяцев после смерти наследодателя нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследство. В свою очередь, на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Она дает ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Собственник унаследованной квартиры может ее дарить, сдавать внаем, сдавать внаем, по договору безвозмездного пользования. Он также может продать квартиру после того, как она будет передана по наследству. Законодательство никак не ограничивает его.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено до обращения наследника к нотариусу, он не может распоряжаться имуществом, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого вам придется получить справку у нотариуса.
Вы можете обратиться в Росреестр сразу после получения справки или дождаться, пока найдется покупатель на квартиру. В последнем случае допускается фактически одновременное выполнение сразу двух транзакций:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Перед продажей унаследованной квартиры следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После оформления права собственности можно сразу продать квартиру. Поиск покупателя возможен раньше, но совершить сделку до регистрации права собственности не получится.
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству: пошаговая инструкция
Процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартна. При этом не имеет значения, продается ли она за наличные, в ипотеку или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.
Последовательность действий следующая:
- На квартиру есть покупатель, стороны заключают договор предоплаты или задатка.
- Стороны готовят сделку, включая сбор необходимых документов.
- Согласован и составлен договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора является наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является свидетельство, выданное нотариусом. Необходимо указать фамилию нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
- Затем покупатель и продавец подписывают договор и идут в отделение Росреестра или в МФЦ.
- В течение 5 – 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.
Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником платежа – банк с ипотекой, ПФР с материнским капиталом и т.д.
Сроки продажи квартиры зависят от вида и сложности сделки - участие третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т.д.
Нужно ли мне платить налог?
Доходы физических лиц, в том числе доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, облагаются НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.
Данное положение распространяется на всех налоговых резидентов Российской Федерации. Для нерезидентов РФ налог еще выше – 30% от полученного дохода. Для отдельных категорий плательщиков исключений нет – даже несовершеннолетние, малообеспеченные граждане и пенсионеры уплачивают налог, если получают прибыль в результате реализации наследственного имущества.
Важный! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его реализации.
Однако российское законодательство предусматривает, что в некоторых случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации о доходах и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но платит налог только в том случае, если сумма вычета не покрывает сумму налога.
Когда продавец освобождается от налога?
Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что граждане, получившие доход в результате реализации квартиры или иного недвижимого имущества, освобождаются от уплаты налога с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. Эта статья определяет, что освобождение от налога допускается, если лица владеют недвижимым имуществом дольше минимального срока владения, установленного в кодексе.
Для большинства свойств период владения, который освобождает от уплаты налога, составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости существуют отдельные сроки. 3 года, если имущество:
- Это единственное место жительства налогоплательщика;
- Был приватизирован;
- Подарен родственником
- Был унаследован.
Для применения условия трехлетнего срока владения достаточно соблюдения хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов.
В остальных случаях срок, когда можно продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налога, составляет 5 лет.
Расчет срока владения при наследовании имущества
При наследовании имущества срок владения исчисляется не с момента оформления гражданином права собственности на наследственное имущество, а с даты открытия наследственного дела. По закону он считается днем смерти (объявления о смерти) наследодателя.
Дата регистрации наследником права собственности не используется при исчислении срока собственности. Во-первых, фактически он может быть выдан не ранее, чем через шесть месяцев после смерти наследодателя. Во-вторых, фактическую регистрацию можно затянуть на любой срок, хоть на год-два. Вы даже можете оформить право собственности до сделки купли-продажи недвижимости. Однако это не означает, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.
Вторым важным моментом является наследование имущества, которое находилось в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое в браке, считается совместным, даже если формально собственником является только один из супругов. Искусство. 1150 ГК РФ указано, что за супругом сохраняется право на наследование совместно нажитого в браке имущества. Если муж или жена скончались, то второй супруг становится наследником не менее 50% доли совместного имущества.
При исчислении срока владения учитывается не дата, когда наследник стал собственником второй доли и не день смерти супруга, а дата, когда имущество стало собственностью кого-либо из супруги.
Например, муж купил дом в 2012 году. Умер - в 2017 году, жена зарегистрировала право собственности через год. Пара состоит в браке с 2009 года, а это значит, что на 2020 год супруга владеет недвижимостью более 3 лет. В этом случае платить налог не нужно.
Применение налогового вычета
Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры, как налогоплательщик, может использовать вычет при исчислении суммы налога. В этом случае налог при продаже квартиры, полученной по наследству, может быть значительно снижен.
Виды налоговых вычетов
Предоставление налоговых вычетов при реализации объектов жилой недвижимости регулируется положениями 220 НК РФ. Налогоплательщик вправе использовать следующие виды вычетов:
- Базовый в 1 000 000 руб. - если стоимость квартиры меньше, то налог не взимается, если больше - то на эту сумму уменьшается налоговая база для исчисления суммы дохода;
- В размере стоимости приобретения имущества.
В случае купли-продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как зачастую стоимость приобретаемой квартиры составляет более 1 млн рублей. Однако с унаследованной квартирой дело обстоит иначе – на оформление наследства вряд ли можно потратить больше миллиона.
Пример расчета
Налоговой базой является разница между продажной ценой и налоговым вычетом. Сумма налога равна налоговой ставке (13%) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру на сумму 1 500 000 рублей. Из этой суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда сумма налога составит 500 000 × 13% = 65 тысяч рублей.
Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тысяч рублей. Налоговая база 1,42 млн, сумма налога 184 тыс. 600 руб.
Расчет вычета при продаже доли в квартире
Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а только долю в нем. При этом порядок исчисления налогового вычета при реализации остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), каждому по ½ доли. Сделка купли-продажи совершается ранее, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.
Сумма продажи по договору составила 2,5 млн рублей, каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тысяч рублей. для обоих продавцов (1,25 млн минус 1 млн вычетов). Сумма налога по ставке 13% составляет 32 500 руб. для каждого продавца.
Можно ли указать в контракте цену в 1 млн?
До недавнего времени самым простым способом избежать уплаты налога было занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте договора указано, что цена продажи составляет 1 миллион рублей. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, была передана покупателем продавцу наличными под расписку.
С ужесточением налогового законодательства этот способ ухода от налогов практически исчез. При определении налоговой базы применяется кадастровая стоимость недвижимости. Если цена договора меньше кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, то для определения налоговой базы будет применяться кадастровая стоимость.
Например, сумма в договоре была 1,1 млн, по расчетам продавца налоговая база 100 тыс, сумма налога 13 тыс руб. Кадастровая стоимость продаваемой квартиры составляет 1,8 млн рублей. 1,8 × 0,7 = 1,26 млн, что больше стоимости в договоре. Налоговая база в этом случае составит 260 тысяч (цена квартиры за вычетом налогового вычета). Сумма налога составляет 33 тысячи 800 рублей.
Казалось бы, в данном случае разница невелика. Однако если стоимость недвижимости составляет 5-6 миллионов и более, то использование кадастровой стоимости имущества для расчета налоговой базы позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, в случае, когда кадастровая стоимость жилья составляет 6 млн, а продавец указывает в договоре 1 млн, сумма налога с продаж составит (6 млн × 0,7 — 1 млн) × 0,13 = 416 тыс. руб.
Вам нужна помощь юриста?
В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец обязан уплатить налог с полученного дохода. Налоговое законодательство РФ позволяет законно уменьшить налоговую базу, а значит и саму сумму налога.
Для определения налоговой базы, расчета точной суммы налога при использовании разных видов вычетов вы можете проконсультироваться с юристом. Специалист в области налогового и жилищного права поможет законно минимизировать сумму налога или даже довести ее до нуля.