С чего начать?
Сначала об одном, но очень важном нюансе – нет конкретной системы получения административных разрешений на строительство частного дома, которую можно было бы переиспользовать как шаблон. Виной тому ТСН – территориальные строительные нормы. Это документы местного значения - субъектов Российской Федерации.
Тем не менее, общая схема, описывающая первичные этапы получения разрешений, все же существует. Это процедура, прописанная в законодательстве и действующая на федеральном уровне, но не учитывающая локальные нормативные акты. В этом случае вся ответственность по поводу несоблюдения ТСН лежит на хозяине дома.
Целью государственной экспертизы является обеспечение соблюдения прав физических и юридических лиц, а также интересов государства. Отсутствие разрешения на строительство – автоматически признает постройку самовольной постройкой. А это грозит штрафом и сносом объекта. Вот ситуации, которые могут быть при отсутствии согласованного проекта:
Наличие согласованного проекта позволяет защитить права всех участников, связанных со строительством объекта.
Читайте также: «Строительство без проекта».
Исходные документы
Далее определимся с основными документами, которые необходимо предоставить на согласование:
Документы для непосредственного обращения за разрешением на строительство в администрацию субъекта:
Кроме того, особо стоит выделить информацию об участке, площадь которого превышает 500 м2. Его владельцам необходимо получить APL — архитектурно-планировочное задание. Этот документ содержит полный перечень требований, обязательных при строительстве объекта:
- Экологические, санитарные и пожарные нормы безопасности.
- Согласование строительства в особом порядке.
- Обязательство не нарушать права участников и лиц, которых строительство затронет, хотя бы косвенно.
Документы, которые необходимы для получения АПЛ: заявление и документальное подтверждение права собственности на участок. После оформления АПЛ можно будет получить согласование на строительство в межведомственном органе субъекта.
Утверждение проекта
В первую очередь согласованный проект является гарантом законности строительства объекта. Законодательством РФ регламентировано проведение предварительной государственной экспертизы и только после этого – начало строительства здания. Данная процедура обязательна вне зависимости от формы собственности будущего объекта или выделяемых источников финансирования его строительства. При отсутствии хотя бы одного соглашения или экспертизы в отношении объекта он признается незаконным.
Экспертиза и одобрения
Ведомственная экспертиза в соответствии с п. 1.5 Постановления Правительства РФ № 1008 может проводиться исключительно федеральными органами, имеющими полномочия на ее проведение.
Исходно-разрешительная документация, в том числе и техническая, подается в конкретные согласующие органы. Согласование оформляется в одной из доступных форм: письмо, экспертное заключение или документально оформленное решение. В исключительных случаях допускается только проставление на проекте печати соответствующего органа.
Теперь, что касается согласования с каждой инстанцией:
Отдельно стоит выделить ситуацию, когда планируется строительство двух и более субъектов Российской Федерации на приграничной территории, либо в приграничной зоне Российской Федерации. При этом согласно ГК РФ разрешение на строительство выдается федеральным органом, а не органом конкретного субъекта РФ.
Дополнительные возможности
Следует отметить, что срок действия согласования проектной документации составляет 2 года. Когда все закончится, вам придется начинать все сначала. Поэтому сразу необходимо рассчитать собственные силы, финансовые возможности – спланировать необходимые постройки, чтобы не менять проект.
Возможны изменения в проект, но с предварительной экспертизой. Особенно это актуально в тех случаях, когда вносимые изменения затрагивают безопасность объекта. Здесь стоит отметить несколько нюансов:
Корректировать проект и вносить дополнения можно, но только тогда, когда экспертиза подтвердит безопасность этих изменений.
Немного о гарантиях
В законодательстве РФ на 2018 год отсутствуют специальные нормативные правовые акты, регламентирующие сроки исковой давности по качеству работ. Однако это не означает, что клиент дома беззащитен. Есть несколько вариантов:
Таким образом, при отсутствии гарантийных обязательств в договоре есть возможность потребовать от подрядчика возмещения убытков. Однако претензия должна быть подана в разумный срок – примерно через два года после ввода объекта в эксплуатацию.
Координация — правильное начало
Проектирование дома – важный этап строительства, требующий серьезного отношения. Правильным решением будет обсудить каждую мелочь и составить план работ с главным архитектором строительной компании. Кроме того, стоит найти грамотного юриста для регулярных консультаций – грамотные действия помогают ускорить согласование проектов строительства и избежать задержек с началом строительства.