Вам нужно разрешение разработчика?
Этот вид договора предполагает уступку объекта строительства, который еще не завершен. А с правом приобретается и обязанность по доплате, если готовая квартира превышает данные из договора по метражу. Если площадь меньше, придется добиваться возврата средств от застройщика. Но такая ситуация возникает редко.
Не все компании приветствуют передачу прав. И в большинстве договоров есть пункт о получении согласия представителя строительной компании. Он не может прямо запретить присваивание. Но может установить уплату штрафа в размере до 5% от стоимости контракта.
Содержание Соглашения
Застройщик всегда выступает третьей стороной в сделке. В этом случае договор можно заключить только до момента ввода дома в эксплуатацию. Тогда будет доступна только сделка купли-продажи.
Продавец выбирает такую сделку из соображений экономии денег. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по лучшей цене. Те, кто желает заключить DDU позже, могут сделать это за более высокую плату. Поэтому застройщики устанавливают штрафы за досрочное расторжение договора. Таким образом, они не могут вернуть всю сумму.
Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственный выход – уступка прав другому лицу. При сдаче дома в эксплуатацию акт приема-передачи квартиры подписывается без участия первоначального собственника.
Данная сделка регулируется следующими законодательными актами:
- Статьи 382 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества».
Переуступка по DDU — единственный законный способ перерегистрации права собственности. Это лучшее решение, чтобы не остаться без значительной части ваших инвестиций. В этом случае вы защищены законом.
Схема конструкции
Цессия – не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точки зрения.
Он включает в себя следующие необходимые действия продавца и покупателя:
| Действия продавца | Действия покупателя |
| Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент. | Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании. |
| На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов. | Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец. |
| Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности. | Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор. |
| Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке. | Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права. |
Юридические тонкости
Продавцу нужно быть готовым, что покупатель захочет проверить добросовестность как застройщика, так и себя.
Может потребоваться следующая информация:
- Продавец женат?
- Есть ли другие заинтересованные лица по договору, что указано в выписке из ЕГРП.
- Перечислены ли другие стороны в договоре?
Примечание! Если вы взяли ипотечный кредит, его необходимо предварительно погасить или получить согласие банка на уступку прав.
Это соглашение подлежит налогообложению.
При уступке права на большее, чем вы приобрели у застройщика, вы должны уплатить налог в размере:
- 13% для граждан.
- 30% для иностранцев.
Таким образом, уступка прав по ДДУ возможна при наличии ряда обстоятельств и хорошей предварительной подготовки. Важно не совершать действия без участия строительной компании, так как это одно из основных условий договора.
Видео сюжет расскажет, как безопасно провести сделку по поручению