Проверка юридической чистоты сделки
Для совершения сделки с жильем необходима тщательная проверка документов на помещение, которое вы хотите приобрести. К мерам проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью относится проверка:
- Действительность всех документов, предоставленных продавцом, включая паспорт;
- Документы на право собственности - история недвижимого имущества: кто, когда был прописан на данном участке, на каких основаниях пользовались жильем. Если настоящие владельцы в отъезде, а мошенники продали чужую квартиру, такая сделка признается недействительной;
- Отсутствие прав на жилье у третьих лиц - все ли жильцы выписаны. Необходимо обращаться к юристам для направления запросов в соответствующие органы для получения информации о местонахождении невыписанных жильцов, которые могут находиться в командировке, армии, доме престарелых, местах содержания под стражей;
- Дееспособность собственника жилья, а точнее его отсутствие на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медосмотра продавца непосредственно при заключении сделки у нотариуса. При наличии у собственника проблем с психическим здоровьем необходимо получить согласие на сделку от опекуна или попечителя с заверением органов опеки и попечительства;
- Все договоры о переходе права собственности через запрос архивной выписки, расширенной выписки из Росреестра, опросы, беседы;
- Наличие или отсутствие нарушения прав проживающих и ранее проживающих несовершеннолетних, в том числе имущественных и жилищных прав;
- Срок действия доверенности;
- Наличие обременений - арестов, прав пользования, залогов, запретов;
- Полномочия риелтора, нотариуса, оформляющего сделку. Бывает, что физические лица пользуются бланками и печатями риелторской организации, хотя сами в ней давно не работают. Эти мошенники могут взять большой первоначальный взнос за недвижимость, затем весь остаток для продавца, а затем скрыться. В этом случае документы риелторской фирмы оказываются поддельными;
- Сведения о том, предназначен ли дом под реконструкцию с отселением жильцов или под снос;
- Задолженности по коммунальным платежам в квитанциях нет. На нового не переходят долги прежних владельцев.
Только тщательная юридическая проверка чистоты сделки может защитить покупателя недвижимости от мошенничества и судебных разбирательств. Судебная практика говорит о появлении новых форм мошенничества. Любой обман с любой стороны и нарушение договорных обязательств влечет за собой появление потерпевших.
Важный!
Необходимо, чтобы продавец лично присутствовал при закладывании денег в сейф и заключении договора, если у доверенного лица возникнут сомнения. Если продавцу больше 65 лет, рекомендуется запросить сертификаты в АПИ.
Правило безопасности сделок только одно: не торопитесь с покупкой – тщательно проверяйте юридическую чистоту сделки при покупке. Продавцам не стоит торопиться с переоформлением жилья: нужно дождаться внесения денег в сейф или оформления банковского аккредитива.
Есть бесчисленное множество печальных историй мошенничества. Например, стороны сделки купли-продажи жилья договорились в письменной форме: покупатель передает деньги продавцу в день получения документов после регистрации в Росреестре. Но устное соглашение о переводе денег было другим: фактически покупатель перечислял деньги на расчетный счет, указанный продавцом, на приобретаемую новостройку. Покупатель представил подтверждение оплаты. Потом выяснилось, что документы оказались поддельными, а деньги на счет не поступили. В итоге квартира принадлежит новому владельцу, а продавцу и его семье приходится снимать квартиру. Открыто уголовное и гражданское производство. Этой ситуации можно было бы избежать, если бы продавец вовремя привлек юриста для сопровождения сделки.
Важный!
Расширился круг лиц, чьи права не должны быть нарушены при приватизации. Все «прописанные» в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от участия в ней в пользу членов семьи не теряют права на проживание в ней ни при каких обстоятельствах. При продаже такой квартиры покупатель не имеет права их выселять.
Что делать, если сделка признана незаконной?
При совершении незаконной сделки придется обращаться в суд для защиты нарушенных прав. Иски о признании сделок с недвижимостью недействительными подаются только в судебный орган по месту нахождения недвижимости. Для доказывания недействительности сделки и взыскания имущества из чужого незаконного владения необходимы безупречная доказательная база, свидетельские показания и другие элементы правовой защиты.
Эта категория претензий классифицируется как имущественные претензии. Государственная пошлина при подаче заявления в суд определяется ст. 333.19 НК РФ. Основой его расчета является цена, указанная в договоре. Чтобы оспорить договор дарения или аренды в суде, нужна справка о инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ. Исходя из указанного в нем значения, можно рассчитать размер госпошлины.
Важный! Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая ниже реальной, суд обяжет вернуть ее покупателю. Квитанция о получении денег в данном случае не поможет. Рекомендуем указывать реальную сумму покупки в договоре.
Для исключения правовых рисков, связанных с возможностью потери купленной недвижимости в будущем, рекомендуем обратиться к нашим юристам для проверки чистоты сделки и ее сопровождения. Свяжитесь с нами в любое время через сайт или по телефонам, указанным в разделе Контакты!